Sapnovela » 28.02.2021, 15:05 hat geschrieben:...
Garagen sind zudem immer Gewerbemietobjekte, unterliegen also daher nicht dem exzessiven Schutz wie Wohnungen. Kündigungsfrist ist immer drei Monate. D.h. ich kann, sofern es der Markt hergibt, eine Mieterhöhung aussprechen und wenn der Mieter das nicht zahlen will, muss er innerhalb von 3 Monaten raus. Das gleiche geht natürlich auch, wenn er mich zu Einbau einer Ladestation gemäßt § 554 BGB zwingen will, wenn ich das nicht will. Ich muss keinen Eigenbedarf nachweisen, nix.
Daher sollte man seine Garagen auch immer getrennt von den Wohnungen vermieten, auch im gleichen Objekt.
Sapnovela, Du bringst da offenbar etwas durcheinander, was ich so nicht stehen lassen möchte:
Garagen sind
nicht immer Gewerbemietobjekte, genau so wie sie auch nicht automatisch gewerbliche Mieteinkünfte wären, aber das nur am Rande.
Beispiel 1: Vermietest Du eine Garage zusammen mit einer Wohnung in einem gemeinsamen Mietvertrag für Wohnraum, so unterliegt die Garage keiner Umsatzsteuer und ist auch, was die Kündigungsfrist angeht, an die Fristen der Wohnung gebunden.
Beispiel 2: Vermietest Du eine Garage mit separatem Garagen-Mietvertrag (also ohne gleichzeitig zugehöriger Wohnung) an einen privaten Nutzer zum Abstellen seines Pkw, sind auf die Garagen-Mieteinnahmen definitiv Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen.
Dadurch wird die Garage allerdings nicht automatisch zum Gewerbemietobjekt.
Dieses geschieht erst dann, wenn Du die Garage (ggf. separat) an einen Gewerbetreibenden vermietest, der die Garage eben auch gewerblich nutzt. Auch in diesem Fall sind Umsatzsteuer für die Garagen abzuführen.
An dieser Stelle auch ein Hinweis für die geneigten, künftigen Garagengroßgrundbesitzer:
Eine ggf. anfallende Umsatzsteuer macht auch eine Garagenmieteinnahme nicht zwingend gewerblich.
Wenn das Eigentum in privater Hand liegt (und somit die Vermietung von privat durchgeführt wird), sind auch dieses Einkünfte aus V+V (Vermietung und Verpachtung).
Anders wäre es, wenn wir nun beschließen, eine gewerblich tätige GmbH zu gründen, ein Grundstück zu erwerben, darauf einen Garagenhof mit bspw. 100 Einheiten zu bauen und diese zu vermieten. Dann handeln wir auf jeden Fall gewerblich, es wäre Umsatzsteuer auf die Mieteinnahmen abzuführen (davon ausgehend, dass wir keine Wohnung im Bestand haben und diese an die selben Mieter vermieten) und auch dann können wir durchaus "normale" Garagenmietverträge abschließen, die keine Gewerbemietverträge sind (wir vermieten bspw. zu 90% an Privatleute, die ihren Pkw oder ihr Motorrad abstellen).
Sapnovela, lobend darf ich dennoch Deinen Hinweis anführen, dass es Sinn machen kann, Garagen getrennt von den Wohnungen zu vermieten, da wenn die Garage gemeinsam mit Wohnraum vermietet ist, sie nicht isoliert und auch nicht ohne Grund gekündigt werden kann, da Garage und Wohnung nach Mietrecht eine Einheit bilden.
So, genug Garagentheorie für heute...