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immer schön ETFs kaufen BlackRock auf arte

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Frank the tank
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Re: immer schön ETFs kaufen BlackRock auf arte

Beitragvon Frank the tank » 25.10.2019, 08:21

Wenn man so sachlich kaufmännisch an das Thema geht wie Argentum, kann das klappen.
Seine Schilderung hat mir aber auch zu viele unbekannte, die schon benannt wurden (Eigenbedarf, Mieterhöhungen)
Man darf eins nicht außer Acht lassen: Die Emotionen bei einer Immo.
Da wird ein Elternhaus nicht verkauft, sondern aufwendig saniert. Völlig Ok, hat aber nichts mit kaufmännisch sachlich zu tun.
Die deutschen kaufen ein Haus und bleiben meist ein Leben lang dort wohnen. Nachdem die Kinder aus dem Haus sind, müsste man sich eigentlich verkleinern. Macht kein Mensch, also zumindestens hier bei uns im Baugebiet. Die meisten werden hier mit den Füßen voran rausgetragen. Dann kommen die Erben und behalten oder verkaufen.
Die Kinder müssen einen neuen Kredit aufnehmen um die Geschwister auszuzahlen. Toll!
Meistens wird jedoch verkauft .....

Man darf die Emotionen nicht außer Acht lassen.

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CasaGrande
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Re: immer schön ETFs kaufen BlackRock auf arte

Beitragvon CasaGrande » 25.10.2019, 09:33

Bumerang hat geschrieben:
Einfache Rechnung mit 50k EK.

In einem guten Depot, werden daraus, in 10 Jahren 100 nach Kosten und Steuern. Sagen wir 150 wenn man viel Glück hat.

Wenn man mit 50k eine Immobilie finanziert die 300k kostet, hat man schon mal einen Wert von 300k , der steigt. Lass uns konservativ rechnen, und keine weiteren Hipe annehmen. in 10 Jahren ist die Hütte vielleicht 400k wert. Du hast nur mit der Wertsteigerung mehr oder mindestens so viel wie mit dem guten Depot verdient. Aber du hats auch getilgt ca 100k.

Also hast du 400k Immobilie und 150k Kredit. Nettovermögen 250k!

Das ist 100 mehr als mit dem sehr gutem Depot. Die holst du never ever ein.

Ist das Depot aber nur bei 100 ode drunter, ist der Zug abgefahren.


Deine "einfache Rechnung" unterschlägt doch letztlich aber die 50k EK und 100k geleistete Tilgung:
50k EK + 100k Tilgung + 150k Kredit = 300k, eben der ursprüngliche Preis der Immobilie.
250k Nettovermögen bei 400k Wert abzgl. 300k Verbindlichkeiten ist doch finanzmathematische Schönfärberei ...

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lifesgood
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Re: immer schön ETFs kaufen BlackRock auf arte

Beitragvon lifesgood » 25.10.2019, 09:42

Grundsätzlich kann ich als Kaufmann die Überlegungen von argentum amicum nachvollziehen.

Ich gehe mal davon aus, dass die eigengenutzte Immobilie in den letzten Jahren deutlich an Wert gewonnen hat. Verkauft er nun diese Immobilie kann er den entsprechenden Gewinn steuerfrei realisieren.

Jedoch erscheinen mir 5% Mietrendite für den Käufer als zu hoch (entweder ist der Kaufpreis zu niedrig, oder der Mietpreis zu hoch angesetzt) und ein wesentlicher Aspekt ist natürlich auch, wer der Käufer ist.

Handelt es sich hier um einen (engen) Verwandten oder Freund, auf den man sich absolut verlassen kann, mit dem man dieses Konstrukt zum Steuersparen eingeht, ist das in Ordnung.

Mit einem Fremden würde ich einen solchen Deal nicht machen.

Zudem sollte man ab einem gewissen Alter parallel zum Betriebsvermögen auch ein Privatvermögen aufbauen - keinesfalls aber ohne Not Privatvermögen ins Betriebsvermögen überführen.

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Re: immer schön ETFs kaufen BlackRock auf arte

Beitragvon Robbert » 25.10.2019, 09:59

Frank the tank hat geschrieben:Die deutschen kaufen ein Haus und bleiben meist ein Leben lang dort wohnen.

Richtig. In England z.B. sieht es komplett anders aus...

...1. viel hoehere Quote an Eigenheimbesitzern
...2. pro Besitzer werden Ølich drei Immobilien erworben / wieder verkauft
...3. eine Immo ist dort was hier mal die KLV war
...4. zudem spielt sie fuer ein Grossteil der Bevoelkerung die wichtigste Rolle in der privaten Vorsorge

Das klassische Prinzip beim Hauserwerb sieht so aus: so frueh wie moeglich die erste Sprosse erklimmen (i.d.R. kleine Butze), dann im Saft der Kraefte die Familienhuette stemmen, schlussendlich wenn die Kinder aus dem Haus / spaetestens bei Renteneintritt verkleinern.

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Re: immer schön ETFs kaufen BlackRock auf arte

Beitragvon lifesgood » 25.10.2019, 10:05

... so ist es im Grunde auch richtig, die Wohnsituation immer der Lebenssituation anzupassen.

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Re: immer schön ETFs kaufen BlackRock auf arte

Beitragvon Tykon » 25.10.2019, 10:15

CasaGrande hat geschrieben:
Bumerang hat geschrieben:
Einfache Rechnung mit 50k EK.

In einem guten Depot, werden daraus, in 10 Jahren 100 nach Kosten und Steuern. Sagen wir 150 wenn man viel Glück hat.

Wenn man mit 50k eine Immobilie finanziert die 300k kostet, hat man schon mal einen Wert von 300k , der steigt. Lass uns konservativ rechnen, und keine weiteren Hipe annehmen. in 10 Jahren ist die Hütte vielleicht 400k wert. Du hast nur mit der Wertsteigerung mehr oder mindestens so viel wie mit dem guten Depot verdient. Aber du hats auch getilgt ca 100k.

Also hast du 400k Immobilie und 150k Kredit. Nettovermögen 250k!

Das ist 100 mehr als mit dem sehr gutem Depot. Die holst du never ever ein.

Ist das Depot aber nur bei 100 ode drunter, ist der Zug abgefahren.


Deine "einfache Rechnung" unterschlägt doch letztlich aber die 50k EK und 100k geleistete Tilgung:
50k EK + 100k Tilgung + 150k Kredit = 300k, eben der ursprüngliche Preis der Immobilie.
250k Nettovermögen bei 400k Wert abzgl. 300k Verbindlichkeiten ist doch finanzmathematische Schönfärberei ...

In dem Beispiel sind doch nach 10 Jahren keine 300k Verbindlichkeiten mehr in Abzug zu bringen, sondern nur noch die genannten 150k. Der ursprüngliche Kaufpreis ist doch keine Verbindlichkeit in voller Höhe.

Ich bezweifel allerdings, das eine Immo realistisch betrachtet ca. 1/3 Wertzuwachs in 10 Jahren bringt. Außer vielleicht in München Schwabing.

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Re: immer schön ETFs kaufen BlackRock auf arte

Beitragvon Bumerang » 25.10.2019, 10:32

Tykon hat geschrieben:
CasaGrande hat geschrieben:
Bumerang hat geschrieben:
Einfache Rechnung mit 50k EK.

In einem guten Depot, werden daraus, in 10 Jahren 100 nach Kosten und Steuern. Sagen wir 150 wenn man viel Glück hat.

Wenn man mit 50k eine Immobilie finanziert die 300k kostet, hat man schon mal einen Wert von 300k , der steigt. Lass uns konservativ rechnen, und keine weiteren Hipe annehmen. in 10 Jahren ist die Hütte vielleicht 400k wert. Du hast nur mit der Wertsteigerung mehr oder mindestens so viel wie mit dem guten Depot verdient. Aber du hats auch getilgt ca 100k.

Also hast du 400k Immobilie und 150k Kredit. Nettovermögen 250k!

Das ist 100 mehr als mit dem sehr gutem Depot. Die holst du never ever ein.

Ist das Depot aber nur bei 100 ode drunter, ist der Zug abgefahren.


Deine "einfache Rechnung" unterschlägt doch letztlich aber die 50k EK und 100k geleistete Tilgung:
50k EK + 100k Tilgung + 150k Kredit = 300k, eben der ursprüngliche Preis der Immobilie.
250k Nettovermögen bei 400k Wert abzgl. 300k Verbindlichkeiten ist doch finanzmathematische Schönfärberei ...

In dem Beispiel sind doch nach 10 Jahren keine 300k Verbindlichkeiten mehr in Abzug zu bringen, sondern nur noch die genannten 150k. Der ursprüngliche Kaufpreis ist doch keine Verbindlichkeit in voller Höhe.

Ich bezweifel allerdings, das eine Immo realistisch betrachtet ca. 1/3 Wertzuwachs in 10 Jahren bringt. Außer vielleicht in München Schwabing.


Richtig Tykon, CasaGrande hat da was durcheinander gebracht. Die 300k gab es noch nicht einmal am Anfang als Verbindlichkeit. Da die 50k EK vorhanden waren.

Wenn das Depot sich verdreifacht, sollte das Haus um 33% steigen, meine ich. Auch außerhalb von Schwabing. Vielleicht gerade dort nicht mehr.

Ich habe hier eher gegen die Immobilie gerechnet. In den letzten 10 Jahren haben sich die Preise grob verdoppelt wie auch der DAX.

Nicht berücksichtigt sind Steuern auf Aktien und Dividenden und Kosten des Depots. Nicht berücksichtigt sind QE der Zentralbanken und Schützenhilfe für die Finanzindustrie und Aktiengesellschaften (günstige Kredite). Will heißen, der Aktienmarkt wird gestützt. Der Immobilienmarkt profitiert von den niedrigen Zinsen sicher auch, er wird aber von den Löhnen etwas gebremst. Das Kapital auf dem Konto kann unabhängig vom Lohn voll in Aktien fließen.

Ich wollte zeigen, dass selbst eine grobe Rechnung gegen die Immobilie (als Eigenheim!), diese trotzdem glänzen lässt.

Sicher gibt es Variationen. Sowohl bei der Immobile als auch beim Depot. Die Grobe Richtung ist aber eindeutig m.E.
Gruß

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Tykon
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Re: immer schön ETFs kaufen BlackRock auf arte

Beitragvon Tykon » 25.10.2019, 11:25

Bei einer selbstgenutzten Immo darf man aber die psychologische Komponente nicht ausser Acht lassen.

Der Verkauf einer selbstgenutzten Immo ist doch für die meisten quasi ein Worst-Case-Szenario. Die Karte, die wirklich als letzte gespielt wird. Zumal der Zeitraum, der für eine Veräußerung inkl. geeignetem Ersatz auch deutlich länger ist, als der Verkauf eines Depots.

Bei einem Depot kann ich auch Teile davon zu Geld machen wenn es benötigt wird. Eine Immo geht nur ganz oder gar nicht.

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Argentum Amicum
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Re: immer schön ETFs kaufen BlackRock auf arte

Beitragvon Argentum Amicum » 25.10.2019, 11:55

Bumerang hat geschrieben:Ha, unglaublich.

Daran habe ich persönlich auch gedacht. Doch ich müsste meiner Frau einen Kotzeimer davor setzen, bei der Verkündigung des Plans. smilie_11
Zudem bin ich für weitere 7 Jahre gebunden, sonst macht mir die Gemeinde ein Schluss durch die (Gewinn)Rechnung. Daher derzeit eher unmöglich. Ich müsste ein Konstrukt finden, so dass der Zeitpunkt des Übertrags in die Zukunft verschoben wird, das Geld aber fließt. Eher schwierig ohne Russen oder Chinesen. smilie_07

Die Idee dahinter wäre bei mir folgende.
Ich würde den Gewinn realisieren. So geschehen bereits mit der Vorgänger Immo vor 3 Jahren. Den Gewinn in die jetzige Immo (3FH nur Familie) gesteckt und gehebelt.

Würde ich den Gewinn realisieren, wobei ich dem Anleger nicht mehr als 2,5% gönnen würde, hätte ich auch abzüglich der Schulden eine beträchtliche Summe frei.

Doch dann die Frage, wohin damit??

Für mich wären 2 Szenarien denkbar.

a) EM

b) 5 Reihenhäuser im EU Ausland, in der Heimat (Osten)

Oder Kombination.

a) macht nicht viel arbeit. Das Potenzial ist größer als bei Immos derzeit. Steuerlich super interessant. Schießen die EM Preise hoch, kann ich meine Immobilie "für die Hälfte zurück kaufen"

b) mehr Arbeit aber kein Problem.
Die Mieteinnahmen dort sehr niedrig besteuert (ca 15%) wobei "Optimierung" möglich. Miete Bar am 01 des Monats. Zahlt er nicht, in 3 Monate ist er legal draußen. Es geht aber auch schneller mit 'Hilfe". Die Mieter sind dort härteres gewöhnt als hier. Das Klientel für RH ist eh gehoben. Auch keine Steuer Differenz in Deutschland fällig. Wollte ich nicht glauben, ist aber so.

Die Mieteinnahmen lägen ca 30% über die Miete die ich hier für "mein Haus" zahlen müsste. Ich wäre schuldenfrei und hätte 5 nicht 3 Einheiten. Als Rentner werde ich ohnehin dort leben, überwiegend. Eine ETW habe ich bereits.

Da es eher nicht gehen wird mit der Veräußerung, bleibt es ein schöner Plan.In 7 Jahren sehen wir weiter.


Bumerang, es ist spannend zu lesen, dass Du persönlich auch an eine solche Möglichkeit gedacht hast.

Selbstverständlich wollen wir Deiner Frau die Übelkeit nach der Kenntnis dieser Gedanken ersparen. :wink:

Eine Zinsbindung bzw. Restlaufzeit von 7 Jahren steht dem in Deinem Fall natürlich entgegen, die Vorfälligkeitsentschädigung durch vorzeitige Kündigung des Darlehens bei der Bank wäre ggf. erheblich. Eine Lösung wäre hier ggf. die Übernahme des Darlehens durch den Käufer. Das würde die Bank allerdings nur bei gleicher oder besserer Bonität des für sie neuen Darlehensnehmers mitmachen. Zudem wird ein aktueller Käufer wahrscheinlich eine wesentlich günstigere Zinskondition erhalten, im Vergleich zu Deiner vor x Jahren und somit lieber selbst einen "neuen" Kreditvertrag verhandeln und abschliessen.

Die Realisierung eines Gewinns bei Veräußerung wäre bei einer ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilie nach §23 EStG steuerfrei und durch den Hebeleffekt (Leverage Effekt) könntest Du durch den Anteil des Fremdkapitals in der Tat eine größere Immobilie stemmen.

Im Ausland (auch in der EU) würde ich persönlich nicht investieren, da mir die rechtliche und steuerliche Unsicherheit in der Zukunft in einigen Ländern noch ausgeprägter zu sein scheint, zumindest im Vergleich zu Deutschland.
Ich sehe aber auch Deinen durchaus nachvollziehbaren Grund (derzeit teilweise lasche Mietgesetze und einfachere Handhabe bei Nichtzahlern), warum Dich solche Standorte locken.

Bumerang hat geschrieben:Wichtig ist, was du mit dem freien Kapital machst.

Irgendwann willst du die Gewinne rausnehmen.

Unterm Strich, muss du eine Investition finden, die deutlich lukrativer zu sein verspricht, als die selbstgenutzte Immobilie.

Das könnte das eigene Geschäft sein. Musst du wissen.
EM hat das größte Potenzial m.E. und steuerlich super.

Der Aktienmarkt wäre nix für mich.[/b]


So ist es. Was mit dem freien Kapital passiert, muss vorher feststehen.

Ob ich die Gewinne irgendwann raus nehme, steht noch nicht fest. Ggf. wandert das Vermögen vor oder nach meinem Ableben in eine Stiftung.

Die Investitionen, die deutlich lukrativer als die eigene Immobilie sind, habe ich, das sind tatsächlich meine eigenen Geschäftsmodelle.

Das Potential von EM kann ich leider nicht so gut abschätzen. Eine Steuerfreiheit bei Veräußerung von privat gehaltenem EM nach einer Haltedauer von mehr als einem Jahr hat schon was.
Das kann ich mit der zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilie allerdings genauso durchführen.

Den Aktienmarkt halte ich derzeit für riskant (wann kommt der Crash?) und die Einstiegspreise momentan für zu hoch, komme aber nicht gänzlich da drum herum, wenn ich das Risiko streuen will.

Bumerang hat geschrieben: Solche Strategien sind definitiv nichts für Anfänger!!


Das stimmt definitiv. Zumindest im Immobilienbereich und auch als Unternehmer bin ich seit einigen Dekaden kein Anfänger mehr.
Dafür habe ich in anderen Bereichen noch viel zu lernen, bspw. was EM angeht.
Viele Grüße
Argentum Amicum

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Re: immer schön ETFs kaufen BlackRock auf arte

Beitragvon Frank the tank » 25.10.2019, 12:00

@ Tykon
Richtig, deshalb hatte ich den Begriff des "verfügbaren Vermögens" verwendet.

Jemand hat geschrieben, dass alles Vermögen sei. Naja.
Ein Kfz welches ich benötige um meinem Brötchenerwerb nach zugehen, kann ich ebenso nicht veräußern wie meine selbst genutzt Immo.
Als schnell liquidierbares Vermögen sehe ich eher EM, Aktien. Wobei Sammel-EM da auch nicht so einfach ist. Eine Tube Bullion mit dem richtigen Preis ist Ruckizucki an den Mann oder Frau oder was es sonst noch gibt gebracht.

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Argentum Amicum
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Re: immer schön ETFs kaufen BlackRock auf arte

Beitragvon Argentum Amicum » 25.10.2019, 12:15

haehnchen03 hat geschrieben:Argentum Amicum,
Ich glaube, da gehst du risiken ein, die man garnicht berechnen kann.
1. ist es sicher, dass du jedes Jahr und immer 10% Rendite erwirtschaftest?
2. Die Miete wird sich sicherlich auch erhöhen.
3. Evtl steuerliche Aspekte
4. Der Friede mit der Frau
5. Eigenbedarf des neuen Besitzers
6. überhaupt die Notwendigkeit eines solchen Wagnisses wenn keinerlei Not oder Bedarf besteht. Du schreibst ja selber du hast alles und kommst sehr gut zurecht.


haehnchen03, da bin ich bei Dir, die Berechnung von Risiken ist immer eine Herausforderung und nicht jeder Plan geht immer und ausnahmslos zu 100% auf. Ich plane und kalkuliere daher meist mit Wahrscheinlichkeiten und fahre bisher damit recht gut.

zu 1.) Es ist eine an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit, dass meine "Eigenkapital-Rendite" sogar höher liegt, die 10% sind mein Worst-Case-Szenario und damit kalkuliere ich.

zu 2.) Es gibt Möglichkeiten, die potentielle Mieterhöhung als Risiko unwahrscheinlicher werden zu lassen, bspw. ein vertrauensvolles und problemloses Mieter-Vermieter-Verhältnis (ich als Mieter kümmere mich um vieles selbst, durch mich gibt es kein Risiko von Nichtzahlung, zerstörter Wohnung etc.).
Im schlimmsten Fall: Wenn mir eine Mieterhöhung nicht passt, ziehe ich aus und schaue mich nach anderen Immobilien um. Außerdem ist bei dem geplanten Szenario die Miete bereits so marktüblich kalkuliert, dass eine Mieterhöhung mehr als unwahrscheinlich ist.

zu 3.) Steuerliche Aspekte sind geklärt, ich halte die Immobilie seit weit mehr als 10 Jahren, es fällt keine Besteuerung beim Verkauf an.

zu 4.) Jetzt hast Du mich! smilie_02
Meine bessere Hälfte ist dagegen, auch meine Mutter kann diese Gedanken nicht nachvollziehen.
Ich meditiere schon immer, bevor ich mit den beiden Ladies über sowas spreche, damit ich viel Gelassenheit und Ruhe mitbringe. smilie_50

zu 5.) Den Eigenbedarf muss er auch erstmal schlüssig nachweisen und auch tatsächlich durchführen, wenn ich ausgezogen bin. Außerdem: Wer will schon auf ein so entspanntes Mietverhältnis verzichten? 8)
Aber im Ernst: Auch das habe ich bedacht. Hab' noch ein paar Wohnungen im Umkreis verteilt. Dann melde ich eben auch Eigenbedarf bei einer davon an.

zu 6.) Exakt. Es besteht eigentlich keine Notwendigkeit, das durchzuführen. Das "Wagnis" halte ich dennoch für kalkulierbar. Letztlich wäre das nur ein weiterer Baustein an Kapital, um mein Business voran zu treiben.

haehnchen03 hat geschrieben:Ein Mensch der durch und durch kaufmännisch Denkt, dem wäre das Risiko zu hoch dazu.

Ein guter und erfahrener Kaufmann kann die Risiken seines Business weitestgehend einschätzen. smilie_01
Viele Grüße
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Re: immer schön ETFs kaufen BlackRock auf arte

Beitragvon Bumerang » 25.10.2019, 12:18

Tykon hat geschrieben:Bei einer selbstgenutzten Immo darf man aber die psychologische Komponente nicht ausser Acht lassen.

Der Verkauf einer selbstgenutzten Immo ist doch für die meisten quasi ein Worst-Case-Szenario. Die Karte, die wirklich als letzte gespielt wird. Zumal der Zeitraum, der für eine Veräußerung inkl. geeignetem Ersatz auch deutlich länger ist, als der Verkauf eines Depots.

Bei einem Depot kann ich auch Teile davon zu Geld machen wenn es benötigt wird. Eine Immo geht nur ganz oder gar nicht.


Es gibt zwei Szenarien.

a) Die Lebenssituation verändert sich so, dass die alte Immobilie nicht mehr optimal passt. Hier mag auch Wehmut aufkommen, schließlich war man gern in seinem Heim. Doch die neue Immobilie kommt, also freut man sich auch.

b) Man muss verkaufen, weil sich die finanzielle Situation stark verschlimmer hat. Natürlich ist das bitter, aber man hat einen hohen Vermögenswert, dessen Erlös die Situation sicher erheblich abmildert. Der Verlust des Eigenheims ist sicher weniger schlimm als die Situation selbst, die das ausgelöst hat. Man wird froh sein, genug Vermögen zu besitzen. Ist das Haus erst mal verkauft, kann man ein Teil der Summe anderweitig anlegen. Also kein Nachteil ggü Depot. Insgesamt mag die Situation subjektiv schlimmer vorkommen, weil man etwas aufgibt, was man bei Aktienanlagen nie gehabt hätte. Unterm Strich wird man objektiv in den meisten Fällen besser da stehen.

Man muss im Leben mental etwas flexibler und optimistischer sein. Die Deutsche Mentalität ist aber sehr Risikoavers. So stark, dass die "Risikovermeidung" selbst zum Risiko wird.

So nach dem Motto, durch Selbstmord dem natürlichen Tod entgehen.
Gruß

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Re: immer schön ETFs kaufen BlackRock auf arte

Beitragvon Argentum Amicum » 25.10.2019, 12:27

Frank the tank hat geschrieben:Wenn man so sachlich kaufmännisch an das Thema geht wie Argentum, kann das klappen.
Seine Schilderung hat mir aber auch zu viele unbekannte, die schon benannt wurden (Eigenbedarf, Mieterhöhungen)
Man darf eins nicht außer Acht lassen: Die Emotionen bei einer Immo.
Da wird ein Elternhaus nicht verkauft, sondern aufwendig saniert. Völlig Ok, hat aber nichts mit kaufmännisch sachlich zu tun.
Die deutschen kaufen ein Haus und bleiben meist ein Leben lang dort wohnen. Nachdem die Kinder aus dem Haus sind, müsste man sich eigentlich verkleinern. Macht kein Mensch, also zumindestens hier bei uns im Baugebiet. Die meisten werden hier mit den Füßen voran rausgetragen. Dann kommen die Erben und behalten oder verkaufen.
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Frank the tank, sehr gute Argumente und Schilderungen. smilie_01
In der Tat ist es neben der Planung, neben dem Risiko, zu einem erheblichen Teil eine Frage der Emotion und der Ratio.

Im beschriebenen Fall handelt es nicht um mein Elternhaus.
Mein derzeitiges Wohnhaus habe ich vor rund 20 Jahren gekauft.

Stimmt, viele bleiben ein Leben lang in dem Haus wohnen, dass sie einst gekauft oder geerbt haben.
Ja, die meisten Eigentümer haben allerdings später das Problem, dass das Haus viel zu groß für sie ist, da die Kinder aus dem Haus sind und diese nun eigene Wege gehen.
Es gibt Eigentümer, die sich dann von dem Haus trennen, wenn sie es selbst nicht mehr bewirtschaften können, sei es dass das Geld nicht ausreicht (das große Haus muss trotzdem geheizt und die hohen Kosten bezahlt werden), oder das die Arbeit nicht mehr so leicht von der Hand geht (ja, der Garten ist doch ziemlich groß, der Rasen zu viel zum Mähen, das Haus zu groß, um es selbst ständig sauber zu halten, zu streichen etc.).
Manche mieten dann und andere kaufen sich von dem Verkaufserlös eine altersgerechte, barrierefreie Wohnung (klappt rein aus dem Hausverkauf meistens nicht, die kleinere, moderne Wohnung kostet in der Regel mehr als das alte Haus noch in die Kasse spülen konnte).

Spätestens die Erben verkaufen das Haus dann, weil sie bspw. von München, Hamburg, Berlin etc. doch nicht mehr in die Pampa ziehen wollen.

Wie blenden wir also die Emotionen aus, wie schaffen wir es, schlauer zu sein, als die Generationen vor uns?
Viele Grüße
Argentum Amicum

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Re: immer schön ETFs kaufen BlackRock auf arte

Beitragvon Argentum Amicum » 25.10.2019, 12:40

lifesgood hat geschrieben:Grundsätzlich kann ich als Kaufmann die Überlegungen von argentum amicum nachvollziehen.

Ich gehe mal davon aus, dass die eigengenutzte Immobilie in den letzten Jahren deutlich an Wert gewonnen hat. Verkauft er nun diese Immobilie kann er den entsprechenden Gewinn steuerfrei realisieren.

Jedoch erscheinen mir 5% Mietrendite für den Käufer als zu hoch (entweder ist der Kaufpreis zu niedrig, oder der Mietpreis zu hoch angesetzt) und ein wesentlicher Aspekt ist natürlich auch, wer der Käufer ist.

Handelt es sich hier um einen (engen) Verwandten oder Freund, auf den man sich absolut verlassen kann, mit dem man dieses Konstrukt zum Steuersparen eingeht, ist das in Ordnung.

Mit einem Fremden würde ich einen solchen Deal nicht machen.

Zudem sollte man ab einem gewissen Alter parallel zum Betriebsvermögen auch ein Privatvermögen aufbauen - keinesfalls aber ohne Not Privatvermögen ins Betriebsvermögen überführen.

lifesgood


Die Immobilie hat natürlich etwas an Wert gewonnen, überwiegend jedoch durch wertsteigernde Maßnahmen (Dämmung/Verklinkerung, Wildwuchs entfernt, große Pflasterflächen angelegt etc.).

Jup, Veräußerungsgewinn wäre steuerfrei.

5% Rendite sind hier realistisch, wir reden von einer ländlichen Gegend, in der man als Anleger durchaus zum Kaufpreisfaktor 20 (also zur 20-fachen Jahres-Kaltmiete) Immobilien erwerben kann.

Deine Überlegungen zum Käufer machen Sinn, wenn man die Themen Mieterhöhungen, Kündigung wegen Eigenbedarf etc. berücksichtigt.

Ein Steuersparkonstrukt ist das allerdings nicht. Es geht lediglich um das Flüssigmachen von Eigenkapital in genannter Höhe, ohne dass die Grundschuldfreie Immobilie seitens einer Bank beliehen wird.

Stimmt. Privatvermögen sollte vorhanden sein, ist aber ausreichend, schon alleine durch andere Immobilien, die vermietet werden.

Wenn man Privatvermögen als Kredit ins Betriebsvermögen überführt, kann man es doch auch ohne Steuerlast wieder heraus bekommen, oder? Es ist ja dann keine Gewinnausschüttung, sondern lediglich Tilgung eines Darlehens.
Ich bin aber wieder bei Dir, wenn es darum geht, dass im Betrieb das Vermögen ggf. mit mehr Risiko belastet sein kann.
Viele Grüße
Argentum Amicum

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Re: immer schön ETFs kaufen BlackRock auf arte

Beitragvon CasaGrande » 25.10.2019, 12:59

Tykon hat geschrieben:

In dem Beispiel sind doch nach 10 Jahren keine 300k Verbindlichkeiten mehr in Abzug zu bringen, sondern nur noch die genannten 150k. Der ursprüngliche Kaufpreis ( EK + getilgtem Kredit) ist doch keine Verbindlichkeit in voller Höhe...


Nicht mehr nach 10 Jahren, klar … aber der Kaufpreis liegt doch ursprünglich bei 300k, die muss ich letztlich für die Immobilie bezahlen. Diese weist nach 10 Jahren einen Wert von 400k auf. Bezahlt habe ich dafür insgesamt 300k zzgl. der anfallenden Gebühren und Kosten (Notar, vorzeitige Tilgung, Grunderwerb, etc.)

Wo liegt mein Denkfehler? smilie_08
Ok ... ich gehe davon aus, die Immobilie schuldenfrei als Eigenheim zu besitzen ...


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