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graurock » 03.10.2022, 12:27 hat geschrieben:Der Immobilienmarkt wird sicher irgendwann crashen. Die günstigen Zinsen haben bei einem Großteil der Käufer zu einer Vollfinanzierung geführt.
Da reden wir von 300.000 bis 700.000 Euro. Und ich bezweifle, dass die meisten eine längere Zinsbindung über 20 oder 30 Jahre haben. Viele dürften auf Kante finanziert haben. Geht gar nicht anders bei solchen Höhen.
Für die Masse ist schlicht kein Geld mehr da, was dafür verwendet werden kann. Eine Erhöhung um 2 bis 3 Prozent machen solche Kredite unfinanzierbar.
Und die Lohnsteigerungen der letzten Jahre sind verpufft und neue, die das Übel ausgleichen wird es für die Masse ebensowenig geben.
Ok jetzt mal was aus dem Leben:
Unsere letzte Wohnung (September 2021!) kostete ~500.000 € inkl. Kosten. 390.000 wurden davon finanziert zu 1% auf 15 Jahre mit 2% Tilgung.
Die erste Annuität hat also 325€ Zins und 650€ Tilgung = 975€.
Miete zahlt man für solch eine Wohnung im Stuttgarter Speckgürtel 1.200€ kalt zzgl. Garage und Stellplatz. Für den Preis ist die in 3 Tagen vermietet. Das ist kein Mietzins der eines besonderen Mieters bedarf.
Nicht umlagefähige Rücklagen und Kosten haben wir rd. 225€ mtl.
Annuität + Kosten sind also 1200€. Und da sind ja Tilgung und Rücklagen bereits drin.
Wieso soll ich 2036 den Kredit nicht refinanzieren können?
Du vergisst, dass die Inflation den Kredit massiv verwässert. Dieses Jahr allein ca. 8%!
Wegen einer Sondersituation hab ich bereits knapp 40.000€ per Sondertilgung geleistet. Mein Kredit läuft nun mit ca. 221.000€ aus.
Gehen wir mal von einer mittleren Inflation von 3% in den nächsten Jahren aus, dann hat der Anschlusskredit nach heutiger Kaufkraft nur noch eine Kaufkraft von 144.000€. Selbst bei einer Stressannuität von 8% wären das 960€ im Jahr 2036 nach heutigen Preisen. Also sogar ein klein wenig weniger als heute.
Das bis dahin einige Male die Miete steigt ist noch nicht mal eingepreist. Das bietet die Möglichkeit über die Tilgung und Rücklage hinaus noch völlig kostenneutral Kapital anzusparen.
Wieso sollten also viele in die Zwangsversteigerung kommen? Verstehe ich nicht.
Ich glaube trotzdem an einen gewissen Preisverfall, allein jedoch aus demographischen Gründen. Die ältere Semester werden sterben und/oder in Altersheime gehen, die Wohnungen werden frei.
Bevor nun jemand jubelt, der sei aber gewarnt. Demographie ist eine blöde Sache. Denn wenn die Industrie nach Einwanderung schreit, dann wird dem stattgegeben. Ich wäre vorsichtig darauf zu kalkulieren.