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Crash Time? - Teil 2

Allgemeine Themen wie Kurse, Wirtschaft und Politik, Lagerung, (Steuer-)Rechtliches, Finanzen, Immobilien etc.

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Bumerang
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Re: Crash Time? - Teil 2

Beitragvon Bumerang » 22.11.2019, 16:21

lifesgood,

 

danke für die Wertschätzung. Das beruht auf Gegenseitigkeit, das weißt du auch.

 

Gegen das Antizyklische Verhalten spricht nichts, im Gegenteil. Allerdings ist es nicht ganz so einfach, den Zyklus von der inflationsbedingten Bandbreitenverschiebung zu unterscheiden.

M.E war der Anstieg auf ca 1000€ ein catch-up des Goldes auf die Geldemengenexpansion, die bereits in den 80-ern begann, spätestens Ende 80-ern. Die hohen Zinsen die damals verbrieft wurden, mussten die Geldmenge explodieren lassen. Die Wirtschaft war nicht in der Lage, solche Renditen zu generieren.

Schaut man sich z.B. den Wert von 300€ (600DM) Anfang der 90-er, hat man damit eine 3ZKB im Bestand mieten können, ca 6 Mal zu zweit gut essen gehen können, 400 Liter Benzin, und zwei gute Anzüge. Mehr oder weniger das Gleiche hat man 2010 für 1000€ haben können. Erst danach fing ein Zyklus an.

Bei den Immobilien fing der Anstieg auch 2010. Eine doch recht „zufällige“ Situation. Klar ist alles dem Gelddrucken geschuldet und auch ich sehe keine Zinserhöhungen in absehbare Zeit, außer in der Hyperinflation mit Währungsreform.

Die Risiken mit dem Mietdeckel und Sanierung betreffen i.d.R. nur Vermieter. Ich spreche generell von Eigennutzung. Wenn ich nicht in einer WEG bin, die mehrheitlich beschlossen hat zu sanieren, muss ich nichts befürchten. Dass Eigentümer sinnlose Sanierungen freiwillig durchführen werden, halte ich für äußerst unwahrscheinlich.

 

Aber generell, halte ich echte Sanierungszwänge für Unwahrscheinlich. Die Immobilien Lobby ist stärker als sie zu sein scheint. Wenn man sich die „Zwänge“ der Vergangenheit anschaut, waren es unter genaue Betrachtung nur Gebote, die aber medial als Zwang verkauft wurden. Mit Erflog, da der Deutsche erst mal macht, was man ihm sagt, bevor er sich erkundigt, ob es wirklich Pflicht ist. Wenn das Geld knapp ist, wird er aber schon erst mal prüfen, was er machen muss. Die Menschen sind inzwischen zunehmend kritischer als vor noch 10 Jahren. Selbst wenn für Miet-Neubauten weitere Auflagen kommen, sind sie prozentual inzwischen doch nicht mehr so relevant, da fast nur noch im hochpreisigen Segment gebaut wird.

Auch Mietdeckel werden nicht so einfach durchgesetzt werden. Hier eine Nachricht von gestern

https://www.morgenpost.de/berlin/articl ... eckel.html

 

Es brodelt unter der Decke inzwischen überall. Die Grünen werden demnächst der SPD folgen, wenn sie bei Ihren Plänen bleiben.  

Wenn junge Menschen keine Jobs finden und deren Eltern die Smartphones nicht mehr zahlen können, werden sie aufhören Grün zu wählen. Die CDU rudert inzwischen bei den Windrädern (zurecht) zurück, aus Angst, der SPD zu folgen. CDU Wähler wohnen auf dem Land!

 

Eine Vermögenssteuer hingegen erwarte ich. Allerdings auf Alles. Denn, es wird sofort geklagt, wenn nur Immobilien ihr unterliegen werden. Auch wird sie umgelegt werden können, was wiederum die Mieter trifft, denn wenn nicht, klagt die Immobilienwirtschaft auch. Verfassungswidrig wäre es möglicherweise auch. Denn Kosten bei Vermietung & Verpachtung könne nicht einfach von der Absetzbarkeit ausgeschlossen werden. Erst wenn im Privatbesitz. Dann aber trifft man Omas Häuschen und sorgt für weiteren Zorn in der Bevölkerung.

Gerade in Deutschland hat man reichlich Erfahrungen mit Preiskontrollen und deren „Wirksamkeit“. Ich glaube sogar, dass man dadurch die privaten Vermieter, die selbst zu Miete wohnen, in die eigenen Immobilien bewegt. Es ist ohnehin nicht mehr so rentabel zu vermieten. Wenn die Privatinvestoren die erste Steuererklärung bekommen, kommt die Ernüchterung.

 

Klassiker bei der Fehlkalkulation:

Der Durchschnittssteuersatz wurde zu Grunde gelegt, anstatt des Spitzensteuersatzes. Da sind schon mal 10 bis 15% Unterschied.

Abschreibung auch auf das Grundstück gerechnet.

Bestimmte Sanierungen/Investitionen doch nicht Absetzbar

 

Wo finden die Anderen dann Wohnraum? Ja, günstig durch Mietdeckel, aber 7.000€ Abstand für drei Bretter, die man Küche nennt. Oder Mietvertrag mit einer Person über dem Deckel, aber Untervermietung durch sie möbliert als WG noch höher über dem Deckel an Menschen, die unbedingt ein Zimmer benötigen.  Selbst die Kommunisten haben den Kampf gegen den „Schwarzmarkt“ verloren.

 

Deshalb sehe ich den Wurf der eigenen Vermietobjekte auf den Markt eher nicht. Ja, der eine oder Andere wird die notwendigen Techniken nicht anwenden wollen, dafür aber Investoren, die dankend die Immobilie (vielleicht etwas günstiger) erwerben. Das müssen auch keine Deutsche sein! Ausländische Vermieter sind eher rauer im Umgang mit den Mietern und halten Klagen eher aus. Da wird man als Mieter auch mit „Verstopfung der Leitungen“ sich eher zurückhalten, wenn „die Jungs“ die Miete abholen. Der Markt ist EU weit „global“, dass muss man wissen. Ich glaube nicht, dass die Grünen und die SPD wollen, dass ost- und südeuropäische Klans plötzlich zu Großvermieter avancieren. Das passiert bereits.

Scheidung/Unfall/Arbeitslosigkeit sind zwar Risiken die sich auf eine Immobilieninvestition auswirken, aber primär keine Risiken der Immobilie selbst.

 

Nun ja, das Leben ist voller Risiken. Was tun? Nichts? Sparen und Aktiensparen ist mathematisch kein Ersatz für eine Immobilienfinanzierung. Das habe ich mehrfach dargestellt. Wie gesagt, ich spreche vom Otto Normal ohne nennenswertes Vermögen bzw Erbschaften. Nicht vom Investor mit mehreren Millionen. Da spielt die Musik etwas aber nicht grundsätzlich anders. Libelle hat es auf den Punkt gebracht. Wohin mit dem Geld? Denn, und das ist entscheidend, die Renditen der Bestandsimmobillien sind bezogen auf die Investition doch blendend! Nicht den Marktpreis nehmen, da ist sie gering. Aber wer vor 10/15 Jahren gekauft hat, hat möglicherweise nur die Hälfte bezahlt und kassiert eine ordentliche Miete. Soll er verkaufen und in Aktien gehen, die genauso oder noch teurer sind als Immobilien?  Werden die Dividenden weiter (so hoch) gezahlt? Wenn die immobilen fallen, fallen auch die Aktien.

 

Zurück zur Scheidung & Co.

 

Sich gegen die Immobilie entscheiden, weil die Scheidung ggf zu einem Verlust führen könnte? Was wenn man sich nicht scheiden lässt, bzw erst später, wenn der Wert der Immobilie gestiegen ist?    

Was ist schlimmer und wahrscheinlicher?

 

Die Scheidungsquote ist nach dem Peek in 2005 von 52% auf 33% gesunken. Eine Ehe wird im Schnitt nach ca 14/15 Jahren geschieden. Bis dahin sollte die Immobilie doch ihren Wert doch zumindest um einiges gesteigert haben. Darin sind sicher auch die wenigen Fälle, bei denen es in den ersten paaren Jahren passiert, wie in deinem Beispiel. Was du nicht mitgerechnet hast, ist die Tilgung! Hätte der Sohn deiner Mitarbeiterin kein Eigentum gehabt, hätte er Miete bezahlt. Zieht man die Tilgung ab, ist der Verlust kleiner. Dass er nicht auf dich gehört hat, ist wieder ein Fehler gewesen.   

 

Die Wahrscheinlichkeit ist statistisch größer, dass man sich nicht scheiden lässt und wenn, so spät, dass der Wert der Immobile gestiegen ist. Inkl. Tilgung kommt ein nettes Sümmchen raus, falls man sich doch trennt.

 

Zu Stop Los wurden ganze Fäden gefüllt. Es funktioniert bei einzelnen Werten, wenn es nicht zu einem großen Einbruch oder gar Marktcrash kommt. Wenn doch, greift dein Stop-Los nicht. Der Name Stop-Los klingt vielversprechend, ist es aber wenn man das nüchtern betrachtet nur das Versprechen die Aktien sofort zu verkaufen versuchen, wenn sie unter einem bestimmten Kurs fällt zu dem dann erzielbaren Preis auf dem Markt. Das kann auch 50% oder mehr darunter liegen! Es kann aber auch nicht klappen, weil kein Käufer.

 

Stop-Los ist gut fürs Portfolio Management, wenn man in einem normalen Markt Umschichten will. Wenn die Stunde schlägt, könnte es sogar kontraproduktiv sein, weil man im Tief herausgekickt wird, der Kurs vielleicht später aber wieder gut über dem Ausstiegspunkt steigt.

 

Ich spiele keineswegs die Risiken von Immobilien herunter. Ich habe immer wieder gesagt, welche Voraussetzungen erfüllt sein sollten. Aber diese Risiken sind m.E. mit denen auf dem Aktienmarkt und generell Finanzmarkt sehr viel niedriger sogar bei höheren Chancen.  

 

Deine Beschreibung dieser Risiken würde in einem normalen Marktumfeld in dem Zinsen steigen und Fallen, richtig. Das haben wir nicht und werden es bis zur nächsten Währungsreform nicht mehr haben.

Aber selbst dann wüsste man wo  sich der Zinssatz bewegt und würde entsprechend agieren. Wenn man von normalen Schwankungen zwischen 4% und 9% ausgeht, wäre klar, dass man bei 9% variable abschließt und umgekehrt bzw wüsste man, dass die Preise eher steigen werden, weil der Zins dann wahrscheinlich fallen wird, und umgekehrt. Solche kurzfristige Preissprünge gäbe es nicht, weil der Markt vorhersehbarer wäre bzw war, als es so funktionierte. Erst als man diese normale Bandbreite verließ, ab 2008, spielen die Märkte und Preise verrückt. Weil eben nichts mehr normal ist. Inzwischen wurde die Normalität sogar für die Zukunft abgesagt. What ever it takes.

 

Und eins kommt in Deutschland noch hinzu. Wir sind hier weit entfernt von einem liberalisierten Immobilienmarkt entfernt. In zweierlei Hinsicht. Hier darf niemand bauen wann und wo er will, sondern muss Schlange stehen. Das wird sich so schnell nicht ändern. Vielleicht doch, dann aber bei einer weiteren Lockerung der Kreditbedingungen. Stell dir vor, auch hier haftet nur die Immobilie für das Darlehn, nicht der Darlehnsnehmer selbst, so wie in den USA!

 

Heidewitzka, sage ich nur, wenn Madame Lagarde & Co, dies vorschlagen und durchsetzen wird! Dann erst werden wir Preisentwicklungen wie in den USA vor 2008 haben.

 
Gruß

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Re: Crash Time? - Teil 2

Beitragvon libelle » 25.11.2019, 18:36

Ich möchte noch einmal eine Diskussion über die Auswirkungen den Negativzinses anregen.
Um so mehr ich mich in der letzten Zeit damit befasse um so mehr habe ich doch das Gefühl, noch mehr in Sachwerte, in meinem Fall in EM zu gehen.


Negativzins breitet sich aus - teils schon ab dem ersten Euro

https://www.manager-magazin.de/finanzen ... 97210.html

Die dramatischen Folgen von Negativzinsen

https://www.wiwo.de/politik/konjunktur/ ... 39610.html

Hier möchte ich nicht unerwähnt lassen, dass der Beitrag von dem Chefvolkswirt der Degussa, Thorsten Polleit verfasst wurde. Dennoch darf man ruhig mal über seine Argumentation nachdenken, finde ich.

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lifesgood
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Re: Crash Time? - Teil 2

Beitragvon lifesgood » 25.11.2019, 21:03

... dazu paßt auch das hier: https://www.godmode-trader.de/artikel/g ... kt,7922483

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Re: Crash Time? - Teil 2

Beitragvon Frank the tank » 26.11.2019, 08:12

Das Gold wird als Inhaberschuldverschreibung geführt.
Ist nicht ganz ohne, oder?

https://de.wikipedia.org/wiki/Inhabersc ... schreibung

Im Absatz Emittenden ....

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Re: Crash Time? - Teil 2

Beitragvon Frank the tank » 26.11.2019, 08:23

Passend evtl. dazu:

Der Goldpreis ist nicht der Preis von Gold
26.11.2019 07:00 Uhr | Egon von Greyerz

https://www.goldseiten.de/artikel/43318 ... -Gold.html

Aus dem Artikel:
Der Blick auf den Goldmarkt zeigt, dass hier das gleiche passiert. Der Goldbergbau produziert pro Jahr ca. 3.400 Tonnen Gold mit einem Wert von 159 Milliarden $. Wenn wir uns aber das Tagesvolumen im Goldhandel anschauen, so erreicht dieser verblüffende 187 Milliarden $; er übersteigt also die Jahresproduktion.

Daraus ergibt sich ein jährliches Goldhandelsvolumen von 48 Billionen $ oder 1.030.000 Tonnen. Die historisch produzierte Goldmenge liegt bei 170.000 Tonnen. Die in einem Jahr gehandelte Goldmenge liegt also, man mag es kaum glauben, beim 6-fachen des jemals in der Geschichte produzierten Goldes, und beim 300-fachen der Goldjahresproduktion. Diesen Punkt sollte man gut verstehen: Dieser Goldhandel besteht praktisch vollständig aus Papier-Trading mit einem sehr kleinen physischen Anteil.
ENDE

Sollten die Zahlen stimmen ......
.... habe ich lieber 1 gr physisch bei mir liegen.

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Re: Crash Time? - Teil 2

Beitragvon lifesgood » 26.11.2019, 09:28

... da bin ich bei Dir, was man physisch hat, hat eine ganz andere Qualität.

Ich sehe für mich persönlich Xetra-Gold dann als interessant an, wenn es im Bankensektor anfängt zu krachen. Ich bin bei einer kleinen Regionalbank, die sind nicht bei den Ersten dabei, wenn es kracht.

Da ich für eventuelle Reparaturen an den Immos doch auch immer einen mittleren 5-stelligen Betrag auf dem Konto vorhalte, würde ich das dann in Xetra-Gold parken, denn das Depot ist Sondervermögen und bei einer Bankenpleite nicht betroffen.

lifesgood

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Re: Crash Time? - Teil 2

Beitragvon libelle » 26.11.2019, 10:43

lifesgood hat geschrieben:
Ich sehe für mich persönlich Xetra-Gold dann als interessant an, wenn es im Bankensektor anfängt zu krachen. Ich bin bei einer kleinen Regionalbank, die sind nicht bei den Ersten dabei, wenn es kracht.

...denn das Depot ist Sondervermögen und bei einer Bankenpleite nicht betroffen.

lifesgood


Wenn ich dich richtig verstehe, lagert du Xetra-Gold in deinem Depot bei der Bank.
Darf ich mal fragen ob die Bank (also in deinem Auftrag) oder du selber den Handel ( online) mit diesen Papieren auslöst?

Ich frage das, weil ich bisher alle Bewegungen die mein Depot bei der Bank betreffen vom Banker ausführen lasse.
Es wäre aber auch sicherlich sinnig, zeitnah und von überall auf der Welt, Papiere direkt zu handeln, denke ich.
Was mich bisher zurückhält ist die Unerfahrenheit, was ja aber nicht so bleiben muss, wenn es ratsam ist, sich dieses anzueignen.

Würde mich auch mal interessieren wie die anderen Mitstreiter das so sehen, kann mir nämlich gut vorstellen, dass sich da schon mehrere Gedanken zu gemacht haben.

Ich selber wäre diesbezüglich ja noch ein echtes Greenhorn, zumal ich nicht einmal Online-Banking betreibe.
Muss ich vielleicht auch mal ändern smilie_08

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Re: Crash Time? - Teil 2

Beitragvon Straati » 26.11.2019, 11:15

Ich glaube lifesgood meinte er würde seine 50k* Euros die er als Reserve hat, dann bei extra gold anlegen. Wobei ich fast davon ausgehe das es dann schon zu spät wäre. Was mich von xetra abhält ist die Tatsache das es auch nur wieder digital verschobene Geld wäre was man nicht in Händen hält. Mag sein das es Sondervermögen ist welches nicht primär angetastet wird, aber wer garantiert mir das es nicht doch eingezogen wird.

Online Depots zum selber aktien handeln bieten doch fast alle Banken an. Dazu noch die diversen privaten Anbieter. Wie funktioniert denn der Handel über den bankmitarbeiter? Da hat man ja enormen zeitverzug oder? Eher was für langzeitinvest.

*Edit: die Summe ist natürlich fiktiv ausgedacht.

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Re: Crash Time? - Teil 2

Beitragvon lifesgood » 26.11.2019, 12:12

Straati hat geschrieben:Ich glaube lifesgood meinte er würde seine 50k* Euros die er als Reserve hat, dann bei extra gold anlegen. Wobei ich fast davon ausgehe das es dann schon zu spät wäre. Was mich von xetra abhält ist die Tatsache das es auch nur wieder digital verschobene Geld wäre was man nicht in Händen hält. Mag sein das es Sondervermögen ist welches nicht primär angetastet wird, aber wer garantiert mir das es nicht doch eingezogen wird.

Online Depots zum selber aktien handeln bieten doch fast alle Banken an. Dazu noch die diversen privaten Anbieter. Wie funktioniert denn der Handel über den bankmitarbeiter? Da hat man ja enormen zeitverzug oder? Eher was für langzeitinvest.

*Edit: die Summe ist natürlich fiktiv ausgedacht.


Natürlich ist physisches Gold immer zu bevorzugen, keine Frage.

Mir geht es nur darum, wenn es gefährlich wird eben Giralgeld (eine Forderung gegen die Bank, die bei einem Crash wohl verfallen, oder zumindest dezimiert würde) gegen ein Sondervermögen (Depot) zu tauschen. Alternativ könnte man natürlich auch Aktien kaufen, aber die werden in einem solchen Fall wohl auch stärker fallen.

Mein Vermietungskonto ist bei der örtlichen Sparkasse, die recht konservativ unterwegs ist, von daher erhoffe ich mir da schon noch ein wenig Zeit, wenn es anfängt zu kriseln. Und online ist ja Xetra-Gold innerhalb weniger Minuten gekauft.

@libelle: für Börsenaktivitäten ist mir die örtliche Sparkasse zu teuer (Order- und Depotgebühren). Dafür habe ich ein Konto bei der Comdirect. Die sind zwar nicht die billigsten, sind aber eine Tochter der Commerzbank, bei der der Bund über 15% der Anteile hält.

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Re: Crash Time? - Teil 2

Beitragvon Bumerang » 27.11.2019, 16:02

Als Vermieter würde ich die Mietverträge so gestalten, dass die Miete grundsätzlich in bar fällig ist, aber Überweisungen akzeptiert werden.

Steht das nicht drin, kann der Mieter im Falle einer Krise darauf bestehen, vertraglich Korrekt zu handeln in dem er Überweisungen tätigt, der Vermieter aber lieber Bargeld hätte.

Umgekehrt sichern sich Schuldner wie z.B Arbeitgeber ab, in dem im Vertrag die bargeldlose Zahlung ausdrücklich gewählt wird.
Gruß

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Re: Crash Time? - Teil 2

Beitragvon lifesgood » 27.11.2019, 17:41

Na klar und dann fahre ich jedes Monat 2.000 km in Deutschland rum die Mieten einsammeln smilie_11

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Re: Crash Time? - Teil 2

Beitragvon Flashlight » 27.11.2019, 18:24

:D Da bekommt der Ausdruck "Mietnomade" eine ganz neue Bedeutung :mrgreen:

Dazu von mir noch folgendes: Dieser Ausdruck stellt eine Beleidigung einer ganzen Völkergruppe dar, und ist somit für das, was er beschreiben soll, völlig ungeeignet. Nomaden handeln und hausen nicht wie die Berserker, machen nichts kaputt, und verlassen ihren Platz so, wie sie ihn vorzufinden wünschen, auch für ihre Nachfolger. Außerdem kehren sie vielleicht später an denselben Platz zurück.

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Re: Crash Time? - Teil 2

Beitragvon Andre090904 » 27.11.2019, 18:36

In Mexiko ist es durchaus üblich, seine Miete in Bar zu bezahlen. Oft wird auch der Lohn in Bar bezahlt...kommt natürlich darauf an, wie man das mit dem Vermieter/Chef regelt. Mittlerweile bin ich auf Kartenzahlungen/Online-Überweisung umgestiegen, weil die Geldautomaten einen hier oft verarschen (Geld wird nicht ausgegeben, doppelte Beträge werden vom Konto abgebucht und solche Späße).
Erfolgreich gehandelt mit: agnaut, Argentusminimax, Balkenbieger, bullionblog.de, Cuauhtémoc, Eifelwolf, Flo, goldmark, iratebob, john, John_Silver, klon89, Kolumboss, Kugelblitz, Libertad1999, lucielentas, morgenland, Papademos, Polkrich, Reaper, reddshund, seconds2fall, Silbermax, Silberschwabe, Silbersucher, Silverfreak, Stefan36, tammias, trekky54, turtoise, ultramarinus, v5, Winterherz

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Re: Crash Time? - Teil 2

Beitragvon san agustin » 27.11.2019, 18:45

Andre090904 hat geschrieben:In Mexiko ist es durchaus üblich, seine Miete in Bar zu bezahlen. Oft wird auch der Lohn in Bar bezahlt...kommt natürlich darauf an, wie man das mit dem Vermieter/Chef regelt. Mittlerweile bin ich auf Kartenzahlungen/Online-Überweisung umgestiegen, weil die Geldautomaten einen hier oft verarschen (Geld wird nicht ausgegeben, doppelte Beträge werden vom Konto abgebucht und solche Späße).


das läuft auch so in weiten Teilen von Südamerika ab
Miete in bar, Strom,Wasser und Fernsehen als Bareinzahlung in der Bank
Onlinebanking/Überweisungen ist bei der breiten Masse nicht präsent
Ich will meiner Linie und meiner Ansicht eines menschlichen und respektvollen miteinander in diesem Land treu bleiben und jeglicher Art von Diskriminierung entgegenwirken, daher: der EM Handel mit folgenden Personen ist nicht erwünscht: die User, welche es betrifft, wissen es und damit ist es ausreichend....

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Re: Crash Time? - Teil 2

Beitragvon Andre090904 » 27.11.2019, 18:58

Ja, wir bezahlen Strom/Wasser/Internet im Supermarkt an der Kasse. Überweisungen tätigen wir in der Regel ebenfalls über die Supermärkte. Man zahlt an der Supermarktkasse Geld ein, erwähnt dabei die Kundenkarte des Empfängers, und der Empfänger kann es sich an der Supermarktkasse auszahlen lassen. Kostet gut 0,40€ pro Überweisung. Deutlich effektiver und sicherer als per Bank.

Ich lebe hier seit 2012 und habe kein mexikanisches Konto. So viel dazu.
Erfolgreich gehandelt mit: agnaut, Argentusminimax, Balkenbieger, bullionblog.de, Cuauhtémoc, Eifelwolf, Flo, goldmark, iratebob, john, John_Silver, klon89, Kolumboss, Kugelblitz, Libertad1999, lucielentas, morgenland, Papademos, Polkrich, Reaper, reddshund, seconds2fall, Silbermax, Silberschwabe, Silbersucher, Silverfreak, Stefan36, tammias, trekky54, turtoise, ultramarinus, v5, Winterherz


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