Silber.de Forum

In der Premium Lagen werden keine Wohnungen (mehr) finanziert sondern bar gekauft. Da sind nur noch Reiche Investoren unterwegs. Die Mietrendite ist dort doch schon längst 0 oder gar negativ. Da wird nur noch auf die Inflation spekuliert. Möglicherweise haut das ja auch hin. Das Finanzsystem kennt nur eine Richtung, und zwar Inflation. Die Regierung interessiert sich NIE für das was vorder gründlich gesagt wird.

Es geht nie um Umwelt, nie um Mieter, nie um den Bürger, nie um Mobilität. Es geht immer darum, noch mehr Steuern zu kassieren.

https://www.nzz.ch/finanzen/spannungen- ... ld.1510322

Wie kann denn eine Mietrendite negativ werden

Ich glaube die größere Gefahr geht derzeit nicht von einer Inflation aus sondern von einer möglichen Deflation...

JSBroker hat geschrieben:Wie kann denn eine Mietrendite negativ werden

Wenn du 1% der Kaufsumme kassierst aber 1,5% an die Bank zahlst für die Finanzierung
Ich gebe zu, dass ist keine saubere Aussage von mir, du weißt aber jetzt was ich meinte.

Negativrendite kann aber tatsächlich dann eintreten, wenn du beim Verkauf, weniger erzielst als die Kaufsumme + Kosten + Mieteinnahmen. Das weiß man aber vorher nicht.

JSBroker hat geschrieben:Ich glaube die größere Gefahr geht derzeit nicht von einer Inflation aus sondern von einer möglichen Deflation...

Deflation in einer Fiatwährung ist so wahrscheinlich wie die Einhaltung des 6-ten Gebots in einem Puff.
Oder dass jemand mit dem Porsche nur 80 fährt...

Bumerang
Silber-Guru
Re: Immobilienkauf Jetzt ?
23.09.2019, 15:05

In der Premium Lagen werden keine Wohnungen (mehr) finanziert sondern bar gekauft. Da sind nur noch Reiche Investoren unterwegs. Die Mietrendite ist dort doch schon längst 0 oder gar negativ
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Sie haben teilweise recht. Der Trend geht dahin was Sie sagen. Es kommt aber auch immer darauf an in welcher Stadt Sie kaufen. Vor allem müssen Sie wissen welche Neubauwohnungen noch „ Schnäppchen „ sind. Dann haben Sie die Chance noch gute Renditen zu erzielen. Ich habe vor 1 Jahr eine Neubauwohnung vermietet. Ohne Einbauküche. Fast 5% Rendite waren drin. Andere Investoren die für Ihre Ihre Wohnungen 20-30% mehr gezahlt hatten, haben meist noch eine EBK eingebaut und für die gleiche Miete, teilweise weniger Vermietet. Die werden kaum noch verdienen oder ins Minus gehen. Bei meiner zweiten Wohnung in sehr guter Lage exakt das gleiche.
Sie müssen nur wissen was Sie suchen müssen und worauf Sie achten müssen.
Dann ist das eigentlich recht einfach
Absolute Top Lage Hannover
Für München und Co wird das Schwieriger.

Lifesgood
Gleiches bei der Elektromobilität. Da werden Elektrofahrzeuge gefördert, ohne über die benötigte Infrastruktur zu verfügen, wenn diese Förderung den entsprechenden Erfolg bringt. Die Leitungen von den Offshore-Windparks werden noch Jahre dauern

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Um beim Thema Immobilien zu bleiben.
Sie haben gar nicht die Möglichkeit innerhalb eines Hauses genug Ladestationen zu bauen.
Bei meinen beiden Neubauwohnungen können Max. 10% der Tiefgaragenstellplätze mit Ladestationen besetzt werden. Ich beiße mich gerade in den hintern nicht sofort eine dieser Plätze gesichert zu haben. Die hätte ich Sau teuer vermieten können. Jeder weitere Stellplatz den Sie versorgen wollen kostet mind. 10-20‘€ für die Infrastruktur vor dem Haus. Alle zu versorgen wird unmöglich oder die Ladezeiten erhöhen sich extrem.

Bumerang hat geschrieben:

JSBroker hat geschrieben:Ich glaube die größere Gefahr geht derzeit nicht von einer Inflation aus sondern von einer möglichen Deflation...

Deflation in einer Fiatwährung ist so wahrscheinlich wie die Einhaltung des 6-ten Gebots in einem Puff.
Oder dass jemand mit dem Porsche nur 80 fährt...

Die gibts ,
dazu müssen die Menschen nur verunsichert sein und ihr Geld zusammen halten .
Dann werden dinge des nicht täglichen bedarfs günstiger .
Genau davor hat die EZB ja Angst deshalb auch dir -% und das lockere Geld .

Aber früher oder später schlägt das dann in eine Inflation um .

Hannoveraner hat geschrieben:Um beim Thema Immobilien zu bleiben.
Sie haben gar nicht die Möglichkeit innerhalb eines Hauses genug Ladestationen zu bauen.
Bei meinen beiden Neubauwohnungen können Max. 10% der Tiefgaragenstellplätze mit Ladestationen besetzt werden. Ich beiße mich gerade in den hintern nicht sofort eine dieser Plätze gesichert zu haben. Die hätte ich Sau teuer vermieten können. Jeder weitere Stellplatz den Sie versorgen wollen kostet mind. 10-20‘€ für die Infrastruktur vor dem Haus. Alle zu versorgen wird unmöglich oder die Ladezeiten erhöhen sich extrem.

Ich hatte meine, von mir genutzte Neubauwohnung, die ich Ende 2017 bezogen habe, bereits während der Planungs-/Bauphase gekauft. Ich hab mir dann in Absprache mit dem Bauträger eine normale Hausstrom-Steckdose und auch gleich die Verkabelung für eine Ladestation (beides über meinen Stromzähler) an den TG-Stellplatz verlegen lassen. Das hat keine 1.000 € extra gekostet. Wenn ich irgendwann ein Elektroauto fahren sollte, ist so eine Wallbox mit geringem Aufwand schnell installiert.

Sorry, aber 5% Rendite bei einer Neubauwohnung kann ich mir nicht vorstellen. Eigenkapitalrendite bei teilweiser Fremdfinanzierung ja, aber Mietrendite auf den Gesamtpreis incl. Erwerbsnebenkosten fällt mir schwer zu glauben, insbesondere dann, wenn ich mir im Net die qm-Preise für Neubauwohnungen und die dafür aufgerufenen Mietpreise ansehe.

lifesgood

@Lifesgood

Das mit der E Dose hab ich verpennt. Waren eh nur wenige Plätze möglich

Da ich vermiete geht das noch. Wird dann problematisch wenn E Autos massiv kommen und/ oder Pflicht werden, was ich nicht glaube.

Das mit der Rendite funktioniert.
Ich nenne es das Kreuzfahrtschiff Prinzip.
Die Suiten sind die Penthäuser. Unerreichbar für einen Normalsterblichen.
Dann gibt es die Innenkabinen ( EG Wohnung , Nordseite) und Balkonkabinen ( 4 OG von 5 , Südseite) . Hier sind im Neubau mitunter 20-30% Preisunterschied kalkuliert. In der Vermietung ist da aber, wenn überhaupt kaum eine höhere Miete zu erzielen.
Hinzu kommt der Effekt Lockangebote. Teilweise aus politischer Sicht und städtisch Verordnet. Luxuskreuzfahrt AI 999€.
Hier bieten die Bauträger bei größeren Anlagen 1,2,3 Wohnungen extrem günstiger an um zu locken. Die Politiker sagen dann: wir können es wird doch günstig zu bauen Diese Wohnungen sind oft 20-30 % günstiger als der Schnitt im Haus.
Konkreter Fall bei mir 25% günstiger als die exakt baugleiche Wohnung über meiner. Beide Wohnungen wurden für den gleichen Mietzins Vermietet. Über mir inkl. einer Einbauküche die bei einer Miete 15,50€ nicht die schlechteste sein darf. 15,50€ in Hannover ist fast die Spitze an Mieten außerhalb Penthäuser.
Der wird zudem für seine Wohnung bei einem späteren Verkauf auch keine 5% mehr erzielen können.
Für die Tiefgarage gilt das gleiche Prinzip.
Je nach Lage , Größe, und Einfachheit des Einparkens zahlen Sie ganz schnell 30% mehr. Bekommen aber nicht mehr als die 100€ die ich nehme.
Wenn Sie auf so etwas achten. Rechtzeitig dran sind, dann können Sie solche Renditen erzielen.
Ist aber wie im ersten Post geschrieben eine Glücksache. Die anderen im Haus werden gegen 0-2% Rendite gehen.
Bei mir sind es knapp 5 % abzüglich 1,5% auf 15 Jahre finanziert. 15% Eigenanteil

lifesgood hat geschrieben:
Sorry, aber 5% Rendite bei einer Neubauwohnung kann ich mir nicht vorstellen. Eigenkapitalrendite bei teilweiser Fremdfinanzierung ja, aber Mietrendite auf den Gesamtpreis incl. Erwerbsnebenkosten fällt mir schwer zu glauben, insbesondere dann, wenn ich mir im Net die qm-Preise für Neubauwohnungen und die dafür aufgerufenen Mietpreise ansehe.

lifesgood

Abgesehen von Ausnahmen ist das auch so, insb. in einer Landeshauptstadt wie Hannover.
Was anders ist ja auch kaum realistisch... die Anlage-Renditen sinken überall aber im Immobilien-Neubau winken immer noch 5% Rendite, weil noch keiner gemerkt hat?. Mit Hilfe der von anderer Seite geschilderten Insiderinformationen kann man das Glück haben so etwas mal zu bekommen... eine Schwalbe macht aber noch keinen Frühling.

Hier einige Zahlen für Hannover:
https://www.wohnungsboerse.net/immobili ... nover/4567

Hannoveraner hat geschrieben:Konkreter Fall bei mir 25% günstiger als die exakt baugleiche Wohnung über meiner. Beide Wohnungen wurden für den gleichen Mietzins Vermietet. Über mir inkl. einer Einbauküche die bei einer Miete 15,50€ nicht die schlechteste sein darf. 15,50€ in Hannover ist fast die Spitze an Mieten außerhalb Penthäuser.
Der wird zudem für seine Wohnung bei einem späteren Verkauf auch keine 5% mehr erzielen können.

15,5 Euro brutto oder netto Miete pro qm?

@ Sapnovela
Auf Ihre beiden Posts kurz geantwortet.
Ich habe in meinem Post betont das es in der Regel bei Neubauten nur noch geringe oder keine Möglichkeiten gibt Renditen zu erzielen.

Aber auch die Möglichkeit erörtert wie man es trotzdem schaffen kann.
Mit der Info kann jeder anfangen was er möchte. Einfach hinnehmen, Totdiskutieren oder beim Interesse eines ImmoInvests diese Information für sich nutzen.

Mein Mieter zahlt 15,50€

Wir kaufen grundsätzlich keine EG-Wohnungen mehr. Wir haben noch Zeiten erlebt, in denen Vermieten nicht so einfach war wie jetzt, da konnte man EG-Wohnungen anbieten wie Sauerbier.

Bei uns im Haus gingen die EG-Wohnungen als letztes weg. Eine wurde verkauft, die anderen drei hat der Bauträger zu guter letzt selbst vermietet, weil er sie nicht verkaufen konnte. Allerdings war der Preisunterschied nur 100 €/qm, je Geschoß.

TG-Stellplätze und auch Außenstellplätze haben alle dasselbe gekostet (kenn ich auch nur so), wer zuerst kommt, hat die Wahl. Ich war der Zweite der unterschrieben hat. So konnte ich mir einen perfekten TG-und Außenstellplatz und das größte Kellerabteil in unserem Aufgang aussuchen.

lifesgood

@ lifesgood

Interessante Erfahrungen.
Das mit den TG Stellplätzen kenne ich in beiden Wohnungen anders.
Es gab verschiedene Preiskategorien.
Teilweise auch nicht für mich zu erwerben, weil die TG Stellplätze Wohnungen direkt zugeordnet waren. Reserviert z.b für die Penthäuser.
Ich muss gleich mal nachsehen, vielleicht habe ich sogar noch die Unterlagen.
Bei der letzten Wohnung wurde in der ersten Verkaufsphase die ersten Wohnungen notariell verlost, so hoch war die Anfrage für die schönsten und begehrtesten Wohnungen.
Meine EG Wohnung wurde , von den Wohnungen die Vermietet wurden, sogar fast als erstes Weg. Der Grund hier warb das das es eine 3 Zimmer Wohnung ist. Die 4 oder 5 Zimmer Wohnungen gingen wesentlich schlechter Weg. Teilweise, lt. den Anzeigen Immoscout, 3-4 Monate. Ich hatte 3 Mieter zur Auswahl
Normalerweise hätte ich auch keine EG Wohnung gekauft. Der Preis war zu heiß und es war ein Halbgeschoß hoch. Eine Bauweise die immer öfter zu sehen ist. Sichtschutz und Einbruchschutz.
Auf alle Fälle sieht man daran das man genau hinsehen muss was man macht.
Aus den Erfahrungen anderer lernen.

Ach ja, Sie sprachen von fehlenden Bauprogrammen wegen den Millionen zugezogenen.
Die aktuelle Zahl der Baugenehmigungen liegt bei über 2% Minus Vorjahr im Grschossbau.
Die Preise in der TGA sind in den letzten Jahren um über 50% gestiegen. Grund hier der Mehraufwand CO2 Reduzierung.
Tendenz stark steigend. Neue Zielsetzungen , neue Vorschriften lassen sich technisch kaum noch Umsetzen und werden extrem teuer.
Meine größere Sorge als heutiger Investor wäre das Irgendwann eine Verordnung sozialer Wohnbau kommt und nach alten Standards gebaut werden darf. Wenn Sie dann keine Top Lage haben wird es enger werden.
In absehbarer Zeit wird der soziale Druck so groß das kaum anders gehandelt werden kann.

Bezüglich der Erdgeschoss-Wohnungen sehe ich das nicht so negativ. Ganz im Gegenteil. Die Gesellschaft altert, und ich sehe derzeit selbst bei Verwandten, wie das Thema Barrierefreiheit eine große Rolle spielt. Ins Erdgeschoss kommt man auch mit Rollator (oder gar Rollstuhl). Hochparterre (mit besserem Blickschutz, sofern an der Straße gelegen) ist für ältere Menschen, die noch ein bisschen Beweglichkeit haben, auch noch zu meistern. Darüber aber wird es schwer, zumal, wenn Einkaufstaschen zu tragen sind. Und wer auf den Aufzug vertraut, vertraut natürlich auch darauf, dass es im Zuge der Energiewende nicht vermehrt zu Stromausfällen kommen kann. Oder technischen Defekten, die eine solche Einrichtung manchmal mehrere Tage lahmlegen, weil z.B. Handwerker nicht ständig frei verfügbar sind.

Für mich, wenn ich mal in das Alter komme, kommt nur Erdgeschoss in Frage. Ein Kumpel hat einen Bungalow gekauft. Finde ich klasse. Er sagt selbst, dass er dort wohnen bleiben kann, auch wenn er mal nicht mehr gut gehen kann. Andere können froh sein, wenn der Lifta in ihrer Immobilie überhaupt einbaubar ist.

@ gullaldr
Auch eine interessante Betrachtungsweise.
Die Wohnung über die dieses Thema kam ist Hochparterre. Das Haus kann man von 2 Seiten betreten. Von der Straße aus 3 oder 4 Stufen im Haus von hinten - 10 m Längerer Weg, ebenerdig. Meine Mieterin hat sich dafür entschieden und gegen die vergleichbare in 1 oder 2 OG weil es EG ist.
Sie hat Probleme mit der Höhe