Immobilienkauf Jetzt ?

[silberschatzimsee]

... überall ein bisschen was. Viel hier bei uns in Niederbayern, einiges in den neuen Bundesländern (Berliner Speckgürtel) ein bisschen was in Berlin und München.

Hier bei uns auf dem Land ist es bis ca. 2015 gefallen, jetzt zieht es auch hier an und auch das Vermieten ist einfacher geworden als noch vor 2-3 Jahren.

lifesgood

Das liegt wohl daran das viele Einheimische ihre Kinder in Schulen schicken wollen in denen noch Deutsch gesprochen wird. Also die sie es sich leisten koennen gehen weiter raus in die Peripherie meinen Beobachtungen nach. Denke der Trend wird sich noch verstaerken.

[silberschatzimsee]

http://orf.at/stories/2392227/2392225/

[Frank the tank]

@silberschatzimsee

Wo wolltest Du kaufen?! .....

https://www.cash.ch/news/politik/gefahr ... ft-1069836

[silberschatzimsee]

Naja zu Finnland & Groenland haette ich Bezug und Leute Vorort die nach dem rechten sehen.

Aber beim ersten passen mir die Steuern und diese Pachtvertraege mit der Stadt nicht, beim zweiteren ist das Problem der Erreichbarkeit. Dort kann man nicht einfach so herumfahren. Deswegen schau ich ob es was in den 2 grossen Orten gibt.

[salito]

@Silversurfer,
dafür das du dich bei deinem ersten post zu diesem Thema noch recht zuversichtlich angehört hast, haste ja echt ne ganze Stange Geld nicht beachtet. Wenns dir nicht auffällt,

@livesgood,
danke für die Zusammenfassung. Auch ich schaue mich sporadisch nach geeigneten Objekten um, ohne konkretes Kaufinteresse. Aber so weiß ich wenigstens schon mal, was da noch so auf mich zukommt.

[silberschatzimsee]

@Silversurfer,
dafür das du dich bei deinem ersten post zu diesem Thema noch recht zuversichtlich angehört hast, haste ja echt ne ganze Stange Geld nicht beachtet. Wenns dir nicht auffällt,

Vorallem wenn man nicht 100% Eigentuemer ist und die anderen Hausparteien sich eine Generalsanierung wuenschen. Dann wirds sehr rasch, sehr teuer. Je nachdem wieviele Anteile man hat. Reichen ja schon 2 weitere Eigentuemer die sich einbilden man braucht unbedingt eine Waermesanierung weil die gefoerdert wird,

Oder das Dach wird hin, oder die Therme oder die Steigleitungen....

[lifesgood]

... und man sollte auch auf dem Schirm haben, dass eine Eigentümergemeinschaft immer gesamtschuldnerisch haftet. Das heißt, wenn ein Eigentümer die Nebenkosten nicht zahlen kann, springen die anderen ein. Das kann insbesondere dann gefährlich sein, wenn ein Eigentümer, der viele Einheiten in einem Objekt hat, zahlungsunfähig wird. Hab ich auch schon erlebt.

lifesgood

[Silversurfer1979]

Ja, habe ich ja zugegeben, das ich alles für mich schön rechnete...

Und ebenfalls muss ich aber auch mitteilen, das ich meine Steuern quartalsweise im selbigen Jahr praktisch Vorauszahlen muss.
Warum?
Das Finanzamt hat mir das aufgetragen.
Dann Sonderumlage von Objekt Nr.2 und Bad sowie Küche erneuert usw.
Da bekomme ich dann doch wieder etwas zurück.
Aber durch die stetig zahlenden quartalsweise Steuerlasten, ist mir das nicht so aufgefallen.

Lohnend ist es ja dennoch...
Bin ja am schauen für die nächste Immobilie....

http://forward.immobilienscout24.de/900 ... e/95564132

Seit heute Mittag im Netz.
350-390€ Kaltmiete könnte man für dieses Objekt verlangen.
Trotz alten Bad und zu kleiner Küche.

Laut meiner Rechnung könnte die Investition sich lohnen.

Lifesgood ist eher ein Realist und könnte doch mal an diesem Beispiel für uns alle sein Wissen weitergeben.

Für eigen genutzte Immobilien habe ich als Richtlinie, das der Kaufpreis nicht die 20jährige Miete für dieses Objekt übersteigen sollte.

(400€ kaltmiete X 12 X 20= 96.000€)

Für vermietete Objekte müsste es eigentlich ähnlich sein.

Was meint Ihr?

[silberschatzimsee]

@silversurfer Lage mal aussenvor, kenne mich in D nicht aus.
Das "renovierungsbeduerftig" wuerde bei mir Warnlampen angehen lassen. Steht eine Sanierung an? Da muss man schauen wie hoch die Gesamtanteile am Haus sind, aber bei 17 Etagen und 31m2 kann das nicht so gross sein.
Die Reperaturuecklage waere auch noch interessant, wieviel schon da ist.

Hausgeld= Betriebskosten?

[silberschatzimsee]

Hallenbad/Sauna ist auch ein unnoetiges Gimmick und Kostenfresser. Kann man sich da abmelden oder dem Mieter umhaengen? Da musst du im Eigentuemervertrag nachschauen wie das geregelt ist.

Ist mir nur aufgefallen auch

[Silversurfer1979]

Zum Thema Lage, in 15min mit dem Fahrrad ist man in Frankfurt am Main.

Leerstand ist ausgeschlossen.
Mietnomade natürlich nicht.


Im Hausgeld sind sämtliche Betriebskosten enthalten lediglich 39€mtl. Heizkosten kommen dazu, die ja der Mieter trägt.
Sauna/Schwimmbad Nutzung nicht kündbar.
Als Eigentümer darf man für 50€ im Jahr das mitbenutzen.
Für die tatsächlichen Mieter ist 1Eingangschip kostenfrei.

Renovierungsbedürftig wäre in den nächsten Jahren das Bad.
Kosten mit Eigenleistung schätzungsweise 5000€
Die Stromleitungen mit Sicherungskasten und FI-Schutzschalter für 2500€ erneuern.
(Ohne Eigenleistung)
Die Fensterfront mit Balkontür schätze ich 3000€ kosten.
Küche würde eine Singleküche reichen für 900€ (ist ja eigentlich Mietersache)
Farbe, Tapete, Türen mit Zarge mit Eigenleistung 1000€.

5000+2500+3000+900+1000=12.500€

Diese Summe wäre wahrscheinlich in den nächsten 5 Jahren zu investieren.
Leider gibt es bei den meisten Wohnungen ein Renovierungsstau.


Das Hochhaus befindet sich in einem sehr guten gepflegten Zustand, dank Videoüberwachung im Eingangsbereich, Aufzug und Flur gibt es keinerlei Randale.
Die Balkone wurden mit der Fassade neu gemacht (nur gestrichen, nicht gedämmt)

Dennoch finde ich es interessant.

[lifesgood]

@silversurfer: Lage kann ich nicht beurteilen, das mußt Du selbst wissen.

Was mir sofort ins Auge gestochen ist: 171 € Hausgeld für 31 qm, das sind über 5,30 € pro qm und Monat. Und die Grundsteuer kommt noch on top

Den Mieter interessiert nicht die Kaltmiete, sondern die Bruttomiete, die er zu zahlen hat. Sind die Nebenkosten hoch, läßt sich eine hohe Kaltmiete schwierig realisieren.

Meine Tipps:
1.) Lass Dir mitteilen wie viel Instandhaltungsrücklage für die Wohnung besteht. Wenn Dir der Eigentümer die letzten Abrechnungen gibt, siehst Du das auch dort.
2.) Lass Dir die Nebenkostenabrechnungen der letzten 2 - 3 Jahre geben, dann siehst Du wie viel von den 171 € umlagefähig sind
3.) Lass Dir die Protokolle der letzten 2 oder 3 Eigentümerversammlungen geben. Dort kannst Du sehen, ob größere Maßnahmen mit Sonderumlage beschlossen wurden, oder verschoben und in Kürze anstehen.

lifesgood

[silberschatzimsee]

Gibts in D eigt. Einkommenssteuer auf die Miete?

[lifesgood]

Natürlich.

Mieteinnahmen, abzügl. Kosten (ggf. Zinsen, Reparaturen, nicht umlegbare Nebenkosten usw.), abzügl. AfA (2% des Gebäudeanteils auf 50 Jahre) ergibt das zu versteuernde Einkommen, das mit der persönlichen Steuerprogression versteuert wird.

lifesgood

[Bumerang]

Ich beobachte inzwischen auch hier in Deutschland ein Phänomen, das in meinem Heimatland in Ost Europa bereits geschehen ist. Da gab es vor und unmittelbar nach dem EU-Beitritt, ein Immobilienboom. Die Preise sind danach eingebrochen, ziehen inzwischen aber wieder an. Worauf es mir ankommt ist, dass zu einem bestimmten Zeitpunkt in so einem Boom, Neubau und Altbau zu fast gleichen Preisen verkauft werden.
Das Problem ist, dass in so einer Phase nichts mehr zu kaufen gibt. Dann wird halt alles gekauft was Immobilie heißt, quasi zum "Einheitspreis".
Im Osten war sogar so, dass Altbau teilweise teurer war als Neubau! Das lag vor allem daran, dass die Erschließung dort etwas langsamer und halt anders geht als hier. Aber auch dort ist irgendwann mal das Gebiet erschlossen und man hat dann einen Neubau in einem erschlossenen Gebieten. Manche wollten nicht warten und haben Altbau gekauft. Dort natürlich die klassische Platte. Diese Immobilien sind natürlich viel stärker eingebrochen als Neubau Immobilien. Sie erholt sich auch deutlich langsamer. Inzwischen gibt es dort auch Auflagen für Fassadendämmung etc pp. Viele sitzen auf Verluste von 30-50 %, während die Neubauten um nur circa 10 bis maximal 30 % gefallen sind.
Ähnlich ist es inzwischen auch hier. Da wird nicht mehr unterschieden zwischen Altbau und Neubau. Die Sanierungskosten, angetrieben von einer ganz anderen Gesetzgebung als im Osten, wird künftig manch einem das Genick brechen. Leider lassen sich viele von "Lage Lage Lage" blenden, und unterschätzen völlig die Substanz. Natürlich ist die Lage wichtig die man ja nie mehr verändern kann. Den zu hohen Kaufpreis kann man aber auch nie mehr verändern. Insofern ist ein kühles rechnen zwingend notwendig.
Ich glaube nicht, dass wir vor einem Einbruch der Immobilien Preise stehen, dennoch kann man zu viel für eine bezahlen und somit Verluste für die Zukunft "sichern".

Man muss halt erkennen, wenn man zu spät ist! Dann ist warten angesagt, oder umorientieren auf andere Anlageklassen. Edelmetalle sind derzeit günstig, Immobilien leider nicht mehr.