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Immobilienkauf Jetzt ?

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lifesgood

Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon lifesgood » 12.07.2017, 01:56

Bumerang hat geschrieben:Wer vor 25 oder 30 Jahren angefangen hat Aktien zu kaufen, mit der rechnerischen Differenz zwischen seiner Miete und das was er an die Bank mehr gezahlt hätte, hat im besten Falle ca 30% bis 40% einer Immobilie zusammen gespart, während der Käufer von Damals wahrscheinlich das Haus abbezahlt hat.


Das bezweifle ich.

Vor 25 oder 30 Jahren, also im Zeitrum von 1987 bis 1992 lagen die Hypothekenzinsen zwischen 5,5 und 9% (ich hatte selbst mein Haus Ende 1989 mit 7,3% finanziert).

Hier der Chart des Hypothekenzinses für 10-jährige Zinsfestschreibung:

Bild

Das heißt, wer innerhalb von 25 oder 30 Jahren abbezahlt haben wollte mußte schon einen guten Teil Eigenkapital mitbringen und zudem noch deutlich mehr als die gesparte Miete monatlich an die Bank zahlen. Gut es gab damals mit dem §10b bzw. 10e EkStG noch eine Eigenheimförderung und Baukindergeld. Andererseits wurde in diesen 25 bis 30 Jahren auch schon einige Euros in die Immobilie versenkt für Reparaturen, Renovierungen, neue Heizung usw. usw..

Andererseits stand der DAX zwischen 1987 und 1992 zwischen 1200 und 2.100 Punkten (als zwischen einem Zehntel und einem Sechstel des aktuellen Standes).

Bild

Daher denke ich nicht, dass derjenige, der damals das EK für die Immo, die Differenz zwischen Miete und Bankrate und den gesparten Erhaltungsaufwand in Aktien gesteckt hat und auch die Dividenden wieder in diese investiert hat, heute nur 30 - 40% einer Immobilie (absolute Boomregionen mal ausgenommen) zusammengespart hat. Zumal ja der Maßstab nicht der heutige Neubaupreis ist, sondern der Preis für die 25-30 Jahre alte Immobilie, die derjenige, der damals die Immobilie gekauft hat, auch hat.

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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Bumerang » 12.07.2017, 07:39

Dass der Dax mit dem eigenen Depot selten was gemeinsam hat, habe ich bereits zig Mal gezeigt. Der Otto Normalverbraucher hat in der Regel Fonds von der Sparkasse oder Volksbank gekauft, deren entwicklung in den letzten 25-30 Jahren deutlich schlechter als die des DAX waren . ETFs und andere Konstrukte sind ziemlich neu. Wie die in 25-30 Jahren aussehen, werden wir noch erfahren. Andererseits, selbst wenn wir den DAX als Maßstab nehmen, muss man dazu rechnen, dass als der DAX bei 2000 Punkten stand das Einkommen entsprechend war. Anfang der Neunzigerjahre, war ein Nettogehalt von 2000 DM ziemlich üblich. Die Mieten lagen bei sechs 700 DM. Wer finanziert hatte, zahlte zwar 1000-1200 DM. Das waren im besten Falle 250 € pro Monat gewesen. Bis 1996, als die Aktien billig waren, kam da nicht viel zusammen, mit dem Potenzial sich bis heute zu verfünffachen. Wie gesagt theoretisch, denn die Realität sieht bei 90 % der Aktiensparre ganz anders aus.
Als die Aktien bereits teuer waren, war die Einsparung nicht besonders rentabel. Auch wenn der DAX heute bei 12.000 steht.

Andererseits haben die damaligen Käufer, bei jeder Verlängerung weniger Zinsen bezahlt, somit immer weniger an die Bank, oder gegebenfalls schneller zurück. Während die Mieter immer höhere Miete bezahlt haben.

Die Reparaturkosten bei einer damals neu gebauten Immobilie, dürften sich auch in Grenzen gehalten haben. Die zusätzlichen Förderung hast du selbst erwähnt.

Der Preis einer heute 25-30 Jahre alten Immobilie, ist nur geringfügig kleiner als der einer Neubau Immobilien. Es sei denn in der völlig falschen Lage im völlig falschen Ort, was aber ein anderes Problem, das mit Aktien versus Immobilie nicht zu tun hat, ist. So kann man sich auch bei den Aktien vergriffen haben. Ich tippe mal darauf, dass die Anzahl derer die mit Aktien verloren haben deutlich die Anzahl derer die mit Immobilien verloren haben übersteigt.

Schaut man sich im Bekannten und Freundeskreis um, wird man feststellen, dass die Anzahl derer die mit Aktien Vermögen aufgebaut haben, sich sehr in Grenzen hält - ich kenne persönlich nur eine- während die Anzahl derer die damals Häuser gebaut haben und jetzt gut dastehen, bei Über 95 % liegt.
Ich kenne ebenfalls nur eine Familie, die sich in den Achtzigern mit staatlich subventionierten Sozialwohnungen massiv verspekuliert hat. Das waren aber wie gesagt keine Eigenheim Nutzer, sondern "Investoren" mit überdurchschnittlichen Gehältern.

PS Der Typ, der mit Aktien gut verdient hat, hat auch zwei Häuser und war die ganze Zeit selbstständig. Ob sein Depot heute höherwertig ist als die zwei Häuser weiß ich nicht. So weit ging seinne Offenheit dann doch nicht.

Mein Fazit bleibt deshalb, Eigentümer sind in über 90 % der Fälle vermögende als Mieter. Das liegt vor allem an der gesparten Mieter, die beste Investitionen die es für Normalos gibt.
Gruß

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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon lifesgood » 12.07.2017, 08:10

Nun dann nehme ich als autoaffiner Bayer anstatt des DAX eben die BMW-Aktie. Die lag 1987 - 1992 bei rund 10 €, heute bei 83 €, also 730 % Plus und zusätzlich die Dividende, die ja auch wieder reinvestiert hätte werden können.

Ich habe selbst 1989 (Reihen-) Häuser zur Vermietung gekauft, die haben damals 240.000 DM gekostet. Ohne EK bei 6% Zinsen, hätte die von Dir genannten 1.200 DM im Monat gerade mal für die Zinsen gereicht.

Mit Eigenkapital hätte man dann natürlich tilgen können, aber das EK hätte sich in der BMW-Aktie auch verachtfacht.

Die Preise für 90er Jahre Immobilien liegen in guten Zustand bei 70-75% von Neubau-Immos. Hat man wie von Dir angeführt, nie einen Euro reingesteckt, also kein neuer Boden, 30 Jahre altes Bad usw. usw. eher bei 60%.

Und das ist noch hoch gegriffen. Ich habe aktuell für meine Zweitwohnung zwei Verkehrswerteinschätzungen von unterschiedlichen Maklern hier liegen. Da sind die Böden gemacht, wurden Rolläden eingebaut und die neuwertige EBK bleibt drin. Die kommen auf qm-Preise zwischen 2.000 und 2.300 € (gekauft hatte ich sie 2011 für 1.200 €/qm). Meine Alterswohnung in vergleichbarer Lage etwas hochwertiger ausgestattet, kostet 3.600 €/qm gekostet

Ich gebe Dir Recht, dass Immobilieneigentümer vermögender sind, aber nicht weil die eigengenutzte Immo die bessere Anlage war, sondern weil keiner das Geld das er nicht für die Immo ausgibt vollumfänglich anderweitig investiert. Da wird dann eher mal was ins neue Auto oder in den teuren Urlaub gesteckt. Das ist beim Immobesitzer nicht möglich, weil der meist vorrangig sein Häuschen abbezahlen möchte.

Aber ich will das auch nicht vertiefen, ich habe nur meine Meinung und persönliche Erfahrung wiedergegeben...

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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Sapnovela » 12.07.2017, 08:46

Bumerang hat geschrieben:Warum sollte ein Vermieter seine Immobilien in der Krise verkaufen, wenn er nach wie vor Mieteinnahmen hat? Selbst und gerade in der Krise steht die Miete bei jedem auf dem ersten Platz bei den wichtigsten Ausgaben, trotz Arbeitslosigkeit etc!


Du sprachst vom Verkaufen, nicht ich, wie soll ich dann wissen wieso? smilie_08
Ganz generell kann man verkaufen, wenn man in andere Anlageformen umschichten kann, weil die eigenen im Vergleich überbewertet sind.

Bumerang hat geschrieben:Versuche jetzt Aktien und Immobilien zu kaufen und sage mir, was einfacher geht!

Kommt echt mal auf den Betrag an. Für 10.000 Euro sind Aktien einfacher, für 250.000 Euro sind Immobilien einfacher. Für 250.000 Euro in Aktien brauche ich mehrere Werte, muss richtig Zeit für Suche und fortlaufende Analyse investieren und mich somit ständig kümmern. Das kann man unmöglich dem Sparkassenlurch überlassen. Der Betreuungsaufwand für eine Wohnung in brauchbarer Lage mit selbst ausgewählten Mietern ist da bei weitem geringer.

Bumerang hat geschrieben:Während die Mieten flächendeckend selten bis gar nicht fallen, meistens steigen, können Dividenden schon mal mager oder ganz ausfallen.


Was zählt ist Netto, nicht Brutto, wie schon Frau Merkel nicht auseinanderhalten kann. Mieten können durchaus stagnieren oder sinken, abhängig vom Zustand der Bude und vom Umfeld. Dann heißt es investieren, das braucht der Aktienanleger nicht.
Meine Bewertungen: https://forum.silber.de/viewtopic.php?f=28&t=12568

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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Frank the tank » 12.07.2017, 09:14

Ich kann fast jede Argumentation verstehen. Gebe mal ein paar Bsp. wie man Geld verbrennen kann.
Telekomaktie gekauft, keine BMW
Stromgeld sparen, Vorkasse bei Teldafax,
8 % Rendite bei Prokon
Haus gekauft, Scheidung
Haus gekauft, Arbeitsplatz verloren
Haus gekauft, schwer erkrankt
Em zum schlechten Zeitpunkt gekauft und jetzt ... (Buchverluste?!)
Bei Berger bestellt ....

Wer nicht wagt, der nicht gewinnt. Ein bischen Glück gehört auch immer dazu ....
Viele Grüße

lifesgood

Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon lifesgood » 12.07.2017, 11:10

Dann doch lieber das Geld mit Weibern und schnellen Autos verbrennen smilie_10

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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Herebordus » 12.07.2017, 12:41

lifesgood hat geschrieben:Dann doch lieber das Geld mit Weibern und schnellen Autos verbrennen smilie_10


Das hat Boris Becker gemacht. Naja mehr mit Weibern und dazu eine Menge Kinder machen.

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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Bumerang » 12.07.2017, 14:14

lifesgood hat geschrieben:Nun dann nehme ich als autoaffiner Bayer anstatt des DAX eben die BMW-Aktie.


... und ich die Penthouse Wohnung mit Blick auf den Marienplatz in München oder den Messeturm in Frankfurt :D . Ihc denke, das können wir lassen.


lifesgood hat geschrieben:
Ich habe selbst 1989 (Reihen-) Häuser zur Vermietung gekauft, die haben damals 240.000 DM gekostet. Ohne EK bei 6% Zinsen, hätte die von Dir genannten 1.200 DM im Monat gerade mal für die Zinsen gereicht.


Für solchen Häusern lag die Miete aber ach nicht bei 700 sondern 1400 DM.

lifesgood hat geschrieben:Die Preise für 90er Jahre Immobilien liegen in guten Zustand bei 70-75% von Neubau-Immos. Hat man wie von Dir angeführt, nie einen Euro reingesteckt, also kein neuer Boden, 30 Jahre altes Bad usw. usw. eher bei 60%. Die kommen auf qm-Preise zwischen 2.000 und 2.300 € .


Sorry, aber neue Böden und neues Bad kosten vielleicht 10 bis 15k. Mit Fenstern vielleicht 20 bis 25k.
Das sind vielleicht 10% bis 15% eines Neubaupreises.

lifesgood hat geschrieben:Ich gebe Dir Recht, dass Immobilieneigentümer vermögender sind, aber nicht weil die eigengenutzte Immo die bessere Anlage war, sondern weil keiner das Geld das er nicht für die Immo ausgibt vollumfänglich anderweitig investiert.


Die Zwangsdisziplin spiel gewiss eine Rolle. M.E. ist aber die Mietersparnis kombiniert mit der fast flächendeckenden Wertsteigerung der Immos (anderes als bei Aktien) die Hauptrolle.
Bei Aktien gibt es wenige Zugpferde, aber viele dümpler und nicht wenige poor dogs. Das eigene Depot ist deshalb in den meisten Fällen deutlich schlechter als der DAX.
Gruß

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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Gairsoppa » 12.07.2017, 14:37

Bumerang hat geschrieben:...
Sorry, aber neue Böden und neues Bad kosten vielleicht 10 bis 15k. Mit Fenstern vielleicht 20 bis 25k.
...


Entschuldigung Ihr beiden, dass ich mich da in Euren Privat-Faden - oder Fede ? einmische...
Ich lese ja gerne mit und schmunz'le so vor mich hin.
Bumerang: neue Böden, neues Bad zzgl. Fenster vielleicht 25.ooo € smilie_08
Sorry Bumerang, entweder Du meinst a) die Renovierung eine Studentenbude (≈25qm), b) Du lässt nur den billigsten Schrott verbauen oder c) Du hast schlicht keine Ahnung...

Würde vorschlagen Ihr (Bumerang und Lifesgood) trefft euch mal privat - dann könnt Ihr euch gegenseitig die .... schaukeln und sehn, wer mehr vermietete Immos, bessere Börsenanlagen und mehr EM hat...
Entschuldigung für den rüden Ton - hab nichts gegen Euch - nur denke ich, dass - so wie ich - die meisten Forenteilnehmer, von vermietbaren Immobilien weit - weit entfernt sind...

Nix für ungut smilie_24 smilie_06
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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Bumerang » 12.07.2017, 15:17

Gairsoppa hat geschrieben:
Bumerang hat geschrieben:...
Sorry, aber neue Böden und neues Bad kosten vielleicht 10 bis 15k. Mit Fenstern vielleicht 20 bis 25k.
...


Bumerang: neue Böden, neues Bad zzgl. Fenster vielleicht 25.ooo € smilie_08
Sorry Bumerang, entweder Du meinst a) die Renovierung eine Studentenbude (≈25qm), b) Du lässt nur den billigsten Schrott verbauen oder c) Du hast schlicht keine Ahnung...
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Lass mich raten, Du bist Handwerker? smilie_24

Wer zum nächsten Handwerksbetrieb um die Ecke geht, mag mehr zahlen. Wer sucht und Preise vergleicht, kommt mit den Kosten locker hin.

Die Fenster und die Fliesen kommen fast alle aus dem Ausland. Warum also nicht direkt beziehen? Aber auch in Fliesenoutlets bekommt man hierzulande gute Preise und gute Qualität. Wer sich auf das Geschwätz der Verkäufer einlässt und 50€ oder mehr für ein qm zahlt, hat entweder zu viel Geld oder selbst keine Ahnung. Günstige Handwerker findet man auch, wenn man sich die Zeit nimmt.

Wie sieht denn Deine Kalkulation aus, die auf deutlich höhere Kosten kommt?
Gruß

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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Gairsoppa » 12.07.2017, 15:26

Nein, bin kein Handwerker, aber dass was ich selber machen kann, mache ich selber...

Zum Thema Kalkulation zitiere ich mal Oscar Wilde
https://www.aphorismen.de/zitat/1938

ps: und was die komplett Renovierung meines Hauses mit neuen Fenstern und Eingangstür gekostet hat (nach dem Einbruchsversuch) geht Dich nichts an...
3x Verglast, Außen Alu, innen Holz, Sicherheitsstufe +++

pps: bzg. Boden nix Laminat - Eiche-Massivholzdielen

natürlich nur in der privat genutzten Immobilie :D - hab ja auch keine andere
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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Bumerang » 12.07.2017, 15:32

.. und schon wird aus "neue Böden Bad und Fenstern" eine komplette Renovierung mit Luxusausstattung. Das extra Geld erhöht den wert und somit auch den Preis des Hauses und das Komfort. Hat mit unserem Vergleich eher wenig zu tun.
Gruß

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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Gairsoppa » 12.07.2017, 15:41

Hat sehr wohl etwas mit Eurer Diskussion zu tun..
Bumerang hat geschrieben:...
lifesgood hat geschrieben:Die Preise für 90er Jahre Immobilien liegen in guten Zustand bei 70-75% von Neubau-Immos. Hat man wie von Dir angeführt, nie einen Euro reingesteckt, also kein neuer Boden, 30 Jahre altes Bad usw. usw. eher bei 60%. Die kommen auf qm-Preise zwischen 2.000 und 2.300 € .

...
Sorry, aber neue Böden und neues Bad kosten vielleicht 10 bis 15k. Mit Fenstern vielleicht 20 bis 25k.
Das sind vielleicht 10% bis 15% eines Neubaupreises.
...


quod erat demonstrandum

Aber wenn Du Deine Miet-Immos mit Linoleum und PVC-Fensterns sanierst... Würde ich lieber bei lifesgood einziehen
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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon lifesgood » 12.07.2017, 15:43

Ich denke mal Bumerang und ich würden uns, auch ohne Eier schaukel gut verstehen.

Auch wenn wir in manchen Dingen unterschiedlicher Meinung sind, denke ich, wir ticken ähnlich und haben Respekt voreinander.

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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Gairsoppa » 12.07.2017, 15:54

Entschuldigung an die Alten Hasen - dann liegt das wohl an mir... da ich offensichtlich nicht in Eurer Liga mitspielen kann...
Der eine liefert für mir sachlich nachvollziehbare und verständliche Argumente und der andere scheint für sich den Anspruch auf Absolutheit und Richtigkeit gepachtet zu haben...

Verabschiede mich mal jetzt, bis nach meinem ersten Neuerwerb bzw. Neubau... (kann was dauern)

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