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Immobilienkauf Jetzt ?

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Ylva
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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Ylva » 22.04.2018, 13:04

Die Frage, die ich mir aktuell stelle ist, ob es sich gerade jetzt lohnt einen Bausparvertrag abzuschließen oder doch weiterhin in Sachwerte (EM) zu investieren...

Die Bevölkerung wächst, aber welche Teile der Bevölkerung wird wachsen? Sicherlich nicht diejenigen, die gut ausgebildet und ein gutes, regelmäßiges Einkommen mit Eigenkapital haben.

Erlebe es im näheren Umfeld immer wieder: auf Teufel komm raus werden Immobilien finanziert, ohne Eigenkapital, ein Prozent Tilgung und zehn Jahren Zinsbindung. Aber Hauptsache die Eigenheimbesitzer rümpfen die Nase, dass man selbst noch zur Miete wohnt (Altvertrag mit (mittlerweile) lächerlichen Mietkonditionen). smilie_06
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lifesgood

Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon lifesgood » 22.04.2018, 14:21

Ohne Eigenkapital mit 1% Tilgung und 10 Jahren Zinsbindung zu finanzieren ist finanzieller Selbstmord.

Wenn zum Ende der Zinsbindung nach 10 Jahren noch knapp 90% der Darlehenssumme stehen und der Zins um 2% höher ist, fehlen jedes Monat einige Hundert Euro.

Aber es kann noch schlimmer kommen, nämlich wenn die Immopreise gesunken sein sollten. Dann reicht die beliehene Immo nämlich nicht mehr als Sicherheit für das Darlehen. Die Bank wird weitere Sicherheiten verlangen, oder andernfalls nochmals einen Risikozuschlag beim Zins von 1 - 2 % aufschlagen.

Optimalerweise sollte man einen Immokauf mit einem gesunden EK-Stock von mindestens 20% (besser 1/3) angehen und so ausrichten, dass man das Ding in 30 besser 25 oder weniger Jahren, also bevor die großen Reparatuen kommen, abbezahlt hat. Auf jeden Fall natürlich bevor man in Rente geht.

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dr.exe
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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon dr.exe » 22.04.2018, 14:28

JA das sehe ich leider auch immer wieder. Aktuell will ein Schulfreund auch aus seinem Mietriehenhaus raus. Aber 400.000 ohne Eigenkapital. 1,5% Zinsen bei 15Jahren Zinsbindung und ca 1,5% Jahrestilgung. Das würde seiner aktuellen Mietzahlung entsprechen. Für mich viel zu riskant. Unsere Finanzierung läuft zwar nur mit 10 Jahren Zinsbindung bei 0.8%, dafür halt %5% Tilgungssumme im Jahr. und es ist günstiger als eine vergleichbare Mietwohnung ;-)

san agustin
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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon san agustin » 22.04.2018, 14:35

lifesgood hat geschrieben:............

Aber es kann noch schlimmer kommen, nämlich wenn die Immopreise gesunken sein sollten. Dann reicht die beliehene Immo nämlich nicht mehr als Sicherheit für das Darlehen. Die Bank wird weitere Sicherheiten verlangen, oder andernfalls nochmals einen Risikozuschlag beim Zins von 1 - 2 % aufschlagen.

.............



mich betrifft DAS nicht, aber ist das wirklich so.............???
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dr.exe
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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon dr.exe » 22.04.2018, 14:56

san augustin, solange du ein laufenden kreditvertrag hast, kann dir das erstmal nicht passieren, aber wenn du eine restschuld hast und eine anschlussfinanzierung beantragen musst. Dann musst du neu mit der Bank verhandeln. Und wenn dann der Wert der Immobilie gesunken ist, vlt sogar unter den Betrag der Restschuld, siehts ganz schlecht bei den Verhandlungen mit der Bank aus.

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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon san agustin » 22.04.2018, 15:01

dr.exe hat geschrieben:san augustin, solange du ein laufenden kreditvertrag hast, kann dir das erstmal nicht passieren, aber wenn du eine restschuld hast und eine anschlussfinanzierung beantragen musst. Dann musst du neu mit der Bank verhandeln. Und wenn dann der Wert der Immobilie gesunken ist, vlt sogar unter den Betrag der Restschuld, siehts ganz schlecht bei den Verhandlungen mit der Bank aus.



das bei auslaufen des kredites ein neuer verhandelt werden muss zwecks zinssatz ist schon klar
aber das die banken dann auf einmal eine immo anders sehen als vor zig jahren ist schon (wieder)
grenzwertig

eher steigen doch immo eher, als das sie auf einmal fallen, nur weil der zinssatz der banken steigt
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lifesgood

Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon lifesgood » 22.04.2018, 15:05

... wir haben bis 2010 einige Wohnungen zu einem Preis gekauft, der unter dem Neupreis von Mitte der 90er Jahre war.

Ausgeschlossen ist das nicht. Wie gesagt, Boomregionen mal ausgenommen.

lifesgood

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peter98
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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon peter98 » 22.04.2018, 16:18

san agustin hat geschrieben:
dr.exe hat geschrieben:san augustin, solange du ein laufenden kreditvertrag hast, kann dir das erstmal nicht passieren, aber wenn du eine restschuld hast und eine anschlussfinanzierung beantragen musst. Dann musst du neu mit der Bank verhandeln. Und wenn dann der Wert der Immobilie gesunken ist, vlt sogar unter den Betrag der Restschuld, siehts ganz schlecht bei den Verhandlungen mit der Bank aus.



...
aber das die banken dann auf einmal eine immo anders sehen als vor zig jahren ist schon (wieder)
grenzwertig.

eher steigen doch immo eher, als das sie auf einmal fallen, nur weil der zinssatz der banken steigt


Wenn eine Immobilie zu hohen Preisen gekauft wurde (meist in Niedrigzinsphasen) kann sie in ein paar Jahren durchaus weniger Wert sein. Nämlich dann, wenn die Zinsen zwischenzeitlich gestiegen sind und sich dies meist auch auf Immobilienpreise auswirkt.
Eine Bank wird die Immobilie aber zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung bewerten und dann kann es in der Tat vorkommen, dass die ehemalige Sicherheit von der Bank als nicht mehr ausreichend angesehen wird.

lifesgood

Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon lifesgood » 22.04.2018, 17:12

...um das Ganze mit Fakten zu unterfüttern habe ich mir gerade einen Kaufvertrag aus 2010 angesehen.

Wir hatten für den Firmenbestand 2010 in einer kleinen bayerischen Hochschulstadt eine 52 qm-Dachterassenwohnung für 80.000 € incl. TG-Stellplatz gekauft.

Der Verkäufer hatte beim Kauf in den 90er Jahren eine Buchgrundschuld 219.000 DM (= umgerechnet 111.970 €) eintragen lassen. Das wird wohl der Betrag sein, den ihn die Wohnung gekostet hat.

Vom Kaufpreis blieben ihm keine 10.000 €, der Rest ging an die finanzierende Bank.

Seit 2010 sind in dieser Stadt die Preise explodiert. Heute würde man für diese Wohnung wohl 140 - 150.000 € bekommen, wenn man sich die Preise so ansieht. Die Neubaupreise für eine solche Wohnung incl. TG liegen aktuell bei rund 230 k€.

Daher: Es ist ein Trugschluß mit Sicherheit davon auszugehen, dass die Preise immer weiter steigen. Gerade wenn man in Hochpreisphasen kauft, ist das Risiko nicht zu unterschätzen, dass man erst auf den nächsten Hype warten muss, bis man seine Einstandspreise wieder sieht.

Aber solche Probleme treffen nur den, der ohne Eigenkapital und mit geringen Tilgungsraten in eine Immo-Finanzierung geht. Solide finanziert mit mindestens 20% Eigenkapital und 2 - 3 % jährlicher Tilgung steht nach 10 Jahren noch ein Darlehenswert in Höhe der Hälfte des Kaufpreises und damit sicher deutlich weniger als der Zeitwert der Immobile.

lifesgood

silbereisen
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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon silbereisen » 22.04.2018, 18:07

san agustin hat geschrieben:
lifesgood hat geschrieben:............

Aber es kann noch schlimmer kommen, nämlich wenn die Immopreise gesunken sein sollten. Dann reicht die beliehene Immo nämlich nicht mehr als Sicherheit für das Darlehen. Die Bank wird weitere Sicherheiten verlangen, oder andernfalls nochmals einen Risikozuschlag beim Zins von 1 - 2 % aufschlagen.

.............



mich betrifft DAS nicht, aber ist das wirklich so.............???


Nein.

Ulmer
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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Ulmer » 22.04.2018, 23:30

silbereisen hat geschrieben:
san agustin hat geschrieben:
lifesgood hat geschrieben:............

Aber es kann noch schlimmer kommen, nämlich wenn die Immopreise gesunken sein sollten. Dann reicht die beliehene Immo nämlich nicht mehr als Sicherheit für das Darlehen. Die Bank wird weitere Sicherheiten verlangen, oder andernfalls nochmals einen Risikozuschlag beim Zins von 1 - 2 % aufschlagen.

.............



mich betrifft DAS nicht, aber ist das wirklich so.............???


Nein.

Nachdem nun ausführlich erklärt wurde, warum das eben durchaus so passieren kann (unter genannten Voraussetzungen), wäre eine ausführlichere Antwort als "Nein." sehr nett.

Flashlight

Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Flashlight » 23.04.2018, 00:29

Ja.
:lol:

Panik95
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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Panik95 » 23.04.2018, 14:01

Immobilienkauf jetzt? Nein
In den Städten zu teuer,Immo-Blase.
Auf dem Land gehen die Preise schon zurück,hoher Leerstand.
Mein Wohnort: 2500 Einwohner,Autobahnanschluss in allen Richtungen am Ortsausgang,ruhige Wohnlage,15 km bis zur nächsten Stadt,3 Supermärkte in unmittelbaren Nähe.
Leerstand: 20 Häuser und ETW.Preise 70 bis 350000€
Zinsen werden sich in den nächsten Jahren nicht großartig verändern
Zins bei Hauskauf aktuell 1,85%,10 Jahre fest alternativ 2,8% 20 Jahre fest.
Wer heute auf dem Land eine Immobilie kaufen will sollte zuerst in aller Ruhe durch den Ort spazieren und die Leerstände zählen.

Starfish
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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Starfish » 23.04.2018, 16:28

Querulant hat geschrieben:
gullaldr hat geschrieben:
Pfennigfuchser Maxi hat geschrieben:Im Vergleich zum Bitcoin fährt der Deutsche Immobilienmarkt noch auf dem Feldweg im zweiten Gang des Ferraris. Er wird bald bei der 3 spurigen Autobahn Auffahrt ankommen.


Das funktioniert dann aber nur noch durch wahrscheinlich zumeist ausländische Investoren, die dieses Kapital aufbringen. Ein deutscher Normalverdiener wird nicht mehr in der Lage sein, eine Immobilie zu erwerben, da die Löhne ja gar nicht in diesem Maß mitsteigen.

Bedeutet also, Ausländer werden in Zukunft in größerem Stil unser Land aufkaufen (können, wenn sie es denn wollten)? :shock:

ja, ist in Berlin zumindest doch schon gang und gebe. Man hat es fast nur noch mit ausländischen Investoren zu tun

lifesgood

Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon lifesgood » 23.04.2018, 17:00

DEN Immobilienmarkt gibt es nicht. Jede Region hat ihre eigenen Gesetzmäßigkeiten und auch da gibt es nochmal Unterschiede nach Lage usw.

Hier bei uns im ländlichen Bereich waren die Immo-Preise lange unten, ziehen aber seit 2 Jahren ein wenig an. Auch das Vermieten wird wieder einfacher und man bekommt etwas mehr Miete als noch vor 2-3 Jahren (aber immer noch lächerlich im Vergleich zu mittleren und großen Städten).

lifesgood


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