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Immobilienkauf Jetzt ?

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Frank the tank
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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Frank the tank » 23.10.2019, 12:32

Gerd Kommer: Kaufen oder mieten? Darum sind Immobilien massiv überschätzt! // Mission Money

https://www.youtube.com/watch?v=I8kdePKJDR8

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Polkrich
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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Polkrich » 25.10.2019, 08:31

Frage an die Experten hier:

wegen einer Trennung soll unser gemeinsames EFH nun auseinandergesetzt werden, d.h. ich werde meiner Ex-LAG deren ideelle Haushälfte abkaufen. Finanzierung wird über 3 Jahre laufen, da 2/3 EK vorhanden.
Gibt es Tipps und Tricks, was zu beachten wäre angesichts der kommenden finanziellen Ereignisse (Krall und Co.)?

Normal vis Smava und co den besten Anbieter aussuchen?
Geht meist ohne Eintrag ins GB bei der Kreditsumme von voraussichtlich 25-30t€.
Keiner von uns kommt lebend hier raus. Also hört auf, euch wie ein Andenken zu behandeln. Esst leckeres Essen. Spaziert in der Sonne. Springt ins Meer. Sagt die Wahrheit und tragt euer Herz auf der Zunge. Seid albern. Seid freundlich. Seid komisch. Für nichts anderes ist Zeit. Anthony Hopkins

lifesgood

Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon lifesgood » 25.10.2019, 09:08

Das tut mir leid für Dich, aber jedem Ende wohnt ein neuer Anfang inne.

Wenn man hier seriös etwas raten soll, fehlen noch einige Angaben.

Du schreibst "ideelle Haushälfte", heißt das, Du stehst alleine im Grundbuch, oder steht Deine Ex-LAG-Gefährtin als Miteigentümerin im Grundbuch?

Ist das Haus abbezahlt, oder bestehen noch Darlehen? Sind noch Grundschulden im Grundbuch eingetragen, die ggf. nicht mehr belastet sind.

Häufig ist es ja so, das Hypothekenkredite günstiger sind, als andere Kredite. Daher würde ich, sofern noch eine Grundschuld eingetragen ist, zuerst mit der Bank sprechen, die noch im Grundbuch steht.

Letztendlich hängt aber alles auch sehr wesentlich davon ab, welchen Zeitraum Du Dir für die Rückzahlung des Kredits gesetzt hast. Geht es hier nur um 2 - 3 Jahre spielt 1/4 % Zinsunterschied keine große Rolle.

Gibt es ggf. andere werthaltige Dinge, die man verkaufen könnte, um den Betrag flüssig zu machen?

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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Polkrich » 25.10.2019, 10:09

@Lifesgood, danke.
Wir stehen beide zu je 1/2 im GB. Das EFH ist bereits schuldenfrei und es sind keine Belastungen mehr eingetragen. Die GS wurde gelöscht. Weitere finanzielle Mittel sind nicht vorhanden, G/S soll ausdrücklich nicht dafür verwendet werden. Da ich noch das Wohn-Riester in Anspruch nehmen will (denn wer weiß, ob ich nach der kommenden Finanzkrise überhaupt noch etwas von dem Geld bekomme), bleiben von der eigentlichen Kreditsumme nur noch 13k übrig. Die kann ich in etwa einem guten Jahr abstottern.

So ist der Plan.
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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon lifesgood » 25.10.2019, 10:27

Hast Du Dich schon mal erkundigt, ob da Grunderwerbsteuer anfällt?

Bei mir war das bei der Scheidung nicht der Fall (ich hatte meiner Ex-Frau meinen Anteil am Haus und sie mir ihre Anteile an Vermiet-Immos übertragen - wegen Gütertrennung standen wir beide je zur Hälfte im Grundbuch), bei einer eingetragenen Lebenspartnerschaft wäre das auch nicht der Fall. Aber da Ihr nicht verheiratet seid ... könnte das der Fall sein, wenn keine eingetragene Partnerschaft besteht.

Wenn Du das Ganze in einem Jahr tilgen kannst, würde ich den günstigsten Kredit suchen, den Du ohne große Sicherheiten bekommst.

lifesgood

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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Polkrich » 25.10.2019, 11:12

Ok, danke Dir. smilie_01
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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Bumerang » 28.10.2019, 17:35

CasaGrande » 25.10.2019, 12:59

CasaGrande hat geschrieben:
Tykon hat geschrieben:

In dem Beispiel sind doch nach 10 Jahren keine 300k Verbindlichkeiten mehr in Abzug zu bringen, sondern nur noch die genannten 150k. Der ursprüngliche Kaufpreis ( EK + getilgtem Kredit) ist doch keine Verbindlichkeit in voller Höhe...



Nicht mehr nach 10 Jahren, klar … aber der Kaufpreis liegt doch ursprünglich bei 300k, die muss ich letztlich für die Immobilie bezahlen. Diese weist nach 10 Jahren einen Wert von 400k auf. Bezahlt habe ich dafür insgesamt 300k zzgl. der anfallenden Gebühren und Kosten (Notar, vorzeitige Tilgung, Grunderwerb, etc.)

Wo liegt mein Denkfehler? smilie_08
Ok ... ich gehe davon aus, die Immobilie schuldenfrei als Eigenheim zu besitzen ...


Ich antworte mal hier darauf, da der andere Faden zu ist.

Du hast 50k EK, also zahlst du zwar 300 für die Immo, aber 50 hast du schon. Die musst du nicht als Kredit aufnehmen und auch nicht zurückzahlen.

Heißt also wenn beide Anleger mit jeweils 50 k starten, hat der Aktienfreek 150 k der Immobilienbesitzer 250k Nettovermögen nach 10 Jahren.

Brutto hat der Immobilieneigentümer sogar 400k!! Er hat zwar noch 150k Schulden, die tilgt er aber zum größten Teil mit der ersparten Miete.

Rechnen wir weitere 10 Jahren in voraus genauso, also nur 30% Immosteigerung und unglaubliche 150% Steigerung für Aktien, eigentlich Schwachsinn, hat der Häuslebauer trotzdem 533k Netto=Brutto da abgezahlt und der Aktienbesitzer 450k.

Dass sich die Aktien in 20 Jahren aber verneunfachen, halte ich für ein Gerücht ebenso dass dann die Immobilie nur um 77% steigen.

In den letzten 20 Jahren hat sich der DAX nur verdreifacht die Immobilen fast auch. Mindestens verdoppelt!

Blicken wir auf die letzten 20 Jahre, könne wir von 600 bis 700k für den Häuslebauer und nur 150 bis 200k für den Aktienbesitzer ausgehen.

Die Differenz ist für Normalverdiener aber auch generell UNEINHOLBAR
Gruß

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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon CasaGrande » 04.11.2019, 15:23

Nicht, dass ich die Berechnung nicht verstehen würde … sie blendet jedoch wichtige Aspekte und bestehende Risiken aus.

50k Startkapital und weitere 100k in den folgenden 10 Jahren - insgesamt also 150k - werden eingesetzt.
Somit kann ich dann 150k in Aktien, eine halbe Immobilie, oder 150k offene Schulden mein Eigen nennen. Von Eigentum zu sprechen, wenn ich noch hohe Schulden zu zahlen habe … nach meinem Empfinden verbietet es sich. Selbstverständlich gibt es da die Beruhigungspille "Schuldfrei durch Verkauf", aber das kann nur die Notlösung sein, kein vorgefasster Plan.
Jegliche geschätzte Wertsteigerung - im Depot oder auf die Immobilie - bleibt eine für die Zukunft angenommene oder aus der Vergangenheit übernommene Wahrscheinlichkeit. Hierbei müssen mögliche neue Regeln aufgrund geänderter Rahmenbedingungen zumindest angedacht werden.

Nach weiteren 10 Jahren sind zusätzliche 100k, insgesamt also 250k eingebracht worden. Die Immobilie ist noch immer nicht schuldfrei, was für viele Mitmenschen durchaus eine Belastung darstellen kann. Allerdings zeigen sich nach nunmehr 20 Jahren die ersten Ausfallerscheinungen, welche teilweise hohe Kosten verursachen. Diese müssen nun mit Rücklagen abgedeckt werden, welche im Laufe der 20 Jahre parallel zur Kredittilgung angelegt werden sollten. Der durchaus nachvollziehbare Gedanke, den Kredit größtenteils über ersparte Mieten zu tilgen, sollte demnach nicht als Selbstverständlichkeit gesetzt sein.

Ich spreche Deiner Berechnung weder Legitimität noch Plausibilität ab, halte sie aber für zu nüchtern und verharmlosend, zu erfolgsversprechend. Politische, gesellschaftliche, persönliche Umstände entwickeln sich in zwei Jahrzehnten nicht zwangsläufig wohlwollend, auch wenn der Rückblick dies scheinbar nahelegen mag. Eine emotionslose Betrachtung wäre wohl wünschenswert, ist meines Erachtens aber zumindest mit selbst erwirtschaftetem Kapital nicht so nonchalant umsetzbar.

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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Bumerang » 08.12.2019, 08:38

https://www.fr.de/frankfurt/frankfurt-a ... 77343.html

Hier ist der Grund, warum Mieten und Immobilien weiter steigen werden.

Da sage mir Einer, die Lobby wirkt nicht.
Gruß

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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Sapnovela » 12.01.2020, 21:13

Wie geil.... die "Entsorgung" unbelasteter Erde / Bodenaushub für ein Einfamilienhaus kostet inzwischen bis zu 50.000 Euro. Kostentreiber wie immer Väterchen Staat. Absurde Klassifikationen für den Aushub, fehlende Deponien und daraus folgend hohe Transportdistanzen... aber mit Sicherheit voll Öko smilie_02 smilie_02 smilie_02

https://www.focus.de/immobilien/kaufen/ ... 43065.html
Meine Bewertungen: https://forum.silber.de/viewtopic.php?f=28&t=12568

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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon lifesgood » 12.01.2020, 22:59

... eben und das für unbelastete Erde - die ist bei uns noch deutlich billiger.

Richtig böse wird's wenn Schadstoffe im Erdreich gefunden werden. Bei uns in der Nachbarschaft wird ein größeres Projekt gebaut, da hat man Belastungen im Erdreich gefunden. Der ist jetzt schon über 160 k€ für die Entsorgung.

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Der Telefonmann
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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Der Telefonmann » 13.01.2020, 01:02

Jetzt verstehe ich auch, warum die Bauherren im Hambacher Forst in die Baumkronen ausgewischen sind. smilie_08

smilie_10

Deutschland ist politisch und gesellschaftlich leider am Ende des Regenbogens angekommen.
Willkommen in der Ökodiktatur.

smilie_24

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Dr. Metall
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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Dr. Metall » 28.02.2021, 09:26

Frage in dem Kontext:

Hat jemand ein kleines Mehrfamilienhaus mit überschaubaren 4 oder 5 Wohneinheiten?
Lohnt ein solches Modell der Immobilie, dass man eine große Wohnung selbst mit der Familie nutzt und die anderen 3 oder 4 Einheiten an Renter oder Studenten vermietet?

Gegen eine (selbstgenutzte) Eigentumswohnung sprechen die Schwierigkeiten in einer größeren Gemeinschaft. Bei einem Haus hat man hingegen seine Ruhe, aber trägt auch alle Investitionen vollkommen allein.

Meine Erfahrung, von denen, die ich kenne: Eigentumswohnung führt zu Reibereien mit der Gemeinschaft und dem Verwalter, wenn diese sich nicht wirklich um die Immobilie kümmern. Meist sind das Kapitalanleger, die ihre Miete haben wollen und alles andere nicht interessiert. Zumindest die wenigen Fälle, die ich kenne. Allgemein gilt: je größer die Gemeinschaft umso schwieriger die Einigung.

Ein kleines Mehrfamilienhaus kostet was mehr, dafür stehen dann Mieteinnahmen auf der anderen Seite.

Sind in der Regel Mehrfamilienhäuser eine lohnende Alternative, wenn der Kaufpreis im angemessenen, marktüblichen Rahmen ist?

Mit Dingen wie Versteuerung der Mieteinnahmen, etc. habe ich mich noch gar nicht befasst.

Vielleicht hat ja jemand ein solches Mehrfamilienhaus und kann davon berichten, ob er den Kauf empfehlen würde gegenüber Einfamilienhaus.
Spieglein, Spieglein an der Wand, was ist das beste Edelmetall?

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Schalkoli
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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Schalkoli » 28.02.2021, 09:51

Das Problem das wohl zumindest in meiner ecke besteht ist, das Der Markt komplett ab gegrast ist. Entweder totaler Schrott, zu teuer oder die Gegend ist uninteressant. Wen mal was gutes angeboten wird, ist es in kürzester Zeit weg. An verhandeln braucht man gar nicht zu denken, der verkäufer weiß meist das er es zu fast jedem preis weg bekommt. In einer vermieteten Imo mit selbst zu wohnen, würde ich nie machen. Erst recht nicht in eine einziehen wo der Eigentümer mit drin wohnt. Der steuerliche Aspekt ist natürlich interessant, aber da muss man abwägen je nach Einzelfall und Situation.
Einen schönen Sonntag noch
Sammler und Anleger smilie_13

Marek
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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Marek » 28.02.2021, 10:01

Moin,

meine Schwester hat ein (modernisiertes, recht ansehnliches)
2 Familienhaus in der Pampa.
Die (überschaubaren) Mieteinnahmen von rd. 5 € / m² reichen nach Abzug der Steuern
(=> die sind relativ hoch, da sie ganz gut verdient) aus,
um die Reparaturen und kleinere Verbesserungen zu zahlen.
Die Mieter kommen dauernd mit irgendwelchem Kram und nerven ziemlich,
zumal sie 60 km von dem Objekt entfernt wohnt und dann immer erst "anreisen" muss.

Sie hatte vorher noch ein zweites, ähnliches Haus in schlechterem Zustand,
das sie ziemlich entnervt verkauft hat:
total unzurechnungsfähige Mieter, somit immer Theater zwischen den Mietern,
hohe Sanierungskosten des feuchten Kellers, Miete bei 4 € / m² ....

Fazit: Für mich überhaupt kein Modell Geld zu machen,
zumal solche Häuser hier schon ziemlich teuer geworden sind.
(Kaufpreis hat sich in 15 Jahren rd. verdoppelt,
die Miete ist da in keinster Weise mitgegangen.)

Möglicherweise sieht es woanders besser aus,
das ist halt der Zustand hier...

Liebe Grüße
Marek


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