Immobilienkauf Jetzt ?

[wintertanne]

e) Der Erwerber würde es wohl mit Eigentumswohnungen (18-20 Stk.) bebauen und diese dann zu horrenden Preisen verticken...

Vllt. ein Deal vorschlagen? Grundstück abgeben, Bebauen lassen und vllt. 3 Wohnungen als Mietobjekt übertragen lassen? Und eine davon für den Eigenbedarf.

Mal was anderes.

[gullaldr]

Im Vergleich zum Bitcoin fährt der Deutsche Immobilienmarkt noch auf dem Feldweg im zweiten Gang des Ferraris. Er wird bald bei der 3 spurigen Autobahn Auffahrt ankommen.

Das funktioniert dann aber nur noch durch wahrscheinlich zumeist ausländische Investoren, die dieses Kapital aufbringen. Ein deutscher Normalverdiener wird nicht mehr in der Lage sein, eine Immobilie zu erwerben, da die Löhne ja gar nicht in diesem Maß mitsteigen.

[lifesgood]

Ein Reihenhaus in München für eine Million "kostet" also bei 100,000 Euro Eigenkapital im Jahr 13.333,00 Euro Zinsen. Das ist eine monatliche Belastung von nur 1.111,00 Euro. Ein Reihenmittelhaus zur Miete kostet 2.000,00 Euro aufwärts. Da get schon noch was. Außerdem könnte man den Zins mit Negativzinsen/Strafzinsen/Bargeldverbot/Draghi Aufkaufprogrammen/Schäubles Rettungsschirmen/ etc. weiter nach unten drücken. Bei 0,65 % effektivem Jahreszins bliebe die monatliche Belastung auch bei einem Kaufpreis von 2 Millionen immer noch dieselbe.

... und wenn man die 889 € Differenz monatlich zur Tilgung verwendet, braucht man über 50 Jahre, bis das Ding abbezahlt ist. Dass in dieser Zeit diverse Reparaturen fällig sind (2 - 3 mal Heizung, Dach, usw. usw.) und zudem der Zins auch nicht 50 Jahre stabil bleiben wird, lasse ich mal aussen vor.

Und mal ehrlich, wer macht schon 5 Jahre Zinsbindung? 5 Jahre Zinsbindung bei 90% Fremdkapital sind Selbstmord. Denn wenn in 5 Jahren noch über 90% der Darlehenssumme stehen und der Zinssatz um 3 oder 4 % gestiegen sein sollte, ist man finanziell tot.

Bei 15 Jahren Zinsfestschreibung sprechen wir schon von über 2% Effektivzins im Jahr bei 20 Jahren gar von 2,54%.

Und bei 2,54% Effektivzins kosten die 900.000 € auch schon 22.500 € Zinsen im Jahr.

@gulladr: Man muss hier differenzieren zwischen Luxusimmobilien, die sich irgendwelche in- und ausländische Multimillionäre oder Milliardäre zum Privatvergnüngen kaufen und "normalen" Wohnraum, den sich der Normalo zum Eigennutz kauft oder ein Vermieter zum Vermieten.

Im Neubaubereich ist durch die diversen Kostensteigerung die Mietrendite im Wohnbereich mit mit 3% schon hoch gegriffen, dass würde heissen, dass der qm der in München 10.000 € kostet, 25 € Miete im Monat kostet. Da ist das Ende der Fahnenstange erreicht. Wer soll noch höhere Mieten bezahlen können? Steigende Preise bei nicht weiter steigenden Mieten bedeuten sinkende Renditen, dafür nimmt dann niemand mehr die mieterfreundliche Gesetzgebung in Kauf.

lifesgood

P.S.: Dieses ganze Mietpreisgequatsche aller Parteien ist an Verlogenheit nicht zu überbieten. Hier bei uns in der Provinz waren die Mietpreise teilweise 15-20 Jahre stabil. Erst seit 2015 kann man bei Neuvermietung höhere Preise erzielen. Warum wohl? Man braucht nicht studiert zu haben, um zu erkennen, dass mehr Wohnraum benötigt wird, wenn mehr Menschen in einem Land leben.

Auch der Bau von ein paar Tausend Sozialwohnungen, der Milliarden verschlingen würde, ist hier eher Kosmetik. Wenn man schnell, in größerem Umfang Wohnraum schaffen will, muss man an Förderprogramme, wie seinerzeit in den neuen Bundesländern (also Sonderabschreibungen). Diese Sonderabschreibungen könnte man auch an eine Maximalmiete für einen bestimmten Zeitraum koppeln, das würde auch einen Preisdruck auf die anderen Wohnungen ausüben.

lifesgood

[lifesgood]

Man sollte die eigengenutzte Immobilie immer so finanzieren, dass sie innerhalb von max. 25 - 30 Jahren abbezahlt ist, je früher umso besser Dazu gehört ein vernünftige EK-Stock von mindestens 20 - 30 %.

Na klar, ein Haus kaufen und aus Spekulationsgründen leerstehen lassen. Kostet ja nichts (Grundsteuer, Versicherungen usw.) und muss man in unseren Breiten ja auch nicht frostsicher beheizen.

Glaube mir wenn ein Haus ein paar Jahre lehrsteht, ist die Marderfamilie, die Dir den ganzen Dachboden vollgesch... hat, noch Dein kleinstes Problem.

So stark können die Preise gar nicht steigen, dass sich das rechnet. Wenn Du spekulieren willst, kauf ein Baugrundstück und guter Lage und lass es liegen.

Ich persönlich glaube nicht, dass die Immobilienpreise für "Normalimmos" im Münchner Umland nochmal 50% in den nächsten 5 Jahren zulegen werden.

lifesgood

[peter98]

Du kannst das Ganze auch mit 50 % Beleihwert und 0,76 % effektivem Jahreszins ( 5 Jahre Festschreibung ) durchrechnen. Dann kann die Rechnung im Jahre 2022 wie folgt aussehen:

Reihenmittelhaus München Kaufpreis 2017: 1 Million
Verkaufpreis 2022: 1,5 Millionen / Makler- und Notarkosten bezahlt der Käufer!
Abzüglich 0,76 % Zinsen per annum: 7.600,00 Euro x 5 =38.000,00 Euro
Gewinn: 462.000,00 Euro + ersparte Miete i. H. v. 60 x 2.000,00 Euro =120.000,00 Euro

Gesamtersparnis / Gewinn: 582.000,00 Euro, also über eine halbe Million Euro !

Tilgung braucht kein Mensch, da das Haus quasi von alleine mit der Wertsteigerung „abbezahlt“ wird.

Haben die Amis nicht auch mal so gerechnet?
Dort wurden die Immobilien auch nur nach dem Maßstab gekauft, was sie in einigen Jahren an Mehrwert erwirtschaften.

Auch wenn es in Deutschland eine andere Verschuldungskultur als in Amerika gibt, kann man nicht mit automatischen Wertsteigerungen rechnen.

Lass mal die Zinsen steigen, dann sieht so eine Rechnung ganz anders aus.
Bei steigenden Zinsen werden sich die Häuserpreise ganz schnell wieder in die andere Richtung bewegen. Oder will einer ernsthaft behaupten, dass die jetzigen Immobilienpreise nicht auch ein Ausfluss der niedrigen Zinsen sind.

[lifesgood]

@peter: Wenn ich solche Postings lese, würde ich mir hier einen "Like"-Button wünschen.

lifesgood

[Bumerang]

http://www.faz.net/aktuell/finanzen/fin ... 16690.html

Doch gibt es zwischen EZB und Bundesbank einen Unterschied. Während die EZB die Märkte beruhigen möchte, dass die Zinsen noch sehr lange sehr niedrig sein werden, warnt die Bundesbank davor, die Straffung der Geldpolitik zu lange hinauszuzögern.

Wir haben das was man als normalen Markt bezeichnen könnte, längst hinteer uns gelassen. Die Zinsen sind nicht niedrig, weil die Risiken gering sind, sondern weil die EZB Alles aufkauft. In einem normalen Markt besteht das Risiko von steigenden Zinsen (kein 0,25% Scheinanstig, sondern 3% bis 5% mehr!).

Warum sollte die EZB die Zinsen stiegen lassen und Alles in das Chaos stürzen, das sie derzeit zu verhindern versucht?? Sie wird dass nur tun, und wenn ja moderat, indem Maßen in dem die Kreditnehmer höhere Zinsen werden bedienen können. Sie wartet also auf eine inflationsbedingte Einkommenssteigerung in der Breite. Und die sehen ich noch lange nicht.
Vom Staat mal ganz zu schweigen.

Die Amerikaner haben die Schrottkredite an dumme Anleger, viele aus Europa, verkauft. Die Kreditnehmer sind dort geschützt, weil sie NUR mit dem Haus haften, die Baken haben den Dreck größtenteils weiter gereicht, so dass die Zinsen steigen konnten. Trotzdem hat die Fed massiv eingegriffen und die Banken gerettet.


Fakt bleibt, dass die heutigen Schulden nicht bedient werden können, auch bei niedrigen Zinsen. Also müssen sie inflationiert werden.

[gullaldr]

Dass es sich dabei angeblich um die Abschaffung von NS-Verordnungen dreht, dürfte nur ein Scheinargument sein, um das Vorhaben noch moralischer zu ummänteln. Es geht bei der Reform der Grundsteuer meiner Meinung nach vor allem darum, neue Einnahmequellen zu erschließen.

Verfassungsgericht
Zweifel an der Grundsteuer
https://www.tagesschau.de/inland/grundsteuer-105.html

Reform der Grundsteuer kommt
Für Häuslebauer wird's so oder so teurer
https://www.n-tv.de/wirtschaft/Fuer-Haeuslebauer-wird-s-so-oder-so-teurer-article20234291.html

14 Milliarden Euro Einnahmen: Bundesverfassungsgericht stellt Einheitswerte für Grundsteuer infrage
http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/bundesverfassungsgericht-stellt-einheitswerte-fuer-grundsteuer-infrage-15401635.html

[stoffe67]

Die Einkommen müssen in der Breite der Bevölkerung steigen das ist vollkommen richtig um Inflation zu erzeugen. Erst dadurch könnten höhere Mieten generiert werden.
Zuerst wurde der Mindestlohn eingeführt, nun forderte die zweit mitgliederstärkste Gewerkschaft Deutschlands Verdi um mindestens 200,- Euro mehr Lohn für Ungelernte der Tarifgruppen 1-4. Sie bekommen 175,- die Kommunen bezahlen, die Zinsen sind niedrig Geld kann generiert werden. Zusammen mit dem steigenden Ölpreis sehe ich steigende Inflation. Ist lediglich eine Einzelmeinung, was denkt das Forum?
Zu Reihenhäuser in München, da es um jene in obigen Posts ging, kann ich folgendes ergänzen. Im Jahre 2010 wurde eine Hälfte eines Zweispänners für 450.000,- verkauft, 2016 die anliegende Hälfte für 800.000,- es handelt sich um eine Bestandsimmobilie erbaut im Jahre 1998 mit je 150m2 Wohnfläche einer Einzelgarage, Balkon und ein Handtuchbreiter Garten darunter. Die ersten paar Seiten der jeweiligen Notarverträge habe ich mir bei Beiden angesehen, will sagen keine Immonet-Angebote oder dergleichen.
Es grüßt Euch Stoffe.

[wintertanne]

Die Einkommen müssen in der Breite der Bevölkerung steigen das ist vollkommen richtig um Inflation zu erzeugen. Erst dadurch könnten höhere Mieten generiert werden.
Zuerst wurde der Mindestlohn eingeführt, nun forderte die zweit mitgliederstärkste Gewerkschaft Deutschlands Verdi um mindestens 200,- Euro mehr Lohn für Ungelernte der Tarifgruppen 1-4. Sie bekommen 175,- die Kommunen bezahlen, die Zinsen sind niedrig Geld kann generiert werden. Zusammen mit dem steigenden Ölpreis sehe ich steigende Inflation. Ist lediglich eine Einzelmeinung, was denkt das Forum?
Zu Reihenhäuser in München, da es um jene in obigen Posts ging, kann ich folgendes ergänzen. Im Jahre 2010 wurde eine Hälfte eines Zweispänners für 450.000,- verkauft, 2016 die anliegende Hälfte für 800.000,- es handelt sich um eine Bestandsimmobilie erbaut im Jahre 1998 mit je 150m2 Wohnfläche einer Einzelgarage, Balkon und ein Handtuchbreiter Garten darunter. Die ersten paar Seiten der jeweiligen Notarverträge habe ich mir bei Beiden angesehen, will sagen keine Immonet-Angebote oder dergleichen.
Es grüßt Euch Stoffe.

Ich denke das der Abschluss hier noch immer unter der Entwicklung im Privaten / Wirtschafts-Bereich liegt. Daher sehe ich hier jetzt nicht die so groß beschriebene Lohnerhöhung. Schließlich ist die 7% auf über 3 Jahre angelegt.
Und der Anteil an ungelernten Kräften ist im öffentlichen Dienst unter 1%. Und für die wird der Lohnanstieg am geringsten Ausfallen , viele werden jetzt wie üblich wesentlich mehr Steuern zahlen ( weniger Netto vom Brutto) und vllt das eine oder andere Privileg (Wohngeld, Zuschüsse) verlieren.

[lifesgood]

... die Frage ist, wie weit kann es noch steigen, bis keine Käufer mehr da sind.

Die Mietpreise in Ballungszentren steigen schneller als die Löhne und die Immobilienpreise steigen schneller als die Mietpreise. Das ist eine sehr ungesunde Entwicklung.

Nun können Inflation und höhere Löhne natürlich helfen, das Ungleichgewicht zwischen Lohn- und Mietpreisentwicklung ein wenig auszugleichen.

Bei den Immobilienpreisen wird das aber nicht klappen. Denn Inflation geht ja auch mit einem höheren Zinsniveau einher. Aber gerade das historische niedrige Zinsniveau hat doch die Immopreis-Explosion erst möglich gemacht.

Und viele haben ja, des Zinssatzes wegen nur auf 10 Jahre festgeschrieben (20 oder mehr Jahre Zinsbindung wären ja doch deutlich teurer gewesen). Diese kurze Zinsfestschreibung in Verbindung mit einem niedrigen Eigenkapital und niedrigen Tilgungsraten, wird manchen auf die Füße fallen und kann ggf. in einem anderen Umfeld zu einem Angebotsüberhang bei den Immos führen.

lifesgood

[Ylva]

... die Frage ist, wie weit kann es noch steigen, bis keine Käufer mehr da sind.

Die Mietpreise in Ballungszentren steigen schneller als die Löhne und die Immobilienpreise steigen schneller als die Mietpreise. Das ist eine sehr ungesunde Entwicklung.

Nun können Inflation und höhere Löhne natürlich helfen, das Ungleichgewicht zwischen Lohn- und Mietpreisentwicklung ein wenig auszugleichen.

Bei den Immobilienpreisen wird das aber nicht klappen. Denn Inflation geht ja auch mit einem höheren Zinsniveau einher. Aber gerade das historische niedrige Zinsniveau hat doch die Immopreis-Explosion erst möglich gemacht.

Und viele haben ja, des Zinssatzes wegen nur auf 10 Jahre festgeschrieben (20 oder mehr Jahre Zinsbindung wären ja doch deutlich teurer gewesen). Diese kurze Zinsfestschreibung in Verbindung mit einem niedrigen Eigenkapital und niedrigen Tilgungsraten, wird manchen auf die Füße fallen und kann ggf. in einem anderen Umfeld zu einem Angebotsüberhang bei den Immos führen.

lifesgood

Und genau darauf spekuliere ich... in 6-7 Jahren laufen die ersten zinsbindungen aus und viele werden eiskalt erwischt...

[stoffe67]

Alles richtig. Doch die Einwohnerzahl steigt. Und vor allem in den Ballungsgebieten.
Ein weiteres Beispiel aus meinem persönlichen Umfeld. 1982 verstarb mein Großonkel er war mein Nachbar, sein Sohn hatte seit dem 3. Reich keinen Kontakt zu Ihm, er wollte schnellstmöglich das Geld. Das wunderschöne Grundstück wurde verkauft, viel zu günstig, 3200 m2 ein Haus darauf mit Plumpsklo und sehr vielen Obstbäumen.
Der Käufer ein ortsansässiger Bauträger unternahm über 10 Jahre nichts, er bebaute es im Jahre 1993. Ich weiß lediglich es sind 6 Häuser die Anzahl der Wohnungen habe ich nie gezählt, allerdings kann ich mich erinnern, es war die komplette Anlage längst fertiggestellt, allerdings noch lange nicht alles verkauft.
Die vergangenen 8-10 Jahre erlebte mein Viertel eine Nachverdichtung das es mir nicht mehr recht gefällt. Es wurde mehr, mind. das Doppelte gebaut, als die 35 Jahre davor zusammen. Im Gegensatz zu im Beispiel oben angeführt, ist heute noch nicht einmal die Baugrube ausgehoben, es wird ein Verkaufscontainer ( ist in 90% der Fälle tatsächlich so ) und eine Bautafel aufgestellt, das alles vor dem noch stehenden Altbestand.
Nach spätestens dem 2. Wochenende ( nur da ist er besetzt ) sind gut 3/4 der angebotenen Wohnungen verkauft 8-1? Tausend m2 je nach Lage und Ausführung.
Das hat sich über die Jahrzehnte geändert, hält bis heute an und so habe ich das nie erlebt.
Gruß Stoffe.

[Querulant]

Im Vergleich zum Bitcoin fährt der Deutsche Immobilienmarkt noch auf dem Feldweg im zweiten Gang des Ferraris. Er wird bald bei der 3 spurigen Autobahn Auffahrt ankommen.

Das funktioniert dann aber nur noch durch wahrscheinlich zumeist ausländische Investoren, die dieses Kapital aufbringen. Ein deutscher Normalverdiener wird nicht mehr in der Lage sein, eine Immobilie zu erwerben, da die Löhne ja gar nicht in diesem Maß mitsteigen.

Bedeutet also, Ausländer werden in Zukunft in größerem Stil unser Land aufkaufen (können, wenn sie es denn wollten)?

[lifesgood]

... ich hab ja im Immomarkt schon die Wellen miterlebt. Der letzte Hype war Mitte der 90er Jahre. Boom-Regionen wie Muc, Hbg. Stgt. usw. mal ausgenommen, haben die Neukäufer aus den 90er Jahren im Jahr 2010 ihre damaligen Kaufpreise beim Verkauf nicht erhalten.

Wer 2010 mit schon günstigen Zinsen und noch moderaten Preisen gekauft hat, hat alles richtig gemacht.

Wenn man momentan neu kauft, kann man mit solchen Steigerungen sicher nicht mehr rechnen und das Risiko von Abschlägen ist nicht ausgeschlossen.

Viele Silberanleger haben 2011 geglaubt, dass es weiter so steigt und von Kursen um die 100 $/Oz bis Ende 2011 geträumt. Ähnlich sehe ich die Situation bei Immos derzeit.

Es sind ja nicht nur die auslaufenden Zinsbindungen, die für eine Vergrößerung des Angebots sorgen können. Auch bei Änderungen der Erbschaftssteuer und/oder Vermögenssteuern oder -abgaben, kann sich das Angebot in relativ kurzer Zeit deutlich vergrößern.

Gerade eine Vermögenssteuer wäre hier sehr gefährlich. Nehmen wir mal eine Wohnung mit einem Verkehrswert von 5.000 € pro qm an. Bei 1% Vermögenssteuer müßte dann für diesen qm eine Vermögenssteuer von 50 € jährlich bezahlt werden. Da die Vermögenssteuer nicht abzugsfähig ist, muss sie vom Nettoeinkommen bezahlt werden. Bei 42% + Soli + Kirchensteuer sprechen wir von 47,67 % Steuerlast. Das heißt man bräuchte für den QM schon knapp 96 € jährlich oder 8 € monatlich an Miete, um alleine die Vermögenssteuer dafür bezahlen zu können.

Ich würde vermutlich in einer solchen Situation einen Großteil meiner Immos abstoßen. Denn wenn nach der Vermögenssteuer kaum noch was bleibt, muss ich auch die Arbeit nicht haben.

lifesgood