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Immobilienkauf Jetzt ?

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Sapnovela
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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Sapnovela » 31.08.2017, 10:31

Bumerang hat geschrieben:In der Stadt würde ich jetzt persönlich auch nicht mehr kaufen sondern verkaufen und auf dem Land kaufen, wo sie noch billig sind. Es gibt einen Zyklus Stadt-Land Land-Stadt, der von den Mietpreisen und den Spritpreisen abhängig ist. Meiner Meinung nach sind wir gerade am Ende der Landflucht Phase, wenn nicht bereits die Stadtflucht begonnen hat.


Wie viele Wohnungen / Häuser hast Du denn schon so verkauft? Oder ist das mehr "theoretisch"?

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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Bumerang » 31.08.2017, 12:06

Sapnovela hat geschrieben:
Bumerang hat geschrieben:In der Stadt würde ich jetzt persönlich auch nicht mehr kaufen sondern verkaufen und auf dem Land kaufen, wo sie noch billig sind. Es gibt einen Zyklus Stadt-Land Land-Stadt, der von den Mietpreisen und den Spritpreisen abhängig ist. Meiner Meinung nach sind wir gerade am Ende der Landflucht Phase, wenn nicht bereits die Stadtflucht begonnen hat.


Wie viele Wohnungen / Häuser hast Du denn schon so verkauft? Oder ist das mehr "theoretisch"?


Nein, ganz praktisch. Ich habe bereits das getan, was ich geschrieben habe. Ich wohne nicht mehr in der Stadt. Gewinn realisiert und außerhalb mehr als doppelt so groß gebaut, auf ordentlichem Grundstück. Meine alten Nachbarn haben alle gesagt, ich würde es bereuen, "am Arsch der Elle" (30Km vom Zentrum entfernt würde ich nicht so bezeichnen) zu wohnen und die Frankfurter Immo jetzt zu veräußern. Dafür blicke ich von der Terrasse nicht auf eine Wand sondern in den Sonnenuntergang.

Es wird sich zeigen, wie gut diese Entscheidung war.

Was ich jetzt schon sagen kann ist, dass die Grundstückspreise im nächsten Baugebiet im gleichen Ort von der Gemeinde 50% teurer verkauft werden! Das macht bei einem 600qm Grundstück ca 50k aus. Das hätte mein kleines Häuschen in Frankfurt innerhalb eines Jahres nicht mehr zusätzlich gebracht. Kauft man privat sind die Preise nochmal ordentlich höher. Es ist auch egal, denn ich werde die nächsten 10 bis 15 Jahre dort wohnen. Wo dann die Preise liegen, weiß nur Mario Draghi smilie_07.

Vermutlich werden ich dann verkaufen (oder vermieten) und (als Rentner) im Osten wohnen. Dort habe ich eine ETW und ein Grundstück ca 7 Km von der Großstadt entfernt, das noch nicht voll erschlossen ist. Bis dahin wird es aber sicher sein. Oder mit meinen zwei Andorra ein Penthouse in Frankfurt kaufen smilie_11
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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Chinese » 31.08.2017, 13:16

Ob wir eine Immobilienblase haben kann man nicht ernsthaft beantworten. Ich denke eher nicht.

Es ist offensichtlich das es viel Zuwenig Wohnungen und auch Bauland gibt. Auch scheint die Regierung und ihre Bürokraten eher die Bauvorschriften zu verschärfen. Es ist absehbar das sich die Lage weiter zuspitzt.

Anderseits nähern wir uns Bewertungsgrenzen wo eine normale Redite beim Vermieten nicht mehr möglich ist. Einzelfälle ausgeschlossen dürfte sich ein Investment in Immobilien nicht so leicht mehr rechnen lassen. Alleine die deutsche Mietgesetzgebung würde mich davon abhalten in Mietswohnungen zu investieren. Auch überkommt mich immer mehr der Eindruck das der Staat auch vor einem drastischen Zugriff auf das Betongold nicht zurückschrecken wird. Mir kommt gerade Frau Wagenknecht in den Sinn.
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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Bumerang » 31.08.2017, 13:47

Diese Vorschriften haben ganz klare Ziele.

Obwohl jede Regierung sagt, sie hätte gerne günstige Immobilien bzw Mieten für die Bevölkerung, hat sie m.E. dieses Ziel überhaupt nicht. Höhere Mieten bzw Preise, führen nur zu einem Einkommensverschiebung in der Bevölkerung. Volkswirtschaftlich ist das ein Nullsummen Spiel. Wenn sie massiv fallen, haben die Banken ein Problem.

Die sinnlosen Vorschriften frühen zu einer hohen Nachfrage nach teuren Gütern, die sonst keiner kaufen würde. Wärmepumpen, Pelletheizungen und Solaranlagen würde kaum einer kaufen, wenn in jeder Straße Erdgas vorhanden sein würde. Technisch in den allermeisten Fällen absolut kein Problem. Heute werden aber Neubaugebiete im gleichen Ort nicht mehr angeschlossen, obwohl 50 Meter weiter die Hauptleitung verläuft! Dafür werden ganze Viertel an der Fernwärme der Stadtwerke zwangsangeschlossen oder an einer Zentrale, die von einem dritten betrieben wird, der freilich abkassiert. smilie_06

Aber auch Porotonsteine mit Mineralwolle drin würde keiner kaufen, wenn nicht irgend ein Energieberater das als "notwendig" ausrechnen würde um eine KFW xy Standard zu erreichen, den eigentlich keiner benötigt und sich NIEMALS amortisiert. Aber die Ziegelbranche will ja auch mehr verdienen und muss deshalb neue Produkte entwickeln. Dafür kotzen die Fensterbauer, weil die Energiefetischisten mittlerweile "so viele und so große" Fenster einbauen wie im Mittelalter smilie_07

Umsatz bringt Arbeitsplätze und Steuern. Und das ist gut für jede Regierung.

Was hat denn die Wagenknecht gesagt?
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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Outback 1403 » 31.08.2017, 14:04

Ganz im Gegenteil: das alles wird hochgradig subventioniert und führt zu Steuer-und Abgabenerhöhungen, die langfristig die Kaufkraft schmälern, die Staatsverschuldung explodieren lassen und damit direkt in den Abgrund führen.

Oder ist in den letzten Jahren die Abgabenlast gesunken? Gab es nicht mal eine Mehrwertsteuerhöhung um 3 %? smilie_08

Wahrscheinlich zum Wohle des " kleinen Mannes " smilie_12

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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Sapnovela » 31.08.2017, 17:50

Chinese hat geschrieben: Alleine die deutsche Mietgesetzgebung würde mich davon abhalten in Mietswohnungen zu investieren.


Kann ich aus der Praxis nicht bestätigen. Vernünftige Verträge aufsetzen, Mieter richtig aussuchen, Zahlungseingang regelmäßig nachhalten und mit den Mietern in Kontakt bleiben. Bei jungen Leuten Bürgschaft der Eltern. Alles seit Jahren ohne irgendwelche Probleme. Probleme gibts mit bekloppten Miteigentümern.

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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Sapnovela » 31.08.2017, 17:56

Bumerang hat geschrieben:Die sinnlosen Vorschriften frühen zu einer hohen Nachfrage nach teuren Gütern, die sonst keiner kaufen würde. Wärmepumpen, Pelletheizungen und Solaranlagen würde kaum einer kaufen, wenn in jeder Straße Erdgas vorhanden sein würde.


Diesesmal keine Stichprobe von 1 sondern von 0? smilie_12

Ich habe eine solarthermische Anlage und das gute Stück spart im Vergleich zu Erdgas so was von Geld, das ich mich in den Schlaf lache. In normalen Jahren ist die Heizung 5 Monate / Jahr hart aus, warmes Wasser auch zum Baden ist immer vorhanden (Warmwassertank muss halt zur Familiengröße passen). Dazu die höhere Lebenserwartung der Heizung und niedriegere Wartungskosten (da nur 7/12 pro Jahr betrieben).

Warum schreibst Du nicht über Dinge, von denen Du was verstehst? smilie_08

wintertanne
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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon wintertanne » 31.08.2017, 21:42

Bumerang hat geschrieben:
Man demonstriert gegen jeden Scheiß, aber noch nie hat der Deutsche mal für Bauland demonstriert, oder gegen Agenda 2010! Neee, die Mieten waren doch vertretbar, ...


Nunja, ich meine in der letzten Zeit eine stark erhöhte Anzahl an Protestkundgebungen gegen hohe Mieten wahrgenommen zu haben.

Und auch meine ich, wird aktuell sehr fleißig gebaut, nur nicht bedarfsgerecht. Zum Teil stellen wir fest, dass es im ländlichen Gebieten zu hauf neu erschlossene Baugrundstücke gibt, z.T. schon bebaut. Kleine Häuschen eben, mal größer mal kleiner. Auf der anderen Seite wird auch in den Städten gebaut, aber vermehrt Wohnungen für den größeren Geldbeutel. Wenn man bei Immo und Co. reinschaut, Mietwohnung 3 Zimmer, 75m2. Mit Angeboten für Erstbezug kannst du dich eindecken, aber es geht dann irgentwo bei 800 - 900 Euro Kalt los. Ob das für Familien und Mittelschicht mit vllt. einem Einkommen machbar ist...
Anosnten viele "Luxuswohnungen". Lofts, Penthouse, 3 Zimmer mit 120m2. Die 0815 Bude, 4 Zimmer bei 80m2 für vllt. 600 - 700 kalt, gibts kaum noch. Und wenn, dann nur mit WBS. Wobei der WBS für den Durchschnittsverdiener schon wieder nicht erreichbar ist.

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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon lifesgood » 01.09.2017, 07:10

Sapnovela hat geschrieben:
Chinese hat geschrieben: Alleine die deutsche Mietgesetzgebung würde mich davon abhalten in Mietswohnungen zu investieren.


Kann ich aus der Praxis nicht bestätigen. Vernünftige Verträge aufsetzen, Mieter richtig aussuchen, Zahlungseingang regelmäßig nachhalten und mit den Mietern in Kontakt bleiben. Bei jungen Leuten Bürgschaft der Eltern. Alles seit Jahren ohne irgendwelche Probleme. Probleme gibts mit bekloppten Miteigentümern.


100% Sicherheit gibt es nicht, egal wie vorsichtig man ist. Es kann sich immer was ändern an den Umständen des Mieters.

Arbeitslosigkeit, Krankheit, macht sich selbständig und klappt nicht, Scheidung usw. usw.

Und dann ist man als Vermieter der Arsch. Hab gerade nen aktuellen Fall. Ich hatte dem Mieter sogar angeboten, ihm die Rückstände zu schenken, wenn er auszieht (ist die billigste Lösung).Nachdem er das nicht wollte, habe ich die Sache im März einem Anwalt übergeben.
Verhandlung war dann im Juli. Nachdem der Mieter nach Angabe seines Anwalts eine ander Wohnung hatte, sind die nicht hingegangen. Es erging ein Versäumnisurteil zu unseren Gunsten.

Nun scheinbar war das doch nichts mit der neuen Wohnung, der Mieter erhebt Einspruch gegen das Versäumnisurteil, nächste Verhandlung Ende September. Mit viel Glück haben wir ihn Ende des Jahres draussen.

Bisher in 2017 kein Euro Miete + Rückstände die vorher schon bestanden + Gerichtskosten (wenn vom Mieter nichts zu holen ist) + Räumungskosten, dann ist man locker 5-stellig (im konkreten Fall wohl mindestens 15.000 €). Wenn man Pech hat und die Wohnung sanieren muss, wird´s noch übler und der Betrag kann sich locker verdoppeln. In solchen Situationen liebt man den deutschen Rechtsstaat.

Wenn man da nur ein oder zwei Wohnungen hat und die womöglich noch finanziert, dann kann das existenzbedrohend werden. Unter Umständen kann man sich die Zwangsräumung gar nicht mehr leisten, denn der Gerichtsvollzieher will etliche Tausend Euro an Vorschuß sehen, damit er die Zwangsräumung überhaupt durchführt.

Wenn man vorsichtig ist, kann man das Risiko minimieren. Ich kümmere mich (teils auch beruflich) um deutlich über 100 Wohneinheiten und hab das jetzt zum 3. mal in über 30 Jahren. Aber gänzlich ausschließen läßt es sich nicht.

lifesgood
Ich bin dann mal weg ...

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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon kanightlife » 01.09.2017, 08:32

Hi,

die Probleme kenne ich.

Seither vermiete ich nur noch Jahresweise oder Semesterweise.
Mietvertrag über 6/12 Monate. Und ne Garantie für den Mieter, dass wenn alles reibungslos verläuft es wieder verlängert wird.

Es wird auch nur noch All-In vermietet. Keine Warm/Kaltmieten mehr. Nur noch inkl. Möbeln bis hin zum Fernseher + Strom. Alles dabei. Bis auf GEZ ist alles mit drin und fertig. Somit entfallen auch alle Nebenkostenabrechnungen. Bisher passt es.

Bin gespannt, wie es weiter geht.

Kanightlife

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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon lifesgood » 01.09.2017, 08:38

... das geht aber nur bei kleinen Wohneinheiten wie Studentenappartements usw..

Für normale 2-/3- oder 4-Zimmer Wohnungen oder Reihenhäuser, Doppelhaushälften eher weniger geeignet. ;)

lifesgood
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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Bumerang » 01.09.2017, 10:00

Sapnovela hat geschrieben:
Bumerang hat geschrieben:Die sinnlosen Vorschriften frühen zu einer hohen Nachfrage nach teuren Gütern, die sonst keiner kaufen würde. Wärmepumpen, Pelletheizungen und Solaranlagen würde kaum einer kaufen, wenn in jeder Straße Erdgas vorhanden sein würde.


Diesesmal keine Stichprobe von 1 sondern von 0? smilie_12

Ich habe eine solarthermische Anlage und das gute Stück spart im Vergleich zu Erdgas so was von Geld, das ich mich in den Schlaf lache. In normalen Jahren ist die Heizung 5 Monate / Jahr hart aus, warmes Wasser auch zum Baden ist immer vorhanden (Warmwassertank muss halt zur Familiengröße passen). Dazu die höhere Lebenserwartung der Heizung und niedriegere Wartungskosten (da nur 7/12 pro Jahr betrieben).

Warum schreibst Du nicht über Dinge, von denen Du was verstehst? smilie_08


Ich verstehe vor allem etwas von Mathe und von Wirtschaftlichkeitsrechnung. Ich mache bzw überprüfe jährlich mehrere, meist siebenstellige.

Dreiviertel der eingereichten WiRe's für Projekte sind Müll! Kosten werden zu niedrig, Erlöse zu hoch gerechnet. Wir wissen Alle wohin das führt (BER, Stuttgart21, etc).


Deine Rechnung (die Du hier nur in Prosa gemacht hast) ist einseitig und betrachtet nur die Einsparungen. Die Ausgaben hast Du "vergessen" oder betrachtest sie als, "ich hab's schon bezahlt", in der Fachsprache Ehda-Kosten. So verkauft man den Bauherren teuren Scheiß. Weniger Wartung haste nicht. Die Solaranlage braucht auch Wartung.

Wenn man schon die längere Lebenszeit der Gasheizung einrechnet, ist die Sache für mich eindeutig.
Die zusätzlichen Stromkosten für die Solarpumpe berücksichtigt? Sie muss das Wasser aus dem Keller ins Dach und zurück pumpen, nicht nur 1 Meter vom Kessel in den Speicher. Wie hast Du die Gasersparnis gerechnet?

Jahresverbrauch nur mit Gas/12x5? Im Sommer ist der Gasverbrauch nur ein Bruchteil von dem in Winter, teils unter 2% des Jahresbedarfs!

Selbst wenn du 5 Monate (Mai-Sept) ohne Gasheizung auskommst (was ich bezweifle in Deutschland) hast Du insgesamt ca 14% gespart. Hier kannste genau nachrechnen was du wirklich gespart hast.
In den Wintermonaten sagen die "Fachleute" max 20% des Bedarfs. 20% von 85% sind nochmal 17%. Zusammen nach "offiziellen" zahlen also rund 30%.


Bei Verivox kann man sehen, dass für ein 150qm Haus bereits Tarife ab 780€/Jahr zu haben sind, mit 18T Kw verbrauch, was ordentlich ist.

30% von 800€ sind 240€ die Du jährlich an Gas sparst!

Hier ist ein Kostenbeispiel (Anschaffung) für ein 4-Personenhaushalt, rund 9T€.

Ohne von den 240€ den Strom für die Pumpe und die Wartung der Anlage, abzuziehen brauchst du fast 37 Jahre um zu amortisieren. smilie_01

Egal welche Heizung ist in 10 bis 15 Jahren technologisch überholt, auch wenn sie danach nochmal 10 Jahre laufen könnte. Keiner weiß, welcher Brennstoff oder welche Technologie in 15 Jahren günstig sein wird. Also besser jetzt günstig kaufen und später austauschen, als teuer und dann länger laufen lassen, "damit die Rechnung stimmt". Ist mit Software so, mit Waschmaschinen, Fernseher etc.

Die meisten Anlagen (Solar, PV, Wärmepumpe, Pellets) wurden verkauft als Öl und Gas oben waren. Seit dem sind sie ordentlich in den Keller gegangen. Du willst mir nicht sagen, dass diese Wi-Re's, (die sicher auch damals schön gerechnet wurden) heute nur noch ansatzweise eine Amortisation bringen?!

Ich habe auch gebaut und alles hoch und runter gerechnet! Keine Amortisation, max. Nullsummenspiel beim hohen Risiko.

Mein Heizungsbauer (Pellets, weil es kein Gas gibt) hat mir ehrlicherweise gesagt, dass Gas von den Kosten her das günstigste und einfachste ist und "Solar, PV, Wärmepumpe kaufen nur die Kunden, die technologieaffin oder umweltbewusst sind". Darüber lässt sich streiten, aber das ist ein völlig anderes Thema.
Gruß

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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Koala und Co » 01.09.2017, 11:05

lifesgood hat geschrieben:Ich bin ja immer nah dran an den Immopreisen in unserer Region.

Man kann sagen, dass in den letzten 5 Jahren auch in den ländlichen Bereichen die Preise nachgezogen haben.

So bekommen hier auch meist (Ausnahmen gibt es immer) diejenigen, die beim letzten Boom in den 90er Jahren neu gekauft oder gebaut haben, heute mehr als ihre damaligen Kosten. Als zusätzliche Rendite konnten sie mietfrei wohnen, oder haben eben Mieterträge generiert.

Aber die grundsätzliche Frage lautet ja, ob man jetzt auf dem aktuellen Preisniveau noch kaufen sollte.

Hier habe ich auch meine Bedenken, ob es jetzt noch klug ist Immos zu kaufen. Hängt aber immer vom Einzelfall ab. Wer heute was Anderes teuer verkauft und was Neues kauft, um sich umzustruktieren kann das noch machen.

Aber mit hohem Fremdkapitalanteil würde ich beim aktuellen Preisniveau nicht mehr in Immos gehen.

lifesgood


smilie_01

Vielen Dank mal eine schnelle und Kurze Antwort zur Tatsächlichen Frage.

Ich lese mal hier mal da mit, aber wirklich eine Passende Antwort findet mann ja nur wenn Gefühlte 1000 ewig lange Beiträge gelesen wurden, und dann gibt es meistens nur einen treffenden Satz, mit dem man etwas Anfangen kann. Und was das an Zeit kostet, da darf ich erst gar nicht drandenken.

Manche scheinen auch nur die Texte anderer zu überfliegen und Antworten dan gleich. So ließt Sich das hier manchmal sehr schwer. Einen Durchblich zu bekommen dauert sehr lange und ich muss dann sooo viele Seiten zurück lesen.!

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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Sapnovela » 01.09.2017, 17:44

@Bumerang

Dass Du ein großer Fisch bist und siebenstellige Projekte massenweise prüfst, wissen wir. Es besteht aber dennoch ein gewisser Unterschied zwischen Theorie und Praxis. Ein ganz einfacher vorher-nachher Vergleich bezogen auf eine erwartete Lebensdauer von x Jahren ergibt rasch das Urteil wirtschaftlich oder nicht. Klar kann man alles mit einem hohen Abzinsungsfaktor tot rechnen... so machen das die Banker.
Die Frage nach der Pumpe zeigt wie wenig Du die reale Kostenstrukur vestehst, denn z.B. eine Grundfos UPS 20-45 / 180 bekomme ich für ca. 350 Euro in den Keller eingebaut, die Pumpe ist keinesfalls ein entscheidener Treiber der Heizungskosten. Klar kann man die Anlage mit Edelstahltank etc. teuer rechnen, aber Edelstahl außerhalb aggressiver Medien ist echt sinnlos.

Die Lebenserwartung der Anlagen ist sehr groß, ich kenne Anlagen mit Vakkumröhren, die laufen seit mehr als 20 Jahren ohne Probleme mit gleichbleibendem Ertrag und wartungsfrei. Man sollte in D halt nur auf den Frotschutz achten. smilie_11

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Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Bumerang » 01.09.2017, 18:05

Sapnovela hat geschrieben:@Bumerang

Dass Du ein großer Fisch bist und siebenstellige Projekte massenweise prüfst, wissen wir. Es besteht aber dennoch ein gewisser Unterschied zwischen Theorie und Praxis. Ein ganz einfacher vorher-nachher Vergleich bezogen auf eine erwartete Lebensdauer von x Jahren ergibt rasch das Urteil wirtschaftlich oder nicht. Klar kann man alles mit einem hohen Abzinsungsfaktor tot rechnen... so machen das die Banker.
Die Frage nach der Pumpe zeigt wie wenig Du die reale Kostenstrukur vestehst, denn z.B. eine Grundfos UPS 20-45 / 180 bekomme ich für ca. 350 Euro in den Keller eingebaut, die Pumpe ist keinesfalls ein entscheidener Treiber der Heizungskosten. Klar kann man die Anlage mit Edelstahltank etc. teuer rechnen, aber Edelstahl außerhalb aggressiver Medien ist echt sinnlos.

Die Lebenserwartung der Anlagen ist sehr groß, ich kenne Anlagen mit Vakkumröhren, die laufen seit mehr als 20 Jahren ohne Probleme mit gleichbleibendem Ertrag und wartungsfrei. Man sollte in D halt nur auf den Frotschutz achten. smilie_11


Den Unterschied zwischen Theorie und Praxis habe ich genau gemeint. Den zu sehen muss man kein großer Fisch sein, einfache Arithmetik und gesunder Menschenverstand reichen völlig. Letzteres ist leider selten vorhanden, sonst würde man nicht 800 Okken für ein iPhone oder 40k für ein Neufahrzeug ausgeben, am besten noch dafür Schulden machen.

Die Pumpe verbraucht Strom um das Wasser im großen Kreis laufen zu lassen, das hatte ich gemeint. Eine Solaranlage ist definit teurer als eine Gasanlage und muss zusätzlich dazu gekauft werden, selbst in der einfachsten Ausführung, sind das etliche Tausend Euro. Abgezinst habe ich da garnix. Hätte ich das gemacht, wäre die Anlage erst bei den Urenkeln rentabel.


Ich kann eines ums verrecken nicht verstehen. Warum muss man etwas schönrechnen wenn's nicht ist? smilie_08

Wat soll dat bringen? Der Gesprächspartner hat nur zwei Möglichkeiten. Entweder denkt er, dass man versucht ihn zu verarschen, oder dass der andere keinen Plan hat.

http://www.solaranlage-ratgeber.de/sola ... nsparungen
Gruß

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