Immobilienkauf Jetzt ?

[zwergensilber]

Warum seltsam?

https://www.ing-diba.de/baufinanzierung ... js-modal-0

Klar zu sehen, die Konditionen über 95% sind zu haben und gerade mal 0,9% teurer als die für Realdarlehen (60%).

In deinem Link heißt es, bis zu 85% des Kaufpreises oder Herstellkosten. Die übrigen 15% plus Anschaffungsnebenkosten muss man mitbringen. Die 85% halte ich auch nur dann für möglich, wenn die Bank an der Vermittlung in irgend einer Form bereits verdient hat.

[zwergensilber]

Mal im Ernst, würdet ihr jemandem eine Immobilie finanzieren, der selbst nur die Nebenkosten aufbringt? D.h. Doch, dass im Insolvenzfall das Vermarktungsrisiko zu 100% bei der Bank liegt. Wer weiß, ob die Immobilie nicht vielleicht nur 90% bringt bei Zwangsversteigerung. Daraus muss sie auch noch die Vertriebskosten, Verwaltung und Zinsausfall finanzieren. So etwas bindet sich niemand ans Bein.

[lifesgood]

... vor allem bei Neubau-Immobilien, wo man mit dem ersten Einzug erstmal einen Wertverlust generiert.

Auch bringen in Gegenden mit hoher Nachfrage vermietete Immobilien meist weniger als leerstehende. Einfach weil für eine freie Immobilie auch Eigennutzer als Käufer in Frage kommen. Diese wollen sich meist nicht eine Eigenbedarfskündigung mit den entsprechenden Wartezeiten ans Bein binden.

lifesgood

[Sapnovela]

Mal im Ernst, würdet ihr jemandem eine Immobilie finanzieren, der selbst nur die Nebenkosten aufbringt? D.h. Doch, dass im Insolvenzfall das Vermarktungsrisiko zu 100% bei der Bank liegt. Wer weiß, ob die Immobilie nicht vielleicht nur 90% bringt bei Zwangsversteigerung. Daraus muss sie auch noch die Vertriebskosten, Verwaltung und Zinsausfall finanzieren. So etwas bindet sich niemand ans Bein.

Nur wenn der Kunde andere Sicherheiten beibringt, was dann aber wieder eine ganz andere Geschichte ist.

Bei den mir bekannten Banken, ist die Gesamtfinanzierung erheblich niedriger als 90%, lediglich der Beleigungswert des Immobilie beträgt 90% des Kaufpreises.
Unsere regionale Volksbank macht es so:
VK des Hauses ohne NK = Wertansatz
- 10% Sicherheitsabschlag = Beleigungswert

60% des Beleigungswertes --> erste Hypothek, günstige Finanzierung
weitere 20% des Beleigungswertes --> zweite Hypothek, teure Finanzierung

Bsp: Kaufpreis 190K, 10K Nebenkosten
--> 102 K in der ersten Hypothek
--> 34k in der zweiten Hypothek
--> 136 K Gesamtfinanzierung
--> 64K EK

Mit 5% EK würde man nur einen Kaffee bekommen, aber keinen Immobilienkredit

[Bumerang]

Auf Konditionen im Überblick klicken.

Nicht die EK Quote ist entscheidend, sondern die Bonität! Eine Zwangsversteigerung ist für die Bank selten ein Geschäft, auch nicht bei 50% EK.

[zwergensilber]

@sapnovela,
Das sind die Berechnungen, die ich auch kenne.

[Maxwolle]

Manchmal und regional gibt es gewiss auch mal Ausnahmen.
Da wurde der Kaufpreis voll finanziert und nur die Kaufnebenkosten,um die 12% Aus Eigenkapital zur Verfügung gestellt. Allerdings mit einer guten Sicherheit, was denke ich Grundvoraussetzung war.
Ansonsten finanzieren sich die Kredite selbst und es bleibt noch einiges über für kleinere Reparaturen, Auszugskosten etc. Grundvoraussetzung war immer max. Kaufpreis 10 oder weniger der Nettokaltmiete pro Jahr.
Allerdings ist kein Haus grundsätzlich durchsaniert, Regional allerdings immer Nachfrage,nie ein Makler notwendig,günstige Kaltmiete und ein gewisses dickes Fell...

[zwergensilber]

Was meinst du mit einer "guten Sicherheit"? Es geht im Standard um eine Eintragung ins Grundbuch in Höhe der Kreditsumme. Wer zusätzliche Sicherheiten aufbringt, hat natürlich andere Konditionen.

[Bumerang]

Die VoBa's und die Sparkassen haben leider zwei Dinge nicht verstanden.

Die Bonität ist wichtiger als der Beleihungswert und die Beleihungsgrenzen.
Kunden mit guter Bonität können ihre Kredite tilgen, wollen aber Flexibilität und gute Konditionen!


So sind die S und VR Banken doppelt im Nachteil. Weil sie den ersten Punkt nicht verstanden haben, vergraulen sie die guten Kunden. Bei den Schlechten können EK und konservativere BW den Schaden beim Ausfall selten decken.

So sind sie in der Zwickmühle zwischen Schlechtem oder Keingeschäft.

Die EK Quote sinkt zwangsläufig wenn das Volk verarmt.

Forzaitalia hat es auf den Punkt gebracht.

[zwergensilber]

Zum Preis der 10-fachen Jahresmiete ist keine Immobilie zu bekommen. Das wäre eine Anfangsverzinsung von 10%.

[zwergensilber]

@Bumerang, was meinst du mit Bonität, etwa dein Einkommen? Dass du von deinem Einkommen leben kannst und dich nicht verhebst mit der Finanzierung, ist Grundvoraussetzung für ein Darlehen. Ansonsten ist die Höhe des Einkommens nicht so wichtig. Es kann immer mal zu Krankheit, Scheidung, Arbeitslosigkeit etc. kommen. Mein gutes Einkommen aus meiner Selbständigkeit ist den Banken sogar ziemlich egal, weil sie da kein Gehalt pfänden können.

[Maxwolle]

Die Sicherheit war ein unbelastetes Haus,wo die Bank mit zwei Teilbeträgen eingetragen ist.
Die Häuser wurden 2011,12,13 angeschafft, jeweils zum 9-10 fachen der nettokaltmiete. Wie gesagt,regionale Kleinstadt,jede Wohnung sofort wieder vermietbar.
Und....ich habe damals fast täglich nach Immobilien gesucht....der Zeitaufwand war schon beträchtlich...

[Maxwolle]

In Ballungsräumen,beliebten Städten etc. Sind Häuser nur noch zu Preisen zu haben, die aber so richtig an mir vorbeigehen. Regionale kleine Zentren sind teils immer noch ein Geheimtipp und werfen mehr Rendite ab als jedes Schickimicki Haus in München oder Berlin. Aber dafür muss man die Region kennen, schon häufig vor Ort sein...und sich so nebenher um jeden Sch...ss kümmern !

[zwergensilber]

O.k., dann hast du eine zusätzliche Immobilie als Sicherheit eingebracht. Das ist aber keine 100% Fremdfinanzierung.

Solche Kaufpreise kann ich mir nur bei erheblichen Renovierungsstau vorstellen.

[Maxwolle]

Wie gesagt,nur die kaufnebenkosten trug ich.
Teils war bzw ist schon einiger Renovierungsstau da, dieser wird über die Jahre abgearbeitet...und das Geld dafür lege ich mir immer von der überzähligen Miete beiseite. Kein Euro extra müsste ich bisher zuschießen.
Ist allerdings kein Selbstläufer, man muss sich schon kümmern.