Immobilienkauf Jetzt ?

[Frank the tank]

Aus- und Rückblick: Immobilienkrise 2017?
8,30 min

http://www.deraktionaer.tv/video/aus--u ... 86976.html

[Frank the tank]

Immobilien ja, aber…. auf die Lage kommt es an
11,22 min

http://www.deraktionaer.tv/video/immobi ... 86975.html

[Bumerang]

https://www.youtube.com/watch?v=u4e6h0ifk0k

[lifesgood]

... nachdem ich das gelesen hatte Sichere Dir mein neues Buch "Reicher als die Geissens- Mit null Euro Startkapital in fünf Jahren zum Immobilien Millionär" KOSTENLOS wußte ich, dass ich es mir sparen kann, das Video anzusehen

lifesgood

[Eisvogel78]

Ich gebe dir recht lifesgood, der Titel des Buches ist erstmal abstoßend weil total reißerisch, die Inhalte der Videos aber durchaus nützlich. Für mich zumindest gewinnbringend. Für dich als Immoprofi wahrscheinlich nicht viel neues.

Gruß Eisvogel78

[Eisvogel78]

Ich habe übrigens auch das Buch und finde es klasse.

[Bumerang]

In der heutigen Zeit muss leider selbst Gutes Inhalz reißerisch angepriesen werden, sonst bleibt es "liegen".

Da zu diesem Thema Silikonbusen schlecht passen, musste die Geisens herhalten.

Der Inhalt ist aber Top!!! Habe mir 5 Videos reingezogen bevor ich das eine, m.E. wesentliche Video verlinkt habe.

So wie er hat es bisher keiner erklärt, warum eine Immo deutlich besser ist als jede andere Sparform. Wenn man die typischen Risiken reduziert.

[lifesgood]

... nun, ich habs mir dann doch angesehen und fand meine Vermutung bestägt.

Ich bin selbst seit mehreren Jahrzehnten mittelbar und unmittelbar in die Mietverwaltung einer recht großen Anzahl von Wohneinheiten involviert.

Aus dieser Praxiserfahrung muss ich folgende Aussagen bestreiten:

1.) es gibt keine Immobilie (außer vielleicht Gewerbeobjekte mit sehr kurzer Restmietzeit), die anfangs 10% Rendite generiert. Schaut Euch einfach mal die Kaufpreise und die aufgerufenen Mietpreise (davon zieht ihr dann noch Verwalter usw,. ab) in derselben Gegend an.
2.) es gelingt nicht, diesen utopischen, oder auch jeden anderen Mietpreis innerhalb weniger Jahre zu verdoppeln (hier sprechen alleine die gesetzlichen Regelungen dagegen) - wenn dann nur wenn man mit viel zusätzlichem Geld den Standard erhöht
3.) es ist nicht möglich mit nur 5% Eigenkapital eine vermietete Immobilie als "Selbstläufer" zu erwerben, wenn sie innerhalb eines vernünftigen Zeitraums von max. 25 Jahren getilgt werden soll.
4.) Steuervorteile (AfA) sind keine Einnahmen, sondern sie mindern die Ausgaben für Steuern (steuerlich dürfen nur Mieteinnahmen mit Kosten der Vermietung verrechnet werden, aber kein Arbeitseinkommen)
5.) die Tilgung muss mit versteuertem Geld erfolgen, die Steuern auf die Restmiete (Mieteinnahmen - Kosten - AfA - Zinsen) vergißt der gute Mann ganz. Und da dieses Einkommen ja auf das normale Einkommen on top kommt, muss es mit einer hohen Progression versteuert werden.

Laßt Euch nicht verarschen!

Das ganze Gequatsche (mit Betonung auf Quatsch) erinnert stark an die Prospekttexte mit denen Anfang der 90er Jahre die Ost-Immos beworben wurden. Da wurde auch versprochen, dass man nur mit der Miete und dem Steuervorteil (es gab ja wenigstens 50% Sonder-AfA auf 5 Jahre - heute gibt es 2% AfA auf den Gebäudeanteil im Jahr) die Wohnung als Selbstläufer bezahlen können.

Vielen derer, die sich darauf verlassen haben, wurde die Wohnung versteigert, nicht wenige davon sind in der Privatinsolvenz gelandet.

Viel Spass!

Sowas geht gut, wenn man vorsichtig agiert und das Ganze mit 1/3 Eigenkapital angeht, aber anders nicht. Und dann sollte man auch nicht von Gewinnverdoppelungen träumen.

lifesgood

[Sapnovela]

@lifesgood

Das ist der Unterschied zwischen theoretischem "Wissen" und praktischen Wissen. Ich finde es gut, dass Du diese "Argumentationen" noch detailliert auseinandernimmst... ich hab´s inzwischen aufgegeben.

[zwergensilber]

@lifesgooD, ich stimme in fast allem zu. Aber die Verluste aus Vermietung können steuerlich auch mit Arbeitseinkommen verrechnet werden. Das ist der Reiz an Sonderabschreibungen, dass die Abschreibungen vorgezogen werden und die übrige Steuerlast mindern.

[lifesgood]

... stimmt da lag ich falsch.
Mache ich aber grundsätzlich nicht, weil dann die Abschreibung in die niedrige Progression fällt. Dann lieber ins nächste Jahr schieben und dort mit hoher Progression ansetzen.

Da ich durch mein Gehalt schon knapp in die 42% Steuer falle, sind diese auf jeden Euro Mietüberschuß nach AfA fällig. Und nur in diesem 42%-Bereich setze ich auch ab.

Wird für 2016 u. 2017 bei mir so sein, weil ich dieses Jahr mehr in die Immos reingesteckt habe, als ich steuerliche Mietüberschüsse generiert habe.

Sonderabschreibungen gibt´s ja momentan nicht, hatte eigentlich durch den erhöhten Wohnraumbedarf gerechnet, dass da was kommt.

Früher konnte man Neubauten wenigstens noch degressiv abschreiben, aber auch das ist nicht mehr möglich nur noch 2% linear auf den Gebäudewert.

Grundsätzlich sehe ich die Vermiet-Immo für eine sinnvolle Anlage, aber es geht eben nicht für umme. Entweder einen vernünftigen EK-Stock bei der Finanzierung oder die Möglichkeit, im Monat ein wenig zuzuschiesse (am besten beides) und das Ding ist schnell abbezahlt. Ab der zweiten wird´s dann leichter, weil man ja zwei Mieten für Zins u. Tilgung einsetzen kann.

lifesgood

[Bumerang]

lifesgood,

du bist nicht auf die Kernaussagen eingegangen sondern einige Details betrachtet, teilweise Extrembeispiele genommen, teilweise falsch dargestellt und teilweise wurde das in den Videos so wie Du schreibst nicht gesagt.

Kernaussagen waren

1) Mit der Immobilie hat man sofort ein großes Vermögen
2) Das kann beliehen werden. Unternehmen nutzten stets Fremdkapital um die EK Rendite zu erhöhen.
3) Der Wert kann gesteigert werden, mindestens durch Inflation. Das sind steuerfreie Gewinne,
4) Diese wiederum können beliehen und so mehr Immobilien gekauft werden.
5) Die Immo generiert Erträge und Steuerersparnisse, die sehr wohl eingerechnet werden! Durch Mietsteigerungen können die Einnahmen irgendwann die Ausgaben übersteigen. Einkommen entsteht.

Er setzt voraus, dass der richtige Preis bezahlt wird und die typischen Risiken, (Lage , Markt, Art, Lebensumstände) berücksichtigt werden. Muss ein Unternehmer grundsätzlich.
https://www.youtube.com/watch?v=Xif0sC1uavo
Mehr Beratung geht gar nicht!

6) Alle verzinslichen Papiere und Konstrukte die solche beinhalten steigen nicht im Wert sondern unterliegen stattdessen der Inflation. Akten steigen, aber das Kapital das sich vermehrt ist am Anfang klein. Schlicht, wer spart wird niemals reich. Wer Immos kauft kann reich werden, wenn er das richtig macht. Mindestens aber deutlich vermögender als er ist.

Zu Deinen Aussagen.

https://www.youtube.com/watch?v=nQpFU4g8s6E

1) Für ETW spricht er von 4% bis 6%, in Teuren Gegenden von weniger. Das passt ziemlich gut noch. Das Video ist immer hin 1, 5 Jahr alt. Bei MFH 6 bis 9%, wobei er München ausschließt. Mehr als 10% gbt es nur weit außerhalb und riskant, das sagt er selbst! Also wo ist der Widerspruch?

2) Ich habe zwar nicht alle Videos gesehen. Von einer Verdoppelung in wenigen Jahren war in denen die ich sah, nicht die Rede.

3) Auch hier machst du einen direkt Vergleich zwischen seiner Erklärung wie Investments funktionieren und der Immobilie.

Wenn meine Immo in 10 Jahren doppelt so viel Wert ist (Fakt in Großstädten) und ich gut getilgt habe kann ich bei einer 4 ZKB z.B. ca 200T€ mehr Beleihungswert einsetzen. Wenn man es jetzt wie im Analogie Beispiel als 5% EK einsetzt, kann man mit 4 Mio einkaufen gehen.

Das macht sagen wir 10 4ZKB a 400k in Frankfurt. Ein Mehrfamilienhaus. Ich rechen die Rabatte die man mit der Stadt machen kann, Parkplätze, Wärme Contracting und andere Dienstleistungen rund um die Immo, die man "selbst" erbringen kann, gar nicht. Das sind rund 145k Mieteinnahmen p.a.

4 Mio mit 1,5% Zins und 2% Tilgung machen 140k p.a. Selbstläufer.

Niemand sagte, dass man in 25 Jahren tilgen soll! Das ist ein Investment, keine selbstgenutzte Immo mehr. Es geht um Wertsteigerung und Ertragsteigerung, nicht um schnelle Tilgung.

Sollte man als Michel mit nur einer Immo die sich in 10 Jahren verdoppelt hat, das so extrem machen? Wohl nicht.

Aber wenn man das konservativ macht und nur die zweite Immo i.H. von 400k dazu erwirbt, hat man mit
rund 14k Mieteinnahmen ca 8k übrig nach Abzug von 6k Zinsen um 2% zu tilgen! Selbstläufer. Ja, man muss Rücklagen haben wenn man sowas macht.

Man kann das jetzt schlecht rechnen aber auch noch besser rechnen. Man ist selbst dafür verantwortlich, dass gut zu rechnen bevor man es macht. Mir ging es darum zu zeigen, dass der Typ nicht vom Pferd spricht, sondern ganz realistische Beispiele gibt.


4) Er sprach zum einen von denkmalgeschützte Immobilien mit Sonderabschreibungen, zum Anderen vom anschaffungsnahen Erhaltungsaufwand, insb nach 3 Jahren, kann man "unbegrenzt" voll absetzen! Heißt, lieber Bruchbude billig kaufen, 3 Jahre kleine Miete und nach 3 Jahren Kernsanierungzu 100% absetzen.

5) Tilgung und Steuern. Das ist richtig. Das muss man einkalkulieren. Deshalb spricht er von wenig Tilgung und lieber den frei werdenden Beleihungswert für weitere Kredite und Immobilien nutzen, wo man ggf zuschießen muss, dass dann wieder aus der ersparten Steuern. Hat man mehrere Immobilien, ist irgendwann die gesamte Wertsteigerung größer als die Tilgung und man hat in jedem Falle die Steuern kompensiert. Nach 10 Jahren kann man Gewinne realisieren und die finanzierten Steuern abzahlen. Keine Einfache Sache, funktioniert aber mehrfach. Oder glaubst Du, bei solche Projekte wird nicht verdient?

Zum Schluss, wiederhole ich! Das kann gut gehen muss aber nicht! Jeder muss wissen, ob er sowas macht oder nicht!

Offensichtlich machst Du das aber schon, sonst hättest Du die Erfahrung, von der Du sprichst, nicht gesammelt.

[lifesgood]

... ich hatte meine Praxiserfahrung geschrieben. Vielleicht gehören wir auch einfach nur zu den Vermietern, die zu doof sind.

Wer es machen will soll es machen. Der kann dann selbst teure Praxiserfahrung sammeln.

lifesgood

[Bumerang]

... ich hatte meine Praxiserfahrung geschrieben. Vielleicht gehören wir auch einfach nur zu den Vermietern, die zu doof sind.

Wer es machen will soll es machen. Der kann dann selbst teure Praxiserfahrung sammeln.

lifesgood

Von doof sein hat keiner gesprochen. Es geht um die Risikobereitschaft. Manche gehen höhere Risiken ein, manche weniger. Entsprechend ist die Rendite.

Mein Fazit bleibt. Immobilien sind generell ein Top Investment.

[lifesgood]

Mein Fazit bleibt. Immobilien sind generell ein Top Investment.

Dem stimme ich ja auch zu. Ich widerspreche nur, wenn jemand behauptet, dass man ohne oder mit 5% Eigenkapital als Selbstläufer Immobilienvermögen aufbauen kann.

Das hat auch nichts mit Risikobereitschaft zu tun, das ist Harakiri.

Ich könnte Dir hier seitenweise Beispiele aufzählen, was ich schon an unvorhergesehenen Ausgaben und/oder Mietausfällen erlebt habe. Alles Dinge, die so ein Kartenhaus zusammenstürzen lassen würden.

lifesgood