lifesgood,
du bist nicht auf die Kernaussagen eingegangen sondern einige Details betrachtet, teilweise Extrembeispiele genommen, teilweise falsch dargestellt und teilweise wurde das in den Videos so wie Du schreibst nicht gesagt.
Kernaussagen waren
1) Mit der Immobilie hat man sofort ein großes Vermögen
2) Das kann beliehen werden. Unternehmen nutzten stets Fremdkapital um die EK Rendite zu erhöhen.
3) Der Wert kann gesteigert werden, mindestens durch Inflation. Das sind steuerfreie Gewinne,
4) Diese wiederum können beliehen und so mehr Immobilien gekauft werden.
5) Die Immo generiert Erträge und Steuerersparnisse, die sehr wohl eingerechnet werden! Durch Mietsteigerungen können die Einnahmen irgendwann die Ausgaben übersteigen. Einkommen entsteht.
Er setzt voraus, dass der richtige Preis bezahlt wird und die typischen Risiken, (Lage , Markt, Art, Lebensumstände) berücksichtigt werden. Muss ein Unternehmer grundsätzlich.
https://www.youtube.com/watch?v=Xif0sC1uavoMehr Beratung geht gar nicht!
6) Alle verzinslichen Papiere und Konstrukte die solche beinhalten steigen nicht im Wert sondern unterliegen stattdessen der Inflation. Akten steigen, aber das Kapital das sich vermehrt ist am Anfang klein. Schlicht, wer spart wird niemals reich. Wer Immos kauft
kann reich werden, wenn er das richtig macht. Mindestens aber deutlich vermögender als er ist.
Zu Deinen Aussagen.
https://www.youtube.com/watch?v=nQpFU4g8s6E1) Für ETW spricht er von 4% bis 6%, in Teuren Gegenden von weniger. Das passt ziemlich gut noch. Das Video ist immer hin 1, 5 Jahr alt. Bei MFH 6 bis 9%, wobei er München ausschließt. Mehr als 10% gbt es nur weit außerhalb und riskant, das sagt er selbst! Also wo ist der Widerspruch?
2) Ich habe zwar nicht alle Videos gesehen. Von einer Verdoppelung in wenigen Jahren war in denen die ich sah, nicht die Rede.
3) Auch hier machst du einen direkt Vergleich zwischen seiner Erklärung wie Investments funktionieren und der Immobilie.
Wenn meine Immo in 10 Jahren doppelt so viel Wert ist (Fakt in Großstädten) und ich gut getilgt habe kann ich bei einer 4 ZKB z.B. ca 200T€ mehr Beleihungswert einsetzen. Wenn man es jetzt wie im Analogie Beispiel als 5% EK einsetzt, kann man mit 4 Mio einkaufen gehen.
Das macht sagen wir 10 4ZKB a 400k in Frankfurt. Ein Mehrfamilienhaus. Ich rechen die Rabatte die man mit der Stadt machen kann, Parkplätze, Wärme Contracting und andere Dienstleistungen rund um die Immo, die man "selbst" erbringen kann, gar nicht. Das sind rund 145k Mieteinnahmen p.a.
4 Mio mit 1,5% Zins und 2% Tilgung machen 140k p.a. Selbstläufer.
Niemand sagte, dass man in 25 Jahren tilgen soll! Das ist ein Investment, keine selbstgenutzte Immo mehr. Es geht um Wertsteigerung und Ertragsteigerung, nicht um schnelle Tilgung.
Sollte man als Michel mit nur einer Immo die sich in 10 Jahren verdoppelt hat, das so extrem machen? Wohl nicht.
Aber wenn man das konservativ macht und nur die zweite Immo i.H. von 400k dazu erwirbt, hat man mit
rund 14k Mieteinnahmen ca 8k übrig nach Abzug von 6k Zinsen um 2% zu tilgen! Selbstläufer. Ja, man muss Rücklagen haben wenn man sowas macht.
Man kann das jetzt schlecht rechnen aber auch noch besser rechnen. Man ist selbst dafür verantwortlich, dass
gut zu rechnen bevor man es macht. Mir ging es darum zu zeigen, dass der Typ nicht vom Pferd spricht, sondern ganz realistische Beispiele gibt.
4) Er sprach zum einen von denkmalgeschützte Immobilien mit Sonderabschreibungen, zum Anderen vom anschaffungsnahen Erhaltungsaufwand, insb nach 3 Jahren, kann man "unbegrenzt" voll absetzen! Heißt, lieber Bruchbude billig kaufen, 3 Jahre kleine Miete und nach 3 Jahren Kernsanierungzu 100% absetzen.
5) Tilgung und Steuern. Das ist richtig. Das muss man einkalkulieren. Deshalb spricht er von wenig Tilgung und lieber den frei werdenden Beleihungswert für weitere Kredite und Immobilien nutzen, wo man ggf zuschießen muss, dass dann wieder aus der ersparten Steuern. Hat man mehrere Immobilien, ist irgendwann die gesamte Wertsteigerung größer als die Tilgung und man hat in jedem Falle die Steuern kompensiert. Nach 10 Jahren kann man Gewinne realisieren und die finanzierten Steuern abzahlen. Keine Einfache Sache, funktioniert aber mehrfach. Oder glaubst Du, bei solche Projekte wird nicht verdient?
Zum Schluss, wiederhole ich! Das kann gut gehen muss aber nicht! Jeder muss wissen, ob er sowas macht oder nicht! Offensichtlich machst Du das aber schon, sonst hättest Du die Erfahrung, von der Du sprichst, nicht gesammelt.