Aktuelle Zeit: 28.03.2024, 19:03

Silber.de Forum

Immobilienkauf Jetzt ?

Allgemeine Themen wie Kurse, Wirtschaft und Politik, Lagerung, (Steuer-)Rechtliches, Finanzen, Immobilien etc.

Moderatoren: winterherz, Mod-Team, Mahoni, Forum-Team

Benutzeravatar
Bumerang
Silber-Guru
Beiträge: 5674
Registriert: 18.05.2010, 10:50

Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Bumerang » 25.07.2016, 12:09

Sapnovela hat geschrieben:
Das mit dem Kündigen von Wohnungen ist gar nicht so einfach. Die Hürden sind nicht unbeträchtlich. Gerade in Berlin gibt es noch x Wohnungen, wo Mieter zu Traumkonditionen von vor 15 oder 20 Jahren wohnen. Die werden aus eigenen Stücken auch kaum gehen, weil sie für eine neue Wohnung in gleicher Lage das zwei- bis dreifache zahlen müssen. Rein volkswirtschaftlich gesehen (also das Schicksal des einzelnen Eigentümers einmal ausgenommen) ist das imho auch gar nicht so schlecht, weil es preisdämpfend und somit Spekulationsblasen entgegen wirkt.


Wer in den 90-er mit Ostimmobilien reich werden wollte, zahlt ggf drauf. Das ist aber immer so, mit heißen Kartoffeln! Damals klang eine Mietgarantie für lange Zeit verlockend, da hat man solche Kündigungsfristen in Kauf genommen. Man hat die Rechnung ohne die Zentralbanker gemacht. Viele haben Immobilien gekauft ohne sie überhaupt zu sehen. Sorry, dass ist Dummheit und hat mit dem Immomarkt nicht wirklich was zu tun. Schlechte Geschäfte kann man in jeder Branche machen.

Die neue Sau ist Wärme Contracting bzw Fernwärme und die sonstigen hohen Nebenkosten (Gärtner etc) in Großanlagen, wo Eigentümer die 51% der Einheiten besitzen auch die Servicefirmen besitzen. Wer hier heute kauft, wird eine Überraschung erleben.

Das zeigt aber nur, dass gute/normale Immobilien noch teurer sind!

Volkswirtschaftlich ist das großer Mist, denn diese NK werden umgelegt und für galoppierende Warmmieten sorgen. Die "Blase" bildet sich trotzdem, im Bestandsmarkt, wo man inzwischen Schrottimmobilien oder schlecht vermietete zu Mondpreisen findet. Wobei auch diese Immobilien bringen in vielen Fällen einen Ertrag, denn sie wurden vor 20 oder mehr Jahren gekauft, zu Preisen für die man heute Autos bekommt! Läuft die Zinsfestschreibung aus, sinkt die Rate stark oder fällt auf null bei Volltilgung. Man ärgert sich als Vermieter nur, dass man nicht mehr Mieteinnahmen erzielt.

Entlastung würde nur eine Änderung der Baulandbestimmungen bringen. Nur mehr Angebot senkt die Preise.

Doch das Angebot bleibt knapp. Gute Immobilien sind zunehmen nicht mehr auf dem Markt, bzw nur zu Preisen die kaum noch nachvollziehbar sind. Das sind aber auch keine echten Angebote, sondern einfach nur Verkaufsoptionen. Kommt der Dumme verkauft man, ansonsten nicht.

Wohin die Preise gehen, ist schwer zu sagen. Zu kaufen wird es aber nicht einfacher werden. Es werden zunehmend Immobilien unter den Eigentümern (bzw Erben) rotiert, weil nur wenige Neukäufer in den Markt kommen (können).
Gruß

Bumerang
________________________________________

Entweder man hat Kapital oder man ist Kapital

Anzeigen
Silber.de Forum
Benutzeravatar
SilberZug
Silber-Guru
Beiträge: 3569
Registriert: 01.12.2010, 16:04

Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon SilberZug » 25.07.2016, 18:40

Haben ja schon alles besprochen will nicht wieder anheizen, fande das ganz niedlich(am besten von unten nach oben betrachten).
Dateianhänge
image.jpeg
image.jpeg
image.jpeg
image.jpeg
image.jpeg

Frank the tank
Silber-Guru
Beiträge: 3223
Registriert: 25.04.2016, 12:58

Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Frank the tank » 25.07.2016, 21:30

Hallo Silberzug,
da ist was wahres dran! Absolut gelungen diese Darstellung!

Benutzeravatar
Em-Bug
10 Unzen Mitglied
Beiträge: 434
Registriert: 27.12.2013, 22:05
Wohnort: Speckgürtel

Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Em-Bug » 26.07.2016, 09:08

Bei den Karrikaturen muß ich mit einem weinenden Auge an unseren Hauskauf denken. Finanzamt, aber noch mehr die Stadtverwaltung haben sich als absolut gierig herausgestellt, die auch vor Lügen und Täuschung nicht zurückschrecken.

Die Stadtverwaltung hatte zu der Zeit gerade die Straße am Wickel mit Ausbau und Kostenumlage natürlich. Dann wollten sie (natürlich kostenpflichtig) die ganzen Erschließungsmedien neu bauen und teilweise woanders hin verlegen. Dann wurd eine Überbauung behauptet und der "Rückbau" gefordert, als das abgewehrt war, forderten sie eine Überbauungsrente, bei der Abwehr dieser stellte sich raus: es gibt keine Überbauung!!! Die Fläche der neugebauten Einfahrt wurde um exakt 9,95 % zu groß abgerechnet, kurz unter der Erheblichkeitsgrenze. Versuche mal eine Fällgenehmigung für einen Baum zu bekommen!
Meine Erfahrung: Die Stadtverwaltung redet nur mit Einem auf dem Gerichtsflur und nur wenn es gilt ein für sie negatives Urteil in einen Vergleich zu drehen. Sonst niemals! Die Gerichtsverfahren haben viel Geld und Nerven gekostet, auch wenn man letztendlich erfolgreich war.

Nächstes Kapitel: das Finanzamt! Wegen Mieteinnahmen wegen Teilvermietung haben wir natürlich auch die Kosten bei der Steuererklärung geltend gemacht. Das FA hat alles extrem penibel geprüft und die vorgelegten Zahlen ohne Begründung zu seinen Gunsten "angepasst". Also Steuerberater, Rechtsanwalt, Gutachter bemüht. Das hat wieder ordentlich gekostet, konnte man zumindest wieder geltend machen.

Es war echt schlimm! Wenn die Stadtverwaltung oder das FA merkt, da ist Einer, der ist frischer Immobesitzer dann ziehen die sämtliche Register um einen auszunehmen. Es war schlimm, aber wir sind jetzt froh, alles durchgefochten zu haben.

Bin trotzdem ein Verfechter des selbstgenutzten Eigentums, aber Gold kaufen und liegen lassen ist definitiv einfacher! :wink:

Noch ein Tipp: Vorsicht vor Eigentümergemeinschaften, wo eine Partei die Übermacht stellt (muß nicht immer 51% sein) und aufpassen bei DHH, vor allem wenn man mit seinem Nachbar eine Eigentümergemeinschaft zu Zweit bildet.
Don't worry keep stackin'

Benutzeravatar
Bumerang
Silber-Guru
Beiträge: 5674
Registriert: 18.05.2010, 10:50

Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Bumerang » 26.07.2016, 18:16

SilberZug hat geschrieben:Haben ja schon alles besprochen will nicht wieder anheizen, fande das ganz niedlich(am besten von unten nach oben betrachten).


Das hat schon sein Wahrheitsgehalt. Aber eine Ergänzung wäre nötig. Auf dem Bild mit dem Finanzamt, sollte man auch "der Mieter" hinzufügen. smilie_07

Em-Bug hat geschrieben:Bei den Karrikaturen muß ich mit einem weinenden Auge an unseren Hauskauf denken. Finanzamt, aber noch mehr die Stadtverwaltung haben sich als absolut gierig herausgestellt, die auch vor Lügen und Täuschung nicht zurückschrecken.

Es war echt schlimm! Wenn die Stadtverwaltung oder das FA merkt, da ist Einer, der ist frischer Immobesitzer dann ziehen die sämtliche Register um einen auszunehmen. Es war schlimm, aber wir sind jetzt froh, alles durchgefochten zu haben.

Bin trotzdem ein Verfechter des selbstgenutzten Eigentums, aber Gold kaufen und liegen lassen ist definitiv einfacher! :wink:


Eben, dafür gibt es Rechtsanwälte und Versicherungen. Eigentum verpflichtet. Notfalls zur Abwehr von solchen Querelen. Die Gemeinden haben ein Problem. Wenn die Straßensanierung eine bestimmte Grenze nicht überschreitet (genau kenne ich das System nicht), müssen sie es bezahlen oder sich beteiligen. Ist das eine Größere Sache, müssen Kreis oder Land zahlen. Üble Sache, aber letztendlich können sich die Bürger wehren. Die Entscheidung wird in der Gemeinde getroffen. Meist hat solch eine Maßnahme eine Mehrheit hinter sich. Einzelne finden das ggf nicht lustig. Ist im Leben oft so.

Em-Bug hat geschrieben:Noch ein Tipp: Vorsicht vor Eigentümergemeinschaften, wo eine Partei die Übermacht stellt (muß nicht immer 51% sein) und aufpassen bei DHH, vor allem wenn man mit seinem Nachbar eine Eigentümergemeinschaft zu Zweit bildet.


Hier hast Du Recht, das sage ich auch immer wieder.

Wobei Übermacht ohne 51% zwar nicht ausgeschlossen aber nur schwer realisierbar ist. Dann z.B. wenn ein Immobilienfirma zwar weniger als 50% hat es aber auch genug Eigentümer gibt, die sehr knapp kalkuliert haben und deshalb JEDE Auseinandersetzung scheuen, weil sie noch nicht einmal ein Paar 100 €uro für eine Verhandlung zahlen wollen bzw können.

Bei Doppelhäusern hat man es zumindest in der Hand, weil man vorher die Teilungserklärung beeinflussen kann. Wenn nicht, sollte man es lassen. Hier ist es dringend geboten, sich mit einem RA in Verbindung zu setzen und jede Passage zu prüfen. Die Freude über das Haus sollte nicht vor dieser Pflicht ablenken.
Man hat nur einen Nachbar und damit eine Pattsituation. Deshalb müssen potentielle Konfliktursachen vorher geklärt und festgeschrieben werden. Wintergarten, Zaunhöhe, Heizung, Einfahrt und Parkplätze wenn sie gemeinsam ist, Räum und Kehrpflichten oder Dienste, so auf die Schnelle. Der nette künftige Nachbar der sagt, "das werden wir schon machen", könnte sich als Ar...h herausstellen. Hat man "alles" schriftlich fixiert, ist man zumindest juristisch auf der sicheren Seite.
Gruß

Bumerang
________________________________________

Entweder man hat Kapital oder man ist Kapital

Benutzeravatar
SilberZug
Silber-Guru
Beiträge: 3569
Registriert: 01.12.2010, 16:04

Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon SilberZug » 26.07.2016, 18:28

Also viel Arbeit die man im Vorfeld beachten muss. Mieten ist dann doch einfacher. :P

Benutzeravatar
Bumerang
Silber-Guru
Beiträge: 5674
Registriert: 18.05.2010, 10:50

Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Bumerang » 26.07.2016, 18:42

SilberZug hat geschrieben:Also viel Arbeit die man im Vorfeld beachten muss. Mieten ist dann doch einfacher. :P


Am Bahnhof betteln noch viel einfacher....
smilie_13
Gruß

Bumerang
________________________________________

Entweder man hat Kapital oder man ist Kapital

lifesgood

Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon lifesgood » 26.07.2016, 19:12

Bumerang hat geschrieben:Bei Doppelhäusern hat man es zumindest in der Hand, weil man vorher die Teilungserklärung beeinflussen kann. Wenn nicht, sollte man es lassen. Hier ist es dringend geboten, sich mit einem RA in Verbindung zu setzen und jede Passage zu prüfen. Die Freude über das Haus sollte nicht vor dieser Pflicht ablenken.
Man hat nur einen Nachbar und damit eine Pattsituation. Deshalb müssen potentielle Konfliktursachen vorher geklärt und festgeschrieben werden. Wintergarten, Zaunhöhe, Heizung, Einfahrt und Parkplätze wenn sie gemeinsam ist, Räum und Kehrpflichten oder Dienste, so auf die Schnelle. Der nette künftige Nachbar der sagt, "das werden wir schon machen", könnte sich als Ar...h herausstellen. Hat man "alles" schriftlich fixiert, ist man zumindest juristisch auf der sicheren Seite.


Bei Doppelhäusern gibt es in der Regel keine Teilungserklärung. Jedes Doppelhaushälfte steht auf einem eigenen Grundstück mit eigener Flurstücknr. und hat eine eigene Heizung usw., ist also auch ohne die andere Hälfte autarg.

Selbst wenn Dir das ganze Doppelhaus gehört, hast Du zwei einzelne Doppelhaushälften im Eigentum.

In der Regel werden ja nicht beide Doppelhaushälften gleichzeitig verkauft. Mit wem will dann der erste Käufer irgendwas vereinbaren? Wenn dann ein zweiter Käufer für die andere Hälfte kommt, wird der den Teufel tun und sich in irgendeiner Weise knebeln lassen. Also setzt die Grenzen der gemeindliche Bebauungsplang und ggf. Satzungen der Gemeinde (zur Zaunhöhe, Bepflanzung usw. usw.).

Doppelhaushälften mit Teilungserklärung sind mir bisher noch nicht untergekommen, würde auch keinen Sinn machen, denn in dem Moment wo mittels Teilungserklärung in Wohnungseigentum aufgeteilt wird, herrscht Verwalterpflicht (kann natürlich auch einer der Eigentümer wahrnehmen).

Bei Reihenhäusern gibt es beide Möglichkeiten, entweder jedes Reihenhaus hat sein eigenes Grundstück und seine eigene Heizung, wie bei den Doppelhäusern. Alternativ gibt es auch Reihenhausanlagen, die rechtlich wie ein Mehrfamilienhaus gehandhabt werden. Man erwirbt nur Eigentum am Wohnraum und hat einen Anteil am Gemeinschaftseigentum (Grundstück) verbunden mit einem Sondernutzungsrecht am Garten vor dem eigenen Reihenhaus. Diese Anlagen haben dann meist eine gemeinsame Heizungunssanlage und brauchen (laut Gesetz) einen Verwalter, aber hier gibt es eine Teilungserklärung.

@silberzug: Wenn Dir der Nachbar nicht gefällt, bist Du natürlich als Mieter wesentlich schneller weg, als wenn Du Eigentümer bist.

lifesgood

Benutzeravatar
Em-Bug
10 Unzen Mitglied
Beiträge: 434
Registriert: 27.12.2013, 22:05
Wohnort: Speckgürtel

Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Em-Bug » 26.07.2016, 20:30

Die Eigentümergemeinschaft im DH kenne ich aus dem Bekanntenkreis. Kann natürlich sein, dass es ein seltenes Konstrukt ist.

Diese ganzen rechtlichen Querelen machen das Eigentum natürlich zusätzlich teuer. Wenn man nun vermietet so möchte man dann auch was raus haben für die ganze Rennerei. Fazit: Miete muss steigen. :wink:
Don't worry keep stackin'

lifesgood

Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon lifesgood » 26.07.2016, 22:28

...ist mir in meiner Laufbahn bisher nicht untergekommen. Selbst bei Reihenhäusern ist die ETG eher die Ausnahme als die Regel.

Gerade bei der selbstgenutzten Immo wäre das für mich auch keine Option, weil man in seiner persönlichen Freiheit doch wieder stark eingeschränkt ist. Meines Erachtens schafft so eine ETG beim Doppelhaus mehr Probleme, als sie beseitigt. Dann kann man ja gleich eine Wohnung kaufen. Wer ein Haus kauft, macht dies in der Regel ja, weil er mehr Freiheiten haben möchte, als er in einer Wohnung hätte.

lifesgood

Benutzeravatar
SilberZug
Silber-Guru
Beiträge: 3569
Registriert: 01.12.2010, 16:04

Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon SilberZug » 26.07.2016, 22:52

Siehste so unterschiedlich ist das.

In Berlin und Umland sind Reihenhäuser zu 99 % Eigentumsgemeinschaften, bei Neubau 100 %. Ich hätte also nicht mal die Wahl, sehe ein Reihenhaus, insbesondere die Mitte aber auch eher als Wohnung an, nur eben mit kleinem Garten.

Benutzeravatar
Bumerang
Silber-Guru
Beiträge: 5674
Registriert: 18.05.2010, 10:50

Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Bumerang » 26.07.2016, 23:04

In der Frankfurter Gegend sind ETG bei neuen Reihenhäusern inzwischen die Regel. Oft auch bei Doppelhäusern weil es Projekte sind mit Auflagen wie Fernwärme oder Nahwärme, passive Bauweise, gemeinsame Parkplätze um den Raum maximal auszunutzen. Es gibt auch Kombinationen, Reihenhäuser und Doppelhäuser. Klar ist das ne Einschränkung, aber oft die einzige Wahl. Besser als ne ETW ist es trotzdem, weil man einen Garten hat. Den Luxus aus der Vergangenheit mit realer Teilung findet man eher selten oder teuer.

Die Flexibilität beim Mieten ist natürlich höher, aber auch nicht mehr günstig. Zieht man um, zahlt man fasst immer mehr Miete, teilweise deutlich. Dann wiederum wird Eigentum interessant. Wie rum auch immer, wohnen wird nicht günstiger, leider.
Gruß

Bumerang
________________________________________

Entweder man hat Kapital oder man ist Kapital

Ric III
Silber-Guru
Beiträge: 3436
Registriert: 22.04.2013, 20:14

Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon Ric III » 26.07.2016, 23:10

Bei Reihenhäusern kommt es noch mehr als sonst auf die konkrete Einzelsituation an.

Gibt etliche da hast Du in einer Wohnung mehr Privatsphäre.Aber es gibt eben auch das genaue Gegenteil.

Suche selbst übrigens gerade ein Stadtreihenhaus mit Dachgarten und OHNE zu pflegendes Grundstück.

Allerdings eher so 250 km südlich von Berlin.

Benutzeravatar
SilberZug
Silber-Guru
Beiträge: 3569
Registriert: 01.12.2010, 16:04

Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon SilberZug » 26.07.2016, 23:40

Jo in Berlin geht sowas dann ab 500.000 Euro los. Bei Reihenhäusern hast du Mega wenig Privatsphäre. Selbst wenn du rings rum ne Mauer ziehst und dein Wohnzimmer dann tagsüber schön dunkel ist, können die Nachbarn von ihren oberen Etagen in deinen Garten schauen(nicht nur die von der Seite, sondern ja oft auch Gegenüber). Da habe ich es in meiner jetzigen Wohnung doch besser, da ist keiner Gegenüber und ich kann Nackt rumlaufen. Schreckt mich sehr ab das ganze. Dachteresse ist toll, nur ist die dann im Schlafzimmer, mir bringt das persönlich gar nichts.

Bumerang, die ETW im Erdgeschoss haben auch einen Garten mit Sondernutzungsrecht. Es muss doch also kein Reihenhaus sein, insbesondere die 3 Stockwerke schrecken mich ab und sind im Alltag hinderlich. Die Treppen sind irgendwie auch sehr steil was ich mir so angeschaut habe. Läufst erst mal mit Staubsauger über 3 Etagen(mit Keller 4 Etagen) rum, Stecker nicht vergessen zu ziehen oder die dreckige Wäsche ziehste im 1. OG aus, da ist das Bad, dann musste in den Keller um Wäsche zu waschen, dann trocknen vielleicht im Erdgeschoss auf der Teresse und dann teilste den Kram in allen Etagen auf(ganz oben natürlich Kinderzimmer da musste andauernd auch noch hoch rennen). Irgendwie ist mir eine ETW im Erdgeschoss dann lieber. Eine Etage, vielleicht Zwei, fertig. Leider auch alles viel zu einsehbar, andauernd rennt dir einer am Fenster rum.

Benutzeravatar
99Suki
10 Unzen Mitglied
Beiträge: 167
Registriert: 01.11.2010, 17:43
Wohnort: Bei meiner Frau

Re: Immobilienkauf Jetzt ?

Beitragvon 99Suki » 26.07.2016, 23:52

SilberZug hat geschrieben:, insbesondere die 3 Stockwerke schrecken mich ab und sind im Alltag hinderlich. Die Treppen sind irgendwie auch sehr steil was ich mir so angeschaut habe. Läufst erst mal mit Staubsauger über 3 Etagen(mit Keller 4 Etagen) rum, Stecker nicht vergessen zu ziehen oder die dreckige Wäsche ziehste im 1. OG aus, da ist das Bad, ......


Genau so sehe ich das auch.
Und nicht zu vergessen: Solange man jung ist, ist es vielleicht nur nervig. Aber was wenn man älter wird und die Treppe nicht mehr so gut schafft? Wenn du dann keinen Aufzug hast wird der Weg ins Schlafzimmer oder in den Keller zur Expedition.


Zurück zu „Stammfäden Allgemein“



Wer ist online?

Mitglieder in diesem Forum: 0 Mitglieder und 27 Gäste