Immobilienkauf Jetzt ?

[foxl60]

...
Die Mehrheit der Bevölkerung lebt laut jüngster Erkenntnisse der Gehirnforschung in einer Fantasiewelt, die auch als „unrealistischer Optimismus“ bezeichnet wird.
...

https://www.youtube.com/watch?v=yv-Fk1PwVeU

[lifesgood]

Wie so oft im Leben liegt die Wahrheit wohl in der Mitte.

Es bringt nichts die Gefahren und Risiken zu ignorieren und zu leben, als bestünden keine Gefahren. Genausowenig bringt es jedoch, wenn man sich aus lauter Angst vor den Gefahren und Risiken das Leben im Jetzt verdirbt.

Daher denke ich, dass der Königsweg darin besteht, sich zwar der Gefahren und Risiken bewußt zu sein, aber dann eben eine ausgeglichene Verteilung zwischen Vorsorge/Absicherung und aktueller Lebensqualität zu finden.

Just my two cents ...

lifesgood

[Eisvogel78]

Wäre Würzburg nicht trotzdem eine Alternative?

Eine Alternative hat mir mein Banker noch vorgeschlagen, die ich allerdings zunächst nicht so in Erwägung gezogen habe weil mich Berlin einfach mehr begeistert hat.

Es handelt sich um eine Pflegeimmobilie die im Jahr 2004 von einer Wohnbau GmbH erbaut wurde. Nach Ablauf von 10 Jahren werden jetzt die einzelnen Zimmer verkauft.

Betreiber der Pflegeeinrichtung ist der ASB (Arbeiter Samariter Bund). Der Mietvertrag durch den ASB läuft noch bis Juni 2030 mit einer Option auf Verlängerung.
Inflationsschutz durch Indexmiete. Die Hausverwaltung betreut die Einrichtung seit deren Eröffnung 2004.
Es gibt eine Investitionszulage außer für Dach und Fach. Wenn ich es richtig verstanden habe muss mich somit alles was innerhalb des Gebäudes renoviert wird sowie die Einrichtung nicht interessieren.

Die Einrichtung hat knapp über 100 Einzel- u. Doppelzimmer.
Kaufpreis Einzelzimmer 20 m²: 135.950,- Euro - Mieteinnahme p.a. 5.582,- Euro
Kaufpreis Doppelzimmer 25m²: 159.850,- Euro - Mieteinnahme p.a. 6.564,- Euro
ergibt nach meiner Berechnung eine Bruttorendite von je 4,11 %
Verwaltungskosten würden pro Zimmer monatl. 25,- Euro betragen wenn ich mich recht erinnere, müsste ich aber nochmal genau nachfragen. Schmälert dementsprechend die Rendite.

Der qm-Kaufpreis von 6.400,- bzw. 6.800,- Euro ist hier denke ich nicht so relevant wie bei einem normalen Wohnungskauf. Es kommt schließlich auf die Rendite an.

Natürlich bekomme ich hier kein KfW-Darlehen für 0,xx % wie bei dem Berliner Neubau und ich sehe auch keine Möglichkeiten der Sonderabschreibung (im Falle Berlin wäre die Möblierung innerhalb 10 Jahren abschreibefähig).

Es wäre vielleicht die konservative Alternative ggü. Berlin. Und nach allem was ich hier gelesen habe, denke ich, dass zumindest die Neubauimmo die mir in Berlin-Adlershof angeboten wurde, zu teuer ist u. auch zu viele Risiken u. Unwägbarkeiten beinhaltet.

[Bumerang]

Eine Alternative hat mir mein Banker noch vorgeschlagen, die ich allerdings zunächst nicht so in Erwägung gezogen habe weil mich Berlin einfach mehr begeistert hat.

Es handelt sich um eine Pflegeimmobilie die im Jahr 2004 von einer Wohnbau GmbH erbaut wurde. Nach Ablauf von 10 Jahren werden jetzt die einzelnen Zimmer verkauft.

Betreiber der Pflegeeinrichtung ist der ASB (Arbeiter Samariter Bund). Der Mietvertrag durch den ASB läuft noch bis Juni 2030 mit einer Option auf Verlängerung. Inflationsschutz durch Indexmiete.

Geh davon aus, dass das ein "Produkt" ist, an dem alle verdienen außer den Käufern!

Ein lukratives Geschäft braucht keine Werbung/Anpreisung (auch noch von einem Banker) da sind die Immobilienhaie als erste dabei.

Bei einer Immo zählt immer der qm Preis für die Lage. Wer das nicht beachtet ist ein Hasardeur. Bei Gewerbeimmobilien steigt das Risiko enorm. Ich erinnere an Schiffsfonds.

Was nützen Dir alle Verträge und Indexmieten wenn die ABS pleite geht?! Dann bekommst für solch eine Immobilie nicht einmal 50% des Marktpreises, geschweige denn das mehrfache.

Geht nicht?

Geht doch.

http://www.insuedthueringen.de/regional ... 67,3717791

[Sapnovela]

Die Einrichtung hat knapp über 100 Einzel- u. Doppelzimmer.
Kaufpreis Einzelzimmer 20 m²: 135.950,- Euro - Mieteinnahme p.a. 5.582,- Euro
Kaufpreis Doppelzimmer 25m²: 159.850,- Euro - Mieteinnahme p.a. 6.564,- Euro
ergibt nach meiner Berechnung eine Bruttorendite von je 4,11 %
Verwaltungskosten würden pro Zimmer monatl. 25,- Euro betragen wenn ich mich recht erinnere, müsste ich aber nochmal genau nachfragen. Schmälert dementsprechend die Rendite.

Der qm-Kaufpreis von 6.400,- bzw. 6.800,- Euro ist hier denke ich nicht so relevant wie bei einem normalen Wohnungskauf. Es kommt schließlich auf die Rendite an.

Die Rendite muss aber auch langfristig laufen und für über 6000 Euro pro qm stehst Du am Ende der garantierten Mietzeit vor einer heftigen Abschreibung auf "normale" Preise.

Ich bin prinzipiell Anhänger von altengerechten Wohnungen (breite Türen, ebenerdige Dusche, Aufzug, Nahversorgung inkl. Apotheke und Ärzten) aber nie im Leben zu solchen Preisen.

[Datenreisender]

@ Eisvogel78:
Ich kann Bumerang da nur absolut Recht geben -- sei wachsam!

[Sponsor]

@eisvogel also von dem ding lass mal die finger weg....wie rechtfertigen die diese qm Preise?
In 10 Jahren bekommste dann nix mehr als Miete!!
Für mich hört sich das echt gruselig an!

[Eisvogel78]

Ich danke mal wieder allen für die guten Ratschläge die ich natürlich beherzigen werde. Ihr seit echt super.

@Bumerang
Letztendlich ist es aber doch so, dass einem von niemanden was geschenkt wird. Scheiden also Käufe über klassische Maklerinserate, ebenso wie Käufe von Wohnungsbaugesellschaften oder Bauträgern auch aus. Die wollen alle Reibach. Die Pflegimmobilie wird übrigens direkt von der Immo-Abteilung der Raiba Würzburg beworben.

Bleibt also nur der Privatkauf in der Hoffnung vielleicht noch einen ordentlichen Preisabschlag rauszuhandeln wenn der Eigentümer Verkaufsdruck hat. Aber auch da werden bei guten Immos bzw. in guten Lagen auch genug Interessenten da sein, dass der Verkäufer nicht verschleudern muss.

Ist doch alles Scheiße. Immos scheiße. Festgeld scheiße. Wald scheiße. Einfach alles.

Ihr wollte doch alle nur, dass ich all in in Silber gehe, damit die Rakete endlich startet.

[Em-Bug]

Die von Eisvogel vorgestellte Immo würde ich überhaupt nicht nehmen, denn es wären mir zuviele Akteure beim laufenden Vermietgeschäft involviert.

Dazu kommt noch, dass mir der Preis extrem zu hoch wäre.

Grudnsätzlich scheinen mir derzeit eigentlich alle interessanten Assets überteuert (außer vielleicht Angsthasensilber ).

Was soll es, dann warte ich eben mit Cash in verschiedenen Sorten in der Hinterhand auf die nächste annehmbare Gelegenheit. Wobei diese Wartestellung natürlich dauernd einer Überprüfung unterzogen wird, um schnell reagieren zu können. Entgangenen Zinsen, Dividenden, Renditen trauere ich nicht hinterher, denn diese erkauft man sich eh mit dem Risiko, den Einsatz ganz oder teils zu verlieren.

Denn die nächste Konjunkturdelle, Kurssturz, Krise, Abschwung usw. kommt bestimmt, dann ist Einkaufszeit.

Man muß eben geduldig sein, was natürlich schwer ist.

[Bumerang]

Denn die nächste Konjunkturdelle, Kurssturz, Krise, Abschwung usw. kommt bestimmt, dann ist Einkaufszeit.

Man muß eben geduldig sein, was natürlich schwer ist.

Du hast dabei ein Problem, Dein Cash entwertet. Deshalb kann es sein, dass Du damit doch nicht mehr einkaufen gehen kannst. Oder nur auf dem Flohmarkt.

Das ganze Spiel hat genau ein Ziel. Die Menschen zu verwirren, was Preise angeht, damit ein echte Bewertung von Assets nicht mehr möglich ist und die Masse in die gewünschte Richtung rennt.


@Eisvogel78

Es ist nicht alle Sche... es ist nur sehr "teuer", weil die Menschen beginnen zu begreifen, dass Papierfetzen mit zahlen drauf eine sehr, sehr kurze Wertaufbewahrungsdauer haben. Also ist das weniger der Preis, sondern die bereits beginnende Flucht aus der Währung.

Insofern kann sogar ein "teures "Angebot am Ende gut sein.

Doch von Deinem Konstrukt rate ich trotzdem ab, denn das liegt deutlich über den bereits teuren Immopreisen und unterliegt weiteren Risiken.

Wenn das so ein gutes Geschäft wäre, würde ich als Eigentümer mir einen Kredit hohlen und es selber betreiben.

Keine Verluste sind schon Gewinne genug! EM zu kaufe und zu warte ist doch alle mal besser als in so ein Geschärft einzusteigen und zu zittern.

EDIT: Bekannte von mir haben sich Mitte der 90-ern mit (gleich zwei!) "bestens vermietete" (Stadt) Sozialwohnungen ruiniert! Er Ingenieur, sie Informatikerin. Nach 7 Jahre platze der Deal mit der Stadt und die Wohnungen verloren ca 70% des ursprünglichen Preises. Am Ende 120T€ Schulden, damals zu 7%!
Sie wurde nach 2 Jahren Arbeitslos (damals über 50). Jetzt sind sie beide Rentner und leben am Existenzminimum.

Grundsatz Nr.1 - Immobilien kauft man IMMER von PRIVATPERSONEN (meine hier nicht den Makler).
Grundsatz Nr.2 - Immobilien kauft man NIEMALS von/über einer Gesellschaft die vermarktet (nicht Makler gemeint).
Grundsatz Nr.3 - Immobilien kauft man NIEMALS (deutlich) über den marktüblichen Preis.

[Em-Bug]

Du hast dabei ein Problem, Dein Cash entwertet. Deshalb kann es sein, dass Du damit doch nicht mehr einkaufen gehen kannst. Oder nur auf dem Flohmarkt.

Das ganze Spiel hat genau ein Ziel. Die Menschen zu verwirren, was Preise angeht, damit ein echte Bewertung von Assets nicht mehr möglich ist und die Masse in die gewünschte Richtung rennt.

Ja natürlich muß man das alles in die Anlageentscheidungen mit einbeziehen.

Aber was soll man machen? Den Stein der Weisen gibt es nicht und die ultimative Idee hat niemand. Auch wenn das immer wieder von Einzelnen behauptet wird.

[Bumerang]

Ja natürlich muß man das alles in die Anlageentscheidungen mit einbeziehen.

Aber was soll man machen? Den Stein der Weisen gibt es nicht und die ultimative Idee hat niemand. Auch wenn das immer wieder von Einzelnen behauptet wird.

Es gibt , zumindest für mich ein Paar Grundsätze an denen ich mich halte.

"Notgroschen" in Fiat nur kurzfristig oder in Cash
entsprechend keine Finanzprodukte die länger als 1/2 Jahre laufen.
EM regelmäßig ansparen
Immobilie(n) kaufen wenn die Gelegenheit da ist.

Hat man bereits mehr Kapital angesammelt, dann regelmäßig einen Realwertvergleich zwischen den Assets machen aber eben nicht in Fiat rechnen. Z.B Wie viel OZ Gold/Silber kostet ein qm Immo, oder der DAX etc und den Vorlieben entsprechend umschichten.

[Datenreisender]

Der moderne Immobilienkredit:
Wie die Bank an den Zinssklaven verdient

Wie viel eine Bank an einem einzelnen Immobilienkredit verdient, wird wohl zu den am strengsten gehüteten Geschäftsgeheimnissen des Bankbetriebs überhaupt gehören. Zu unterschiedlich mögen die Konditionen und Bedingungen des einzelnen Vertrages sein, damit wird die Vergleichbarkeit schwierig. Andererseits ist Transparenz seitens der Bank gegenüber dem Kunden und der Öffentlichkeit weniger gewünscht, aber vielleicht wissen es auch die Banker selbst nicht genau.

Die ganz genauen Zahlen dürften eh nur einem überschaubaren Kreis aus den oberen Etagen bekannt sein, der Rest begnügt sich mit der Aussage „es sei eine Mischkalkulation“ und ist damit zufrieden. Diese Aussage verleiht Sicherheit. Für den Kunden werden extra Kennzahlen errechnet; sehr solide klingt z. B. der Ausdruck „effektive Verzinsung“ oder „Effektivzinssatz“, aber letztendlich verwirren diese Kennzahlen mehr, als dass sie aufklären. Die Finanzmathematiker in den Banketagen sind jedoch findig und im Erfinden neuen Kennzahlen, Messsystemen und Berechnungsmethoden sind sie allen voraus – wahrscheinlich auch der Finanzaufsicht.

http://n8waechter.info/2015/06/der-mode ... -verdient/

[starnberg]

Wäre Würzburg nicht trotzdem eine Alternative?

Eine Alternative hat mir mein Banker noch vorgeschlagen, die ich allerdings zunächst nicht so in Erwägung gezogen habe weil mich Berlin einfach mehr begeistert hat.



Die Einrichtung hat knapp über 100 Einzel- u. Doppelzimmer.
Kaufpreis Einzelzimmer 20 m²: 135.950,- Euro - Mieteinnahme p.a. 5.582,- Euro
Kaufpreis Doppelzimmer 25m²: 159.850,- Euro - Mieteinnahme p.a. 6.564,- Euro
..

Großalarm, Banker hat etwas vorgeschlagen.

Ich löse teilweise meine Immobilien in D. auf und habe 3 Zimmerwohnungen in Bestlage in Würzburg vor 4 Wochen verkauft.
Der absolute, erzielbare Wert -nach meiner Meinung- ist 2.000.-€/qm plus Stellplatz.

Die Wohnungen hatten ca. 80 qm und wurden für 159.900.-€ verkauft. (inkl. Stellplatz)
Mieteinnahmen ohne Nebenkosten 580.-€ plus 30.-€ Stellplatz.

Erstellungskosten 1989 82.000.-DM



Der Bankbeleihungswert liegt bei keiner Wohnung in W. über 1200.-€



"Gute" Immobilien brauchen keinen Bankster oder Makler zum Verkauf !

[Datenreisender]

Gesamtschuldnerische Haftung:
Konto von Dortmunder gepfändet

Hans-Joachim Salewski hat Streit mit der Stadt Dortmund. Sie verlangt 60.000 Euro ausstehende Gebühren von ihm und pfändet sein Konto. Und das nur, weil alle anderen Eigentümer in dem Wohnblock, in dem der Postpensionär seine Eigentumswohnung besitzt, angeblich nicht zahlungsfähig sind.

http://www1.wdr.de/studio/dortmund/them ... ng100.html