Immobilienkauf Jetzt ?

[Finerus]

Ein Problem der alten Immobielienanschaffungsstrategien ist heutzutage das kaum noch jemand Finanziell Tilgungspläne über Jahrzehnte wirklich einplanen kann !
Arbeitsplatz und Einkünfte sind eben für ganz viele nicht mehr so sicher über lange Zeiträume wie das früher einmal war ! Die Risikolage ist heute eine andere .

Wohl wahr gequakt, werter Frosch!

Über Banken und Hedge-Fonds wird hier immer kräftig gescholten, aber selber ist so mancher bereit - mit dem Hinweis auf die wieder einmal totsichere Wertanlage - einen großen Batzen fremden Geldes in Betongold zu stecken. Macht das wirklich immer Sinn? Hört auf den mahnenden Frosch und vergesst nicht mit beiden Beinen auf der Erde zu stehen...

Bei den Zigaretten prangen die mahnenden Worte ja deutlich lesbar auf jeder Packung. Vielleicht täte das den Werbeprospekten für Hypothekendarlehen und Verbraucherkrediten auch mal ganz gut.

Übrigens: es sind nicht nur die zunehmenden Unwägbarkeiten auf der Seite der Einkünfte, die zu denken geben sollten. Die sich abzeichnende Vergemeinschaftung der Schulden innerhalb der EU wird meines Erachtens unweigerlich dazu führen, daß die Ausgabenlast für Immobilienbesitzer deutlich ansteigen wird, denn der Staat kann auf diese Einnahmen nicht verzichten, schließlich ginge die Welt unter, wenn wir aufhörten, die südeuropäischen Fässer ohne Böden zu füllen.

(Vorsichtshalber setze ich mal den hier, sonst brät mir der fehlgläubige Neuling eins über: )

Gleich ob Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Eintragungsgebühren, Grundsteuer oder ganz neu, eine Wohnsteuer nach südeuropäischem Vorbild, als Hausbesitzer fällt es schwer, solchen Abgaben zu entfliehen.

Warum sollte unser behäbiger und gemästeter Geldjäger Staat sich auch mühsam durch das Dickicht kämpfen und einem scheuen, flüchtigen Wild hinterherrennen, noch dazu bei fraglichem Jagderfolg, wenn er auch ganz bequem fette Beute machen kann, ohne Anstrengung. Einfach ein paar Immo-Fallen mit Ködern auslegen (Steuerersparnis -> Gier frisst Hirn).

[Datenreisender]

Bei den Zigaretten prangen die mahnenden Worte ja deutlich lesbar auf jeder Packung. Vielleicht täte das den Werbeprospekten für Hypothekendarlehen und Verbraucherkrediten auch mal ganz gut.

Die Niederländer machen genau das:



Quelle: Informatie over kredietwaarschuwing en downloadbestanden

[DerFremde]

Hier wird wie immer alles nur einseitig betrachtet. Wenn ich für 3,50€ pro qm in Pusselmuckel mieten kann, macht es sicherliche kein Sinn zu kaufen. Wenn man aber eh 10€+ pro qm zahlen muß, was soll man da schon verlieren mit einem Immobilienkauf?

So viel Verlust kann man gar nicht beim Verkauf machen.

[Metaller]

Über Banken und Hedge-Fonds wird hier immer kräftig gescholten, aber selber ist so mancher bereit - mit dem Hinweis auf die wieder einmal totsichere Wertanlage - einen großen Batzen fremden Geldes in Betongold zu stecken. Macht das wirklich immer Sinn? Hört auf den mahnenden Frosch und vergesst nicht mit beiden Beinen auf der Erde zu stehen...

Bei den Zigaretten prangen die mahnenden Worte ja deutlich lesbar auf jeder Packung. Vielleicht täte das den Werbeprospekten für Hypothekendarlehen und Verbraucherkrediten auch mal ganz gut.

Alles eine Frage des Standpunktes.
Aus individualökonomischer Sicht ist Sparen und auf unnötige Verschuldung zu verzichten, sehr zu empfehlen;
aus volkswirtschaftlicher Sicht muss innerhalb dieses Geldsystems die Verschuldung steigen. Daher MÜSSEN sich Unternehmen und/oder Staat stärker verschulden und der Sparer bekommt die Rechnung in Form von höheren Gebühren und höheren Preisen serviert und zahlt über diesen Umweg die Zinsen, die er zuvor vermieden hat.

Also verschuldet euch privat, dann muss es der Staat nicht für euch tun. oder besser oder doch den hier

[Finerus]

@ DerFremde

Auch Immobilienanlagen sind alles andere als ein totsicherer Gewinn.

Beispiel: Ein Bekannter hat sich mehrere Mietwohnungen in seiner Heimatstadt (Montpellier) gekauft, während einer florierenden Marktphase (Preisverdoppelung innerhalb von fünf Jahren). Jetzt, vier Jahre nach Ausbruch der Finanzkrise, geben die Banken kein Geld mehr und seine Mieter (vorwiegend Studenten) müssen auch kleinere Brötchen backen. Zum ersten Mal beklagt er Mietrückstände und Leerstand. Seine Finanzierungskosten bleiben wegen hoher Fremdkapitalquote auf hohem Niveau, während die Einnahmen ins Stocken geraten. Auch ein Absinken des hohen Mietpreisniveaus erscheint gar nicht mehr so undenkbar wie noch vor sechs Jahren, als er spaßeshalber von der Lizenz zum Gelddrucken sprach.

Diese überzuversichtliche Prognose hat sich klar als ein Denkfehler herausgestellt. Immerhin hat er den Fehler erkannt und versucht gegenzusteuern: die in Eigenleistung renovierten Wohnungen werden nach und nach an wohlhabende Studenten respektive ihre Eltern veräußert. Mehr als ein Nullsummenspiel wird es aber unter dem Strich wohl nicht werden.

[AgCluster]

Hier wird wie immer alles nur einseitig betrachtet. Wenn ich für 3,50€ pro qm in Pusselmuckel mieten kann, macht es sicherliche kein Sinn zu kaufen. Wenn man aber eh 10€+ pro qm zahlen muß, was soll man da schon verlieren mit einem Immobilienkauf?

So viel Verlust kann man gar nicht beim Verkauf machen.

Wenn Du die Kohle hast und willst es in Betongold investieren, kein Problem, kann man machen. Aber auf eine Inflation zu spekulieren und dann den Kredit mit entwerteten Geld zurück zu zahlen, ist eine hochriskante Sache (dann nimm lieber einen Optionsschein, da kennst Du das Riskiko). Der Euro wird länger stabil bleiben, als wir uns das jetzt vorstellen können. Und wie es jetzt aussieht, auch auf Kosten einer Deflation, wie wir sie in Griechenland oder Spanien sehen.

[DerFremde]

@ DerFremde

Auch Immobilienanlagen sind alles andere als ein totsicherer Gewinn.

Beispiel: Ein Bekannter hat sich mehrere Mietwohnungen in seiner Heimatstadt (Montpellier) gekauft, während einer florierenden Marktphase (Preisverdoppelung innerhalb von fünf Jahren). Jetzt, vier Jahre nach Ausbruch der Finanzkrise, geben die Banken kein Geld mehr und seine Mieter (vorwiegend Studenten) müssen auch kleinere Brötchen backen. Zum ersten Mal beklagt er Mietrückstände und Leerstand. Seine Finanzierungskosten bleiben wegen hoher Fremdkapitalquote auf hohem Niveau, während die Einnahmen ins Stocken geraten. Auch ein Absinken des hohen Mietpreisniveaus erscheint gar nicht mehr so undenkbar wie noch vor sechs Jahren, als er spaßeshalber von der Lizenz zum Gelddrucken sprach.

Diese überzuversichtliche Prognose hat sich klar als ein Denkfehler herausgestellt. Immerhin hat er den Fehler erkannt und versucht gegenzusteuern: die in Eigenleistung renovierten Wohnungen werden nach und nach an wohlhabende Studenten respektive ihre Eltern veräußert. Mehr als ein Nullsummenspiel wird es aber unter dem Strich wohl nicht werden.

Ich rede ja von selbstgenutzten Immobilien und nicht von Vermieteten.


Wir haben zb. 9,90€/qm kalt bezahlt, also für 108qm satte 1070€ kalt für sanierter Altbauwohnung, Erstbezug, ungedämmt mit 800€ Heizkosten im Jahr und ständig gefroren, weil die Sandsteinmauern nass und kalt waren und wir vor Angst der Nebenkostenabrechnung immer nur 20°C geheizt haben, dazu Im Sommer geschwitzt wie Sau!

Nach 3Jahren und 38.520€ Kaltmiete haben wir die Notbremse gezogen und uns was eigenes gekauft.

Baujahr 1964 unsaniert. Komplett entkernt, Wände umgesetzt und "Luxussaniert" für insgesamt 180.000€ inkl. Nebenkosten. Die Wohnung ist zwar 18qm kleiner (davon entfallen schon 5qm auf den kleineren Balkon), aber das ist unmerklich da der Schnitt optimal ist und wir keinen 20qm Flur und 18qm Essdurchgangszimmer mehr haben.

Kosten tut uns das 1340€ bei 7% Tilgung im Monat (Kreditsumme 150t€). (Nebenkosten sind inkl. Hausgeld ca. 100€ günstiger im Monat! Also effektiv eine Mehraufwendung von 170€ für Eigentum.

Wären wir in der alten Wohnung geblieben, hätten wir auf den nächsten 10Jahren unseren Vermieter satte 128.400€ überwiesen. Und das ohne irgendwelche Mieterhöhungen!

In 10Jahren haben wir noch eine Restschuld von 26.000€! Bezahlt haben wir 160.800€ an Zins und Tilgung.

Und ich halte es nicht für unrealistisch in 10Jahren noch mehr wie 58.400€ (160.800€+ 26.000€- 128.400€) für die Wohnung zu bekommen. Erst unter diesem Betrag müsste man mit Verlust verkaufen!

Und in der Realität ist es sogar noch besser, da wir in der glücklichen Lage sind alle Sondertilgungsmöglichkeiten zu nutzen. Nicht 10Jahre + Restschuld, sondern nach nur 7,5Jahren ist die Hütte bezahlt!

Inkl. Zinsen haben wir dann ca. 174t€ bezahlt! 174.000€- 128.400€= 45.600€!

Also, Kauf kann sich auch lohnen! Und zur Lage. Beide Wohnungen sind in KA- Durlach und der Bodenrichtwert für die Eigentumswohnung ist 1,5mal so hoch wie bei der Mietwohnung. Also, eine bessere Lage gab es noch oben drauf! Und mit Durlach konnte man in der Vergangenheit nichts verkehrt machen, warum sollte das in Zukunft anders sein?

[Mango]

Kennt sich hier vielleicht jemand mit Freizeitgrundstücken aus ?

Aus Diversifikationsgründen und aufgrund entsprechender Suche bin ich in meiner Nähe auf ein Freizeitgrundstück gestoßen. Knapp 3.000 qm mit kleiner Hütte (Wasser-und Stromanschluss) in einer in sich geschlossenen Anlage. Beim Kaufpreis tränen einem die Augen, wahrscheinlich zahlt man hier auch bei Freizeitgrundstücken den Alpenblick mit.

Mir geht’s nicht um Wertsteigerungspotential sondern um Werterhalt und Streuung. Zudem hätte ich endlich eigene Obstbäume, Sträucher, Gemüseanbaumöglichkeiten etc etc., aber das i.M.nebensächlich.

Da ich bisher keinerlei Quadratmeterpreisvorstellungen von solchen Grundstücken habe, ich im Internet nichts finde und am WE niemanden mehr erreiche, die Frage an Euch: Hat zu dem Thema schon mal jemand recherchiert? Überteuerter Kauf soll natürlich vermieden werden. Wahrscheinlich krieg ich das aber wirklich nur vor Ort raus, denn die Preise differieren hier genauso wie bei Immobilien. Am Montag werde ich rumtelefonieren, aber vielleicht hat hier jemand einen Tipp bzw. noch den ein oder anderen Gedanken, der zu dem Thema wichtig ist.

Danke und LG Mango

[MapleHF]

... das hängt wohl auch von der Lage (Straßenanbindung usw.) und natürlich auch von der Region ab.

Daher kann Dir für das konkrete Freizeitgrundstück hier wohl keiner eine realistische Einschätzung geben.

Auch Wasser und Stromanschluß sind natürlich preistreibende Aspekte.

Grundsätzlich ist auch ein Freizeitgrundstück zur Diversifizierung eine Option, die gleichzeitig auch die Lebensqualität erhöht und evtl. auch Anbaumöglichkeiten bietet. Überzahlen sollte man sowas aber dennoch nicht.

MapleHF

[Mango]

Maple, dank Dir ... eine realistische Einschätzung dafür hab ich auch nicht erwartet, eher den ein oder anderen Gedanken, den man bei so einer Überlegung übersehen kann, aber dazu sind wohl nähere Einzelheiten nötig.

Nachdem ich bei weiterer Recherche mittlerweile teils deutlich höhere Schrebergartenpreise in weniger exponierten Lagen (hier unten) gesehen habe, relativiert sich der qm-Preis für dieses Freizeitgrundstück. Allerdings gings da auch nur um ein Zehntel der Fläche.

Naja mal schaun, ich werd am Montag weiter recherchieren und dann bin ich schlauer oder auch nicht

[Finerus]

@Mango

Versuch doch mal zu Bodenrichtwerten für Gartengrundstücke in Deiner Gemeinde zu recherchieren. Einige Kommunen unterhalten Gutachterausschüsse, die marktgerechte Bodenpreise für typische Lagen ermitteln und diese in jährlich aktualisierten Karten über die Website der Gemeinde zugänglich machen. Diesen Aufwand treiben aber meist nur größere Kommunen, ab kleiner Kreisstadt aufwärts.

Die Richtwerte sind natürlich individuell anzupassen. Größe und Zuschnitt des Grundstücks, Strom- und Wasseranschluss, evtl. Abwasser, Straßenanbindung, Beschattung, Immissionen etc... alles spielt in den individuellen Wert hinein.

Kannst Du das Freizeitgrundstück intensiv nutzen? Vielleicht sogar als nach Hause geholtes Ferienziel? Das kannst nur Du wissen. Und das allein wird darüber entscheiden, ob sich der Kauf für Dich wirklich lohnt.

Und sollte es am Ende doch nicht so optimal nutzbar sein, wie Du Dir das jetzt noch vorstellen magst, ließe es sich ja wieder ohne großen Verlust veräußern, sofern Du selbst nicht mehr als den marktüblichen Preis bezahlst.

[Mango]

Danke Finerus, das mit den Bodenrichtwerten ist eine gute Idee. Da krieg ich bestimmt was raus.

Nö, als Ferienziel ist das nicht gedacht ... eigentlich Verschwendung, da in bergnaher Lage mit See ein paar Minuten weiter, aber ich wohne ja auch hier.

Der Kauf lohnt sich dann für mich, wenn ich damit einen Werterhalt des eingesetzten Kapitals erreiche und ihn für etwas Obst und Gemüse nutzen kann, ich bin also total anspruchslos

Wenn der Preis im üblichen Rahmen ist und sonst alles rundherum passt, dann ist es eine Option. Dann aber nur langfristig, hin und her mag ich nicht und Kaufnebenkosten hat man ja auch noch. Schau mer mal.

[Freidenker]

Kennt sich hier vielleicht jemand mit Freizeitgrundstücken aus ?

Mir geht’s nicht um Wertsteigerungspotential sondern um Werterhalt und Streuung. Zudem hätte ich endlich eigene Obstbäume, Sträucher, Gemüseanbaumöglichkeiten etc etc., aber das i.M.nebensächlich.

Nebensächlich würde ich diese Punkte nicht bezeichnen. Immerhin sind es 30 Ar und die wollen ständig und dauernd bewirtschaftet werden und das liegt nicht jedem. Weiterhin sind sicherlich auch noch entsprechende Geräte anzuschaffen, aber was besonders wichtig ist:

Wenn das eine in sich "erschlossene" Schrebergartenanlage ist, gibt es meistens so eine Art von "verbindlichen Richtlinien" an die sich alle Eigentümer halten müssen. Darin wird oft sogar festgeschrieben, was angepflanzt werden muß, wie die Nutzung sich gestalten muß, wann gegrillt werden darf usw. usf.

Für einen "Schnellschuss" ist so etwas meines Erachtens nicht geeignet. Die Nachbarn drum rum befragen und dabei auch schauen, ob man mit denen überhaupt kann.

Grüßle

[malamute]

@Freidenker: Mein herzlicher Dank geht an Dich für Deinen Beitrag!

Eben: "Innerhalb einer geschlossenen und erschlossenen Anlage liegend" erzeugt bei mir instantan so ein Gefühl, welches mich am ehesten an eine Mischung aus Brechdurchfall und Zahnschmerzen denken läßt...

Daß das Gelände bewirtschaftet werden muss, wird Mango vermutlich bedacht haben. Wobei 3000 Meterchen im Quadrat noch nicht wirklich ein Problem sind - solange die umliegende Gemeinschaft nicht auf "Rasen schneiden alle 2 Wochen" bestehen darf. Da würd' ich aber vor einem Kauf mehr als genau hinschauen.

Ansonsten würde ich auch mal hier etwas länger mitlesen http://www.diia.de/?thema=objekt_anz , da bekommt man ein Gespür dafür, wie Grund und Boden abseits des Mainstream im Augenblick so bewertet sind...

Viele Grüße
malamute

[Freidenker]

Huch, Danke Malamute.

Übrigens sehr schöner Nickname. Hätte ich mehr Zeit, wären zwei oder mehr deiner Artgenossen in meiner Family schon längst vorhanden

Noch eine Kleinigkeit zum Freizeitgrundstück:

Was ich in jedem Fall prüfen würde, wenn bebaut, ob die Bebauung überhaupt rechtens war und wenn ja, ob die Abmessungen der Bebauung stimmen. Sollte Wasser aus einem Brunnen stammen, würde ich auch das vor dem Kauf überprüfen, ob der Brunnen zulässig gebaut wurde. Genauso bei Zuläufen aus Bächen oder ähnliches. Auf solchen Grundstücken wird sehr oft "schwarz" gebaut und normalerweise übernimmt man notariell alle Nutzen und Lasten; also auch die, die zu Unrecht erstellt wurden und man sich nie sicher sein kann, ob es nicht bald heftigen Ärger gibt. Bei Grundstücksgeschäften kann man sich vorher nicht genug schlau machen. Ansprechpartner sind hierfür die Gemeinden, Städte, Bauamt, Wasserwirtschaftsamt, Landratsämter, Forstämter usw.