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ceritus80
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Beitragvon ceritus80 » 31.07.2012, 13:55

Wenn ich die reinen Mietkosten und den Finanzierungsaufwand gegenrechne muss ich die Mietsteigerung mit einrechnen. Ich will ja schließlich wissen wer in 30 Jahren mehr gezahlt hat. Hier ging es mir nur um dem Vergleich Mietzahlungen vs Finanzierungsrate.

Die Renovierungskosten sind natürlich auch teurer in 20-30 jahren. Aber wie gesagt, selbst wenn du die doppelten Kosten anrechnest ist der Eigentümer besser gestellt.

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Bumerang
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Beitragvon Bumerang » 31.07.2012, 14:00

ceritus80 hat geschrieben:Wenn ich die reinen Mietkosten und den Finanzierungsaufwand gegenrechne muss ich die Mietsteigerung mit einrechnen. Ich will ja schließlich wissen wer in 30 Jahren mehr gezahlt hat. Hier ging es mir nur um dem Vergleich Mietzahlungen vs Finanzierungsrate.

Die Renovierungskosten sind natürlich auch teurer in 20-30 jahren. Aber wie gesagt, selbst wenn du die doppelten Kosten anrechnest ist der Eigentümer besser gestellt.


Ja, sehe ich auch so.
Gruß

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stoffe67
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Beitragvon stoffe67 » 31.07.2012, 14:26

Hochinteressanter trööd, da wahre Spezialisten am posten sind. Ich hätte mal eine Frage einzuschieben. Was haltet Ihr so von selbstgenutzten Immos, die zum Teil, knapp 60% aufgrund Ihrer Größe vermietet sind? Dasselbe Grundstück jedoch mit 2 Häusern bebaut? Noch sinnvoll oder eher nicht? :?
Es wird aufwärts gehen, es wird abwärts gehen, es wird nicht untergehen.

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Hansanaut
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Beitragvon Hansanaut » 31.07.2012, 15:13

Hm... mal was Allgemeines zu dem Thema:

Ich denke beim Immobilienkauf kommt es sehr stark auf die persönliche Lebenssituation an...
Wie viel Geld liegt auf der hohen Kante, was sind die persönlichen Wünsche und Vorlieben, wie gesichert ist das soziale Umfeld, was will man mit dem Immobilienkauf bezwecken (Rendite, "was Eigenes" besitzen, Alterssicherung usw.)

Bei uns war es so, dass wir uns entschlossen hatten, weiter in Miete zu Leben und zuerst eine, dann eine zweite vermietete Wohnung zu kaufen.


Was waren unsere Beweggründe?

- Inflationsangst; unser Erspartes geht den Bach runter (Tagesgeld-Zins vs. Inflation)

- Flexibilität; damals war die Beziehung noch nicht so gefestigt (beide sind in den Wohnungen mit 50% eingetragen, man brauch sich bei einer evtl. Trennung nicht streiten, wer in der Wohnung bleibt und wer den anderen ausbezahlt usw.; inzwischen (verheiratet) schaut das anders aus :-) )

- nochmals Flexibilität: Beruflich kann sich bei uns beiden nochmals was tun und wir ziehen evtl. nochmals um.

- und nochmals die Flexibilität: Wir wissen noch nicht, ob wir Kinder bekommen (können) und wenn ja wie viele; wie groß muss die Wohnung werden und wie groß brauchen wir sie im Alter, wenn die Kinder wieder aus dem Haus sind...

- zu wenig Geld vorhanden für selbst genutzte Immobilie

- Kaufpreis vs. Mietpreis zu hoch


Was wir gemacht haben:

- Eine Wohnung (vollfinanziert) in einer guten Gegend gekauft für ~1600€/m²; ~95m² (gute Gegend: kaum Leerstand, gutes soziales Umfeld, Grün in der Nähe, gute S-Bahn Anbindung zur Bundeshauptstadt)

- Wie haben lediglich Kaufnebenkosten bezahlt, ~9%.

- Laufende Kosten: ca. 100€ im Monat nach Steuerrückerstattung.


Was wir uns erhoffen:

Wertsteigerung der Immobilie leicht oberhalb der Inflationsrate (~3-4%).
Vorteil ist hierbei, dass die Wertsteigerung 150.000€ betrifft und nicht nur die 9% Kaufnebenkosten.
Abstoßung nach 10-15 Jahren mit 40-60k€ mehr Wert.
Im worst-case bezahlen wir das Ding ab... Hab es durchgerechnet, selbst mit seeehr langem Leerstand und Reparaturen kostet uns das dann über 30 Jahre nicht mehr, als die Wohnung zum Kaufzeitpunkt wert war... und ich glaube nicht, dass die Wohnung in 30 Jahren immer noch keinen Wertzuwachs erfahren hat.

Mit der zweiten Wohnung schauen die Zahlen für mich noch besser aus...


So, wenn man es sich betrachtet, dann muss man sich überlegen, ob man sich für 350.000€ eine 100m² Whg. kauft (+KN +Garage =~420.000€) oder ob man sich diese nicht lieber mietet und mit dem restlichen Geld was anderes mach, z.B. sich dort eine Wohnung kauft, wo man noch Wachstumspotential sieht.

Zumal man beachten muss, dass man für die selbst genutzte Immobilie auf andere Sachen Wert legt (und die auch bezahlen muss) als bei einer vermieteten. Z.B. kauf ich, dann will ich einen großen Garten, miete ich, muss ich bei weitem nicht so viel mehr bezahlen als wie wenn ich kaufe. Sprich man kann bei einer vermieteten Wohnung darauf achten optimiert zu kaufen: wenig Grund, viel Mietraum.
In dem Beispiel oben komm ich auf ca. 1200€ Monatsrate bei Kauf. Mieten kann ich für ca. 900-1000€ die gleich Größe, womöglich mit großem Garten und bleibe flexibel.
Für die ersparten 200€ lässt sich locker eine Wohnung finanzieren, bei der ich die Chance hab, dass der Wert nochmals deutlich steigt.

Für's Alter möchten wir dann schon was kaufen - nur eben jetzt nicht.
Bis jetzt schlafen wir damit ganz gut...

Greetz Hansanaut

MapleHF

Beitragvon MapleHF » 31.07.2012, 15:50

...zudem kannst Du bei der vermieteten Immobilie die Zinsen steuermindernd geltend machen, bei der eigengenutzten nicht.

Es gibt immer verschiedene Möglichkeiten an eine Sache ranzugehen. Wenn sich dieses Modell für Euch als optimal herausgestellt hat, ist das toll. Für einen anderen mag die eigene Wohnung oder das eigene Häuschen das Optimum darstellen. Patentrezepte gibt es da nicht.

Ich war in jungen Jahren auch nicht scharf auf eigenen Wohnraum und habe das Geld lieber arbeiten lassen. Als dann die Kiddis kamen mußte eben ein Haus her. Wobei meine berufliche Situation mit Lebensstellung im Familienunternehmen klar war, so dass wir dann ein Haus gekauft haben.

Mittlerweile sind die Kiddis groß und bis auf eine ausgezogen und die Familiensituation hat sich geändert.

Als ich dann wegen Trennung vom Haus ausgezogen bin, wäre ich aber nicht mehr in eine Mietwohnung gegangen, einfach weil es nicht mehr zu meiner Lebens- und Vermögenssituation paßt, zur Miete zu wohnen.

Daher habe ich mir dann ohne Fremdkapital eine kleine Eigentumswohnung gekauft, ich bin da nicht sehr anspruchsvoll ;) .

MapleHF

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Hansanaut
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Beitragvon Hansanaut » 31.07.2012, 17:09

MapleHF hat geschrieben:...zudem kannst Du bei der vermieteten Immobilie die Zinsen steuermindernd geltend machen, bei der eigengenutzten nicht.


Das hab ich oben schon mit eingepreist; Steuerrückerstattung.

Es gibt immer verschiedene Möglichkeiten an eine Sache ranzugehen. Wenn sich dieses Modell für Euch als optimal herausgestellt hat, ist das toll. Für einen anderen mag die eigene Wohnung oder das eigene Häuschen das Optimum darstellen. Patentrezepte gibt es da nicht.
MapleHF


Genau meine Rede. Man muss schon seinen eigene Grips anstrengen und überlegen, was zu einem selbst passt smilie_01
Wollte hier nur mal meine Beweggründe darstellen, hilft dem ein oder anderen vielleicht als Denkanstoß.

Greetz Hansanaut

beagle1
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Beitragvon beagle1 » 31.07.2012, 17:26

ceritus80 hat geschrieben:750 Euro Kaltmiete, 2% jährliche Mietsteigerung: Gezahlt habe ich:

99.000,- Euro nach 10 Jahren
219.000,- Euro nach 20 Jahren
365.000,- Euro nach 30 Jahren

Man darf auch nicht vergessen das die Miete WEG ist, während der Eigentümer einen Wert geschaffen hat. Und wärend unser Beispieleigentümer seinen Kredit getilgt hat zahlt der Mieter weiter und weiter und weiter. Selbst wenn der Eigentümer eine kleine Rate aufbringen muss für Renovierungen, steht er aus meiner Sicht wesentlich besser da als der Mieter.

Ich frage nochmal: Wer kann hier nicht rechnen :P


Das trifft den Nagel auf den Kopf! Vorrang hat aber m. E. auf jeden Fall die bezahlte, nicht die finanzierte Immobilie, bei zweiterer verschlechtert sich der Effekt.
Man sollte auch daran denken, daß sich die eigene Immobilie bei jeder Währungsumbewertung, und auf so etwas steuern wir ja mit Volldampf zu (immerhin hat die Bundesregierung in 40 Jahren Frieden die Staatsverschuldung fast um ebensoviel gesteigert wie das Nazireich mit Hochrüstung und 6 Jahren Krieg), als mehr oder weniger wertbeständig erwiesen hat.

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Kursprophet
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Beitragvon Kursprophet » 31.07.2012, 19:54

Tja als Mieter kann mann aber :

1.soviel umziehen wie mann will und ist nicht auf 30 Jahre Ortsgebunden

2.brauch sich um nichts kümmern und hat auch kein Risiko

Das sollte mann auch erstmal gegenrechnen , mein Vermieter hat mir letzt Woche erst gestanden das er am liebsten den ganzen Komplex hier verscheuern würde , er hat keine Lust mehr und wird zu alt für die Scheiße und wenn er hinten fertig ist fängts Vorne wieder an !

Restaurieren , Renovieren , Hanwerker hier Handwerker da , Leerstände , Mieterzank .....

(Jetzt ist die Fahrschule raus , Ladengeschäft 50qm mit Klo , das werd erstmal los in einem Provinznest , wenn er Pech hat steht das erstmal Jahre Leer und kann froh sein wenn ihm einer das Ding als Lager abmietet damit er die Heizkosten für den Frostschutz raus hat ! Auf Steinwurfweite sind mind 3 solcher Objekte leerstehend )

Ich würde gerne mit ihm tauschen aber eben nur was den Wert betrifft nicht was die Verpflichtungen betrifft !

In diesem Falle ist es alles schon unbelastetes Eigentum , wenn mann nun 30 Jahren tilgen soll und nach 2-3 Jahren schon die Faxen dicke hat dann steht mann da wie ein Schluck Wasser in der Kurve ! Werte schaffen haut eben auch nur hin wenn mann lange genug durchhält !

Es macht Sinn sich ne Immo anzuschaffen und sei es nur um sie zu Vermieten aber es macht nicht für jeden Sinn das muss hier nochmal fett erwähnt werden .


Vielleicht eine von zehn Immos läuft über 30 Jahre so wie einst auf dem Papier gedacht .
8)

PS: Für 750 Kalt bekommste hier 2-3 Wohnungen smilie_06
Immo besitzen ist oft gut aber zur Miete Wohnen ist nun auch nicht nur schlecht , hat eben alles Vor und Nachteile !
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Chinese
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Beitragvon Chinese » 31.07.2012, 21:09

mieten oder kaufen ist ok. Kommt sicherlich auf die persönliche Situation und Einstellung drauf an.

Selbstgenutzt ist sicherlich immer eine Überlegeung wert. Beim Vermieten währe ich extrem vorsichtig. Aus meiner Erfahrung läuft da wirklich nichts 30 Jahre durch. Normal sind da eher 3 Jahre ist meine Erfahrung. Rendite mau, deutsches Mietrecht zumindest für den Vermieter gelinde gesagt schwierig. Wie gesagt würde ich mir heutzutage ein Neuinvest (wie meine Vorschreiber ausgeführt) 3x überlegen.

Dann schon eher einen Bauplatz und rumgammeln lassen, hat automatisch seine Wertsteigerung. Geheimtip sind auch Tiefgaragenstellplätze die gehen immer, ich verlange immer eine Jahresmiete, dann ist eine Zeitlang Ruhe im Karton.


Chinese
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AMLinden07
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Beitragvon AMLinden07 » 01.08.2012, 09:35

(Jetzt ist die Fahrschule raus , Ladengeschäft 50qm mit Klo , das werd erstmal los in einem Provinznest , wenn er Pech hat steht das erstmal Jahre Leer und kann froh sein wenn ihm einer das Ding als Lager abmietet damit er die Heizkosten für den Frostschutz raus hat ! Auf Steinwurfweite sind mind 3 solcher Objekte leerstehend )


tja, das ist leider so ein typisches Beispiel: Lage / Lage / Lage und nochmals Lage.

das A und O in manchen Regionen.

was ich eigentlich noch abschließend sagen wollte, ist dass es letzten endes jeder mit sich selbst und der finanziellen gesamtsituation abklären muss, ob es passt. das ist jeweils eine einzelfallentscheidung.

der unangenehmste teil bei so einer nummer sind halt letzten endes die zinsen, aber wie ich schon geschrieben hatte, rechne ich nur die zinsen gegenüber einer miete; aber umsonst gibt es geliehenes geld halt nüscht. wir hatten uns auch mit mietkaufmodellen über meine schwägerin (die hat kohle) beschäftigt, aber ich wollte keine geschäfte innerhalb der familie.

dass natürlich renovierungs- und instandhaltungskosten kommen werden, ist klar. bei uns wird das gut passen, aber wir haben auch noch ein haus im hintergrund, das schon bezahlt ist. andere haben so etwas nicht. und wenn die summe aus abtrag mit zinsen und dem geraffel dabei zuzüglich der rücklagenbildung für die renovierungen zu groß ist, muss man es bleiben lassen. auch das war bei uns ein punkt, der uns vom vorläufig teureren neubau abgebracht hat. ab punkt x wird es schlicht und ergreifend zu viel.

nur eines war mir zuletzt klar: wir wollten keine mietknechte mehr sein, jetzt sind wir halt bankknechte, das fühlt sich irgendwie anders an, aber nur weil wir (nur auf unseren fall bezogen) gute chancen haben verlustfrei oder bei weiteren preisanstiegen in dieser gegend mit plus aus der nummer rauszukommen; und da ist man schon wieder bei der lage, der lage und nochmals der lage.

Ho
chinteressanter trööd, da wahre Spezialisten am posten sind. Ich hätte mal eine Frage einzuschieben. Was haltet Ihr so von selbstgenutzten Immos, die zum Teil, knapp 60% aufgrund Ihrer Größe vermietet sind? Dasselbe Grundstück jedoch mit 2 Häusern bebaut? Noch sinnvoll oder eher nicht?


stelle mir dazu nur folgende fragen:

willst du neben deinen mietern wohnen? ärger sicher vorprogrammiert!?!? ist das objekt so billig, dass es sich wirklich rechnet?

bin kein wirklicher spezialist, aber ich kann dir aus meiner berufserfahrung nach 15 jahren im architekturbüro sagen, dass fast niemand mehr mietshäuser baut. nur bauträgerobjekte mit verkauf der jeweiligen einheiten oder bei größeren objekten durchreichung an endinvestoren (fonds, sonstige). was vielleicht noch geht sind dinge wie z.b. betreutes wohnen o.ä.
auch von kollegen höre ich, dass der mietwohnungsbau gegen null geht. das scheint sich wirklich fast nicht mehr zu rechnen. letzte woche habe ich mich mit einem bäckermeister unterhalten, der jetzt froh ist sein mietshaus endlich losgeworden zu sein. das verhalten der mieter scheint sich in den vergangenen jahrzehnten auch gewandelt zu haben. er hatte mietnomaden und messies. auch das sollte berücksichtigt werden. ein studiekollege, der vor 10 jahren ein mietshaus gebaut hat und mir vorrechnete wie gut die rendite noch unterm strich sei ist inzwischen auch etwas unglücklich. aber auch hier sicher wieder lage-abhängig.

und wie woanders auch sowieso ein emotionales thema :wink:

linden
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SilberSchnecke
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Beitragvon SilberSchnecke » 01.08.2012, 10:28

AMLinden07 hat geschrieben:
(Jetzt ist die Fahrschule raus , Ladengeschäft 50qm mit Klo , das werd erstmal los in einem Provinznest , wenn er Pech hat steht das erstmal Jahre Leer und kann froh sein wenn ihm einer das Ding als Lager abmietet damit er die Heizkosten für den Frostschutz raus hat ! Auf Steinwurfweite sind mind 3 solcher Objekte leerstehend )


tja, das ist leider so ein typisches Beispiel: Lage / Lage / Lage und nochmals Lage.



..............
ich kann das nicht mehr hören. Dieses Spruch ist genau so eine Erfindung von Maklern wie "Entscheiden Sie jetzt, weil heute Abend ein anderen Interessent einen Kaufvertrag unterschreiben will" smilie_40
Was heute als Superlage verkauft ist, kann in 5 Jahren zu einer Srott-Lage mutieren.
Beispiele gefällig?
Bitte:
Global:
Glasgow, Detroit
Lokal:
Bremerhaven, Wismar, Berlin und München - Einflugschneise (MUC und BER) usw.
Bundesländer: Meck-Pomm, Brandenburg, Sachsen-Anhalt
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Beitragvon AMLinden07 » 01.08.2012, 11:10

schön, dass du das anders siehst.

wir entwickeln und realisieren objekte: und vor jeder entscheidung steht die untersuchung

der lage, der lage und nochmals der lage.

nicht nur makler gehen nach so etwas. es ist nämlich leider was dran.

leerstände in bekannt schlechteren lagen haben wir auch schon gebaut. die nutzen niemand was; teilweise stehen so ladenlokale schon seit 10 jahren leer.
Zuletzt geändert von AMLinden07 am 01.08.2012, 11:12, insgesamt 1-mal geändert.
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Beitragvon rosab2000 » 01.08.2012, 11:24

SilberSchnecke hat geschrieben:
AMLinden07 hat geschrieben:
(Jetzt ist die Fahrschule raus , Ladengeschäft 50qm mit Klo , das werd erstmal los in einem Provinznest , wenn er Pech hat steht das erstmal Jahre Leer und kann froh sein wenn ihm einer das Ding als Lager abmietet damit er die Heizkosten für den Frostschutz raus hat ! Auf Steinwurfweite sind mind 3 solcher Objekte leerstehend )


tja, das ist leider so ein typisches Beispiel: Lage / Lage / Lage und nochmals Lage.



..............
ich kann das nicht mehr hören. Dieses Spruch ist genau so eine Erfindung von Maklern wie "Entscheiden Sie jetzt, weil heute Abend ein anderen Interessent einen Kaufvertrag unterschreiben will" smilie_40
Was heute als Superlage verkauft ist, kann in 5 Jahren zu einer Srott-Lage mutieren.
Beispiele gefällig?
Bitte:
Global:
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Genau meine Rede! man ist gebunden an eine Immobilie! Man ist also unflexibel wenn sich wirtschaftl. Situationen ändern im Umkreis! Zum Thema gute Lage in Villenvierteln: Mann sollte sich im Falle eines Zusammenkrachens von Wirtschaft oder Geldsystem eher die Frage stellen, wo der Pöpel als erstes anfängt "aufzuräumen" ;) eher im Ländlichen oder eher in Villengegenden die eine "gut" Lage haben ;) ... zudem besitzt man vor dem Staat immer EIGENTUM was einem einmal angerechnet werden wird im Falle das der Staat mal gewaltig abkassiert,weil er kein Geld mehr hat! Aber ist nur meine Meinung...

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Beitragvon AMLinden07 » 01.08.2012, 11:31

Zum Thema gute Lage in Villenvierteln: Mann sollte sich im Falle eines Zusammenkrachens von Wirtschaft oder Geldsystem eher die Frage stellen, wo der Pöpel als erstes anfängt "aufzuräumen" eher im Ländlichen oder eher in Villengegenden die eine "gut" Lage haben [...]


würde ich an solche szenarien glauben, also daran, dass hier alles eh in den xxx und den bach runtergeht wäre ich hier eh schon weg und würde in kanada im wald leben (spontan gewählter ort).

dann würde ich über diese und andere dinge gar nicht mehr nachdenken.

aber ich bin da optimist.
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Beitragvon rosab2000 » 01.08.2012, 11:37

Wenn die Masse weiter verarmt, und die Schere Arm Reich weiter aufreisst..( und sage mir wenn ich mich da täusche, dass dies immer mehr passiert) ,.. wenn die Inflation immer weiter voran Schreiten sollte ( und sag mir wenn ich mich irre, aber drucken nicht alle ZB der Welt wie verrückt Geld) .. dann wird die Kriminalität in Großstädten wo Menschen nun einmal "aufeinanderhängen" zwangsläufig ansteigen.
Es werden doch schon heute in Hamburg an jeder Ecke Luxuskarossen angezündet in der Nacht.
Denkst du es werden dann keine Einbrüche ect. steigen in den "guten Lagen" ? und das ist noch nicht einmal ein Weltuntergansszenario... wer möchte denn dann dort noch eine Immobilie kaufen?

Ich sehe das auch so.. das sich eine "gute Lage" während der Zeit nun einmal ändert. Kann gut sein das in 5 Jahren diejenigen eine "gute Lage" haben die in Sachsen auf dem Land einen 4 Seitenhof haben. smilie_13


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