Beitragvon AMLinden07 » 31.07.2012, 10:30
immobilienkauf ist sicher auch eine emotionale sache. das lässt sich auch nicht unbedingt wirklich auf die reinen rechen- und kalkulationsergebnisse reduzieren. so viel vorab. ich werde hier mal etwas ausführlicher, da wir gerade "unsere aktion" hinter uns haben bzw. natürlich dauerhaft mittendrin sind.
1. vorwort
ich bin in einem mittlerweile bezahlten eigenheim aufgewachsen und habe die vergangenen in mietwohnungen und zuletzt in einer gepachteten doppelhaushälfte gewohnt. mit mietwohnungen war ich auf grund meiner "wohnprägung" (so nenne ich das mal) doch reichlich unzufrieden. kein garten, in der ersten wohnung nicht mal ein balkon. leute neben, unter und über mir, schlechter schallschutz, zu wenig platz. so kam dann der wechsel in eine doppelhaushälfte auf dem land zustande. hier in unserer gegend werden für solche häuschen zur miete bzw. pacht in der regel 1.000 - 1.100 euronen aufwärts, kalt, aufgerufen. wir haben seinerzeit ein vermeintliches schnäppchen für 865 euronen bekommen. dies war dem schlechten zustand des hauses geschuldet. wir hatten viel arbeit, haben aber ein ansehnliches hüttchen dann hinbekommen. letzten endes war für uns auf grund zweier kinder und dem erforderlichen platzbedarf zu hause als freiberufler das haus dann auch wieder zu klein und wir waren zu nah am nachbarn. auch hier mangelnder schallschutz und gemiensamer garten; bei kleinen kindern nicht ganz stressfrei. dafür waren die nachbarn sehr nett und wir sind immer noch freundschaftlich verbunden.
was hat noch genervt? eben der punkt, dass ich im jahr 12 x 865,- = 10.380 euro jemandem geben muss. geld, dass für mich nur ein tausch für ein aufenthaltsrecht darstellt. in den fünf jahren also hierfür rund 52.000 euro. schon eine beachtliche summe, nicht wahr. dazu kommen ja sonstige kosten, die man übernimmt (schornsteinfeger, wartung heizung et cetera)
dies entspricht einem "gegenwert" von 2.304,62 feinunzen silber (bei tagespreis von rund 22.50). unter berücksichtigung der preissteigerungen beim silber, noch eine ecke unzen mehr.
2. hauptteil 1 - das selbstgebaute haus, ein zu großes brötchen
die unter 1. genannten gründe und eine veränderung unserer lebensumstände durch arbeitsstelle und kinder haben uns zunächst zum gedanken geführt aus dem letzten ort in eine stadt umzuziehen. dies vereinfacht ab kindergarten einfach den tagesablauf.
noch einmal zur miete wollten wir nicht. generell, eigentum sollte es sein. auf grund der gesammelten negativerfahrungen in mietshäusern und meinem beruflichen einblick in eigentümergemeinschaften fiel eine eigentumswohnung eigentlich auch aus. hätten wir nur bei einem günstigen kaufpreis, zwei stellplätzen, dachterrasse und guter lage in kauf genommen. ebenso ein doppel- oder reihenhaus.
es sollte also ein freistehendes einfamilienhaus sein.
zunächst wollten wir eines selbst bauen. da ich beruflich damit befasst bin, habe ich da kein problem gesehen. also, eines der wenigen noch verfügbaren grundstücke in unserer gegend mit allen erfüllten randbedingungen zur lage herausgepickt, ein energiesparendes passivhaus draufgeplant, kosten mit nebenkosten geschätzt und dann schon mal mit den ohren geschlackert.
wir haben hier im ersten wurf über 570.000€ geredet (grundstück + gebäude + nebenkosten). OHA!!! shitty shit. entwurf optimiert, kleiners grundstück. ohrenschlackern wurde etwas besser.
nur noch rund 470.000,-€. etwas besser, ab zu banken.
zwei freiberufler mit nur etwa 10% eigenkapital (bedingt durch existenzgründung meiner frau), zusätzlich vorgesehene eigenleistungen (holzbau, trockenbau, maler-tapezier, bodenbeläge, gartenbau, architekten- und ingenieurleistungen; bevor da geunkt wird - ich habe eine handwerk gelernt und war mir auch des großen priavten zeitaufwandes für eine gewisse zeit bewusst) haben zu folgendem ergebnis geführt: eine ärztin und ein architekt, beide selbständig, also in unserem fall freiberuflich tätig, bekommen so eine summe nicht ohne weiteres als finanzierung zugesagt, oder zu richtig bescheidenen konditionen.
oha !!! das hätten wir nicht gedacht, war aber so.
3. hauptteil 2 - kleiner brötchen
ja ja, die überzogenen immobilienpreise.
wir haben unserem verpächter ein nicht angenommes angebot unterbreitet. der hat mal, haben wir über die nachbarn rausbekommen und einblick ins grundbuch bzw. die eingetragenen grundschulden, vor 15 jahren 465.000,- euro bezahlt. macht einfach gerechnet, nicht (!) inflationsbereinigt rund 240.000 euro. da hat ihn einer (bauträger) ganz schön gezogen, nämlich über den tisch. ich bekomme in der gegend heute doppelhaushälften, neubau, gute qualität, ohne boden- und wandbeläge, aber auf kfw-niveau (das als vergleich fürs energiesparen gut) für 198.000,-, ohne courtage. damals haben bauträger noch bessere schnitte gemacht.
er könnte es allerdings heute, in dieser gegend über für obergrenze verhandlungsbasis etwa 270.000 verkaufen. auf grund der gezahlten zinsen, macht er da sicher keinen schnitt bei, eher das gegenteil. auf grund der verpachtung sicher vielleicht noch ein kleines plusgeschäft.
dann ging ein fast 2-jähriger zeitraum der immobiliensuche los. folgende punkte muss man hier festhalten.
1. der markt für interessante und bezahlbare objekte ist leergefegt, soll heißen, es kommt fast nichts interessantes auf den markt.
2. die guten objekte gehen in der regel unter hand weg und kommen nicht auf den markt.
3. es gibt viele unterschiedliche häuser und haustypen in diversen lagen, die alle ihrer vor- und nachteile haben
4. in bezug auf energetische sanierungs- und sonstige renovierungskosten sind alle häuser auf dem öffentlich markt zu teuer gewesen (naja, alle nicht). ich rede hier aber nur von den begehrten lagen. jwd sieht es anders aus.
5. schnäppchen sind überaus selten und kommen nur durch zufall. (siehe dann kapitel 3.)
meine rechnung für einen angemessenen kaufpreis war in der regel wie folgt:
kategorie A
optimal: wert grundstück + wert rohbau = kaufpreis (das kann ich selbst rechnen und infos bekommen)
kategorie B
weniger optimal: wert grundstück + theor. wert neubau - abnutzung = kaufpreis (bei guter lage noch gerade okay)
kategorie C
suboptimal, aber die regel: wert grundstück + theor. wert neubau + emotionszuschlag/nullnummerabsicherung = kaufpreis
hinzu kommen die oftmals unterschätzten renovierungs und nebenkosten (ungeziefer-makler, notar, grundbuchamt, steuer etc.). in der regel hätten die heizungen getauscht werden müssen und die wcs und bäder (unglaublich wie manche leute wohnen) gemacht werden müssen. dazu bodenbeläge und wände. von sonstigen ertüchtigen aus energiespargründen ganz zu schweigen.
4. hauptteil 3 - der kauf
gekauft haben wir letzten endes wie folgt:
- wunschlage
- grundstück + theor. rohbaupreis
- von allen objekten der beste besichtigungszustand (kein feuchter keller, gewartete heizung etc.)
- doppelgarage sozusagen geschenkt
- courtagefrei
- heizung in ordnung, bäder konnten weitergenutzt werden
- bodenbeläge konnten erhalten werden, bis auf zwei räume (der rest parkett)
- neuer anstrich, zwei räume neu tapeziert
- neue küche
- bisschen was geflickt
das ganze für weniger als 2/3 vom regelpreis. ein schnäppchen, das sich mal zu immobscout verirrt hat.
jetzt hat mir mal ein bauträger gesagt: rechnest jetzt nur die zinsen, der rest ist quasi auf die seite gelegt.
bekommen haben wir letzten endes bei einer sparkasse etwas unter 3%.
macht im ersten jahr 6000,- euro zinsen. also 500,-€ im monat rund und einfach gerechnet im monat, tendenz je nach tilgungsstand sinkend. und nur diesen wert stelle ich emotional der ehemaligen miete gegenüber. die nebenkosten sind auf unseren fall bezogen neutral, die tilgung ist sozusagen eine sparrücklage mit gegenwert haus.
wir haben allerdings nur 10 jahre zinsbindung bekommen. das nicht so gut, hoch tilgen geht gerade nicht, da wir warten müssen bis geschäft frau mehr geld abwirft. die sondertilgung liegt bei etwa 4% und passt uns gut in den rahmen und soll jeweils jährlich gezogen werden.
wir haben also in 10 jahren schon mal einen teil von der nummer weg; bausparverträge sind auch noch mit dabei, die habe ich eben mal rausgelassen. nicht viel, aber immerhin. um die 40%, ggf. etwas mehr, werden dann übern daumen abgedient sein. beim rest muss man gucken.
ich belasse es hier mal bei der einfach milchmädchenrechnung, um es einfach zu halten.
5. fazit
rechnet sich nur gut, wenn man genug eigenkapital hat und zu einem vernünftigen preis an eine brauchbare immobilie kommt. bei den unter 1. genannten summen verschieben sich die grenzen schon deutlich.
viele immobilien sind einfach zu teuer und/oder es ist zu viel reinzustecken.
wer höheren summe als wir (in unserem fall mit nebenkosten rund 230.000 euro) aufrufen muss, muss schon mit deutlich spitzerer feder rechnen als wir. gibt ja genug finanzierungsrechner im internet, die da behilflich sind.
um die reinen mathematischen vorgänge begreifbar zu machen emfpehle ich grundlagen bei wikipedia und eine selbsterstellte exceltabelle zum verständnis. das empfehle ich auf jeden fall. wie das funktioniert muss klar sein.
reservenbildung beachten. plan entwickeln für weitere maßnahmen am gebäude.
bei uns rechnet es sich. auch wenn sich die lebensumstände ändern sollte, kommen wir auf grund des guten kaufpreises und der wertsteigerungsfähigen lage später auch gut oder mit einem schnitt aus der nummer raus.
alles schwierig und meist nicht so einfach dargestellt wie hier. aber meine erfahrungen und ...
... ES FÜHLT SICH GUT AN !!!
und da braucht mir auch keiner sonstwas zu erzählen.
gruß Linden
p.s.: und für edelmetall bleibt auch noch was übrig.
"A fork is a cold shiny tool, to pierce, tear and ingest. Whoever has the fork in hand controls the meal of its choice." (Jello Biafra)
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. Klingt hart aber ist so nunmal. Viele kaufen eine Immobilie für vieleicht 200.000 Euro und bezahlen in den nächten 30 Jahren 600.000 Euro ab. Für wen ist es denn ein gutes Geschäft? Naaaaa merkt ihr was? Jetzt freuen sich einige über niedrige Zinsen *lach* Somit bezahlt ihr statt 600K nur noch 480K für eine Immo die mal 200K gekostet hat. Weiß nicht wo das aufeinmal interessant sein sollte. Von den Nebenkosten einer Wohnimmo mal ganz zu schweigen. Wer heute eine Immo auf Kredit kauft wird Stammkunde bei der Bank und ist somit Opfer. Du zahlst jetzt deine Immo ab. Nach 20 Jahren fangen die ersten Reperaturen an, aber weil das Geld an Zins und Tilgung drauf gegangen ist wird wieder finanziert. Aber die Leute reden immernoch von Wohneigentum.
