Silversurfer1979 hat geschrieben:Nach 10 Jahren etwa 60% abbezahlt (mit Mieteinnahmen!)
Willst Du uns hier ernsthaft erzählen, dass Du eine Wohnung zu 100% finanzieren kannst und innerhalb von 10 Jahren neben den Zinsen noch 60% (6% pro Jahr) tilgen kannst? Hast Du das schon praktiziert?
Das ist Humbug! Bei Wohnimmobilien liegt die Rendite selten über 4%. Aktueller Stand bei Bestandsimmobilien (wo man auch mit Reparaturen rechnen muss) eher zwischen 3 und 4% und bei Neubauten zwischen 2 und 3%. Rendite ist nicht die Kaltmiete, sondern das was davon übrig bleibt, wenn Du nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage abgezogen hast! Ferner ist für die Renditeberechnung nicht der Kaufpreis anzusetzen, sondern das, was Dich die Wohnung kostet, bist Du als Eigentümer im Grundbuch eingetragen bist (ggf. Makler, Notar, Grunderwerbsteuer, Grundschuldbestellung, Eintragungskosten usw.), da kommen schnell zwischen 6% (ohne Makler in Ländern mit niedriger Grunderwerbsteuer) und 12% (mit Makler in Ländern mit hoher Grunderwerbsteuer) auf den Kaufpreis drauf. Aber rechnen wir mal großzügig mit 4% Rendite.
Beispiel: Du investierst 200 k€ in eine Wohnung dann bleiben bei 4% Rendite = 8 k€ Ertrag pro Jahr. Nehmen wir weiter an, Du finanzierst mit 2% Zinsen, dann sind das im Mittel auf die ganze Laufzeit (weil ja die Summe durch die Tilgungen sinkt) 1% = 1.000 € (in den ersten 10 Jahren mehr, aber das vernachlässigen wir auch mal).
Bei einem Grundstücksanteil von 25% (wieder niedrig angesetzt in Ballungszentren deutlich höher) bleibt ein Gebäudewert von 150 k€, wovon Du 2% AfA geltend machen kannst. Also hast Du 3.000 € der Miete sozusagen steuerfrei. Die restlichen 4.000 € mußt Du versteuern, sagen wir mal mit 30% (wieder niedrig gerechnet, denn die Miete kommen ja on top aufs Gehalt, also in die höhere Steuerprogression), dann bezahlst Du 30% von den 4.000 € an Einkommensteuer, das sind 1.200 €. Also bleiben von den 8 k€ Rendite, nachdem Du 1.000 € Zinsen und 1.200 € Steuern bezahlt hast, noch 5.800 € übrig, mit denen Du tilgen kannst, das sind 2,9 % und nach 10 Jahren hast Du rein mit der Miete 29 % (also noch nicht mal 1/3) getilgt.
Und das ist eine sehr wohlwollende Berechnung, die von einer relativ hohen Rendite, einem sehr günstigen Zinssatz (für eine 100%-finanzierung) und einer niedrigen Steuerprogression ausgeht und noch keinen Cent für Reparaturkosten, Leerstand usw. usw. berücksichtigt.
Wenn Dir jemand erzählt, dass Du nur mit der Miete, also ohne Eigenkapital und ohne monatliche Zuzahlung innerhalb von 15 oder 20 Jahren nur mit der Miete eine Wohnung abbezahlen kannst, dann lügt der!!!
Im Normalfall liegt die Tilgungsrate wohl eher zwischen 1,5 und 2,5% im jahr, wenn man neben der Miete keine weiteren Mittel einsetzt.
Silversurfer1979 hat geschrieben:Man vergrößert dadurch sein Vermögen enorm.
Wenn man eine Immobilie eigen nutzt, gibt es den grossen Steuervorteil nicht.
Man ist weniger flexibel.
Dein Ansatz, dass die vermietete Immobilie steuerlich interessanter ist, als die eigengenutzte Immobilie ist richtig
Aber da Du ja selbst auch wohnen mußt, mußt Du im Gegenzug die Miete für die eigene Wohnung mit versteuertem Geld bezahlen. Also macht das rechnerisch nur dann Sinn, wenn die Immobilie, die man vermietet, deutlich hochwertiger ist, als diejenige, die man selbst mietet. Das muss man mögen, fremden Menschen ne tolle Wohnung zu finanzieren, mit allen Risiken, die damit verbunden sind und derweil selbst in einer billigen Kascheme zu leben.
Silversurfer1979 hat geschrieben:Man kann ja auch eine Wohnung nach 10 Jahren steuerfrei mit Gewinn veräußern.
Sofern die Preise weiterhin so steigen.
Wenn es darum geht Wertsteigerungen steuerfrei zu realisieren ist die eigengenutzte Immobilie klar im Vorteil. Hier sind Gewinne schon steuerfrei, wenn man länger als 1 Jahr selbst drin gewohnt hat, egal wie lange man das Ding schon hat.
Ich denke es ist gewagt, davon auszugehen, dass die Preise weiterhin so steigen. Diejenigen, die bei Silber 2010/2011 dachten, dass die Preise weiter so steigen, haben sich eine blutige Nase geholt.
Wenn die Preise mal nachgeben und das Restdarlehen dann höher ist als der Wert der Wohnung, wirst Du die Banken von ihrer unangenehmen Seite kennenlernen.
Eine vermietete Immobilie ist immer eine solide Anlage, aber nur wenn man zur Finanzierung einen Eigenkapitalstock von 20 - 30% einbringen kann und man im Optimalfall noch ein paar Hundert Euro im Monat neben der Miete übrig hat, um ggf. Reparaturen oder Leerstandszeiten auszugleichen und wenn das nicht nötig ist, Sondertilgungen zu leisten. Dann kann man so ein Ding auch in 15 Jahren abbezahlen, ein Zeitraum, über den man sich den günstigen Zins festschreiben kann.
lifesgood
