Bumerang hat geschrieben:Ha, unglaublich.
Daran habe ich persönlich auch gedacht. Doch ich müsste meiner Frau einen Kotzeimer davor setzen, bei der Verkündigung des Plans.
Zudem bin ich für weitere 7 Jahre gebunden, sonst macht mir die Gemeinde ein Schluss durch die (Gewinn)Rechnung. Daher derzeit eher unmöglich. Ich müsste ein Konstrukt finden, so dass der Zeitpunkt des Übertrags in die Zukunft verschoben wird, das Geld aber fließt. Eher schwierig ohne Russen oder Chinesen.
Die Idee dahinter wäre bei mir folgende.
Ich würde den Gewinn realisieren. So geschehen bereits mit der Vorgänger Immo vor 3 Jahren. Den Gewinn in die jetzige Immo (3FH nur Familie) gesteckt und gehebelt.
Würde ich den Gewinn realisieren, wobei ich dem Anleger nicht mehr als 2,5% gönnen würde, hätte ich auch abzüglich der Schulden eine beträchtliche Summe frei.
Doch dann die Frage, wohin damit??
Für mich wären 2 Szenarien denkbar.
a) EM
b) 5 Reihenhäuser im EU Ausland, in der Heimat (Osten)
Oder Kombination.
a) macht nicht viel arbeit. Das Potenzial ist größer als bei Immos derzeit. Steuerlich super interessant. Schießen die EM Preise hoch, kann ich meine Immobilie "für die Hälfte zurück kaufen"
b) mehr Arbeit aber kein Problem.
Die Mieteinnahmen dort sehr niedrig besteuert (ca 15%) wobei "Optimierung" möglich. Miete Bar am 01 des Monats. Zahlt er nicht, in 3 Monate ist er legal draußen. Es geht aber auch schneller mit 'Hilfe". Die Mieter sind dort härteres gewöhnt als hier. Das Klientel für RH ist eh gehoben. Auch keine Steuer Differenz in Deutschland fällig. Wollte ich nicht glauben, ist aber so.
Die Mieteinnahmen lägen ca 30% über die Miete die ich hier für "mein Haus" zahlen müsste. Ich wäre schuldenfrei und hätte 5 nicht 3 Einheiten. Als Rentner werde ich ohnehin dort leben, überwiegend. Eine ETW habe ich bereits.
Da es eher nicht gehen wird mit der Veräußerung, bleibt es ein schöner Plan.In 7 Jahren sehen wir weiter.
Bumerang, es ist spannend zu lesen, dass Du persönlich auch an eine solche Möglichkeit gedacht hast.
Selbstverständlich wollen wir Deiner Frau die Übelkeit nach der Kenntnis dieser Gedanken ersparen.
Eine Zinsbindung bzw. Restlaufzeit von 7 Jahren steht dem in Deinem Fall natürlich entgegen, die Vorfälligkeitsentschädigung durch vorzeitige Kündigung des Darlehens bei der Bank wäre ggf. erheblich. Eine Lösung wäre hier ggf. die Übernahme des Darlehens durch den Käufer. Das würde die Bank allerdings nur bei gleicher oder besserer Bonität des für sie neuen Darlehensnehmers mitmachen. Zudem wird ein aktueller Käufer wahrscheinlich eine wesentlich günstigere Zinskondition erhalten, im Vergleich zu Deiner vor x Jahren und somit lieber selbst einen "neuen" Kreditvertrag verhandeln und abschliessen.
Die Realisierung eines Gewinns bei Veräußerung wäre bei einer ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilie nach §23 EStG steuerfrei und durch den Hebeleffekt (Leverage Effekt) könntest Du durch den Anteil des Fremdkapitals in der Tat eine größere Immobilie stemmen.
Im Ausland (auch in der EU) würde ich persönlich nicht investieren, da mir die rechtliche und steuerliche Unsicherheit in der Zukunft in einigen Ländern noch ausgeprägter zu sein scheint, zumindest im Vergleich zu Deutschland.
Ich sehe aber auch Deinen durchaus nachvollziehbaren Grund (derzeit teilweise lasche Mietgesetze und einfachere Handhabe bei Nichtzahlern), warum Dich solche Standorte locken.
Bumerang hat geschrieben:Wichtig ist, was du mit dem freien Kapital machst.
…
Irgendwann willst du die Gewinne rausnehmen.
Unterm Strich, muss du eine Investition finden, die deutlich lukrativer zu sein verspricht, als die selbstgenutzte Immobilie.
Das könnte das eigene Geschäft sein. Musst du wissen.
EM hat das größte Potenzial m.E. und steuerlich super.
Der Aktienmarkt wäre nix für mich.[/b]
So ist es. Was mit dem freien Kapital passiert, muss vorher feststehen.
Ob ich die Gewinne irgendwann raus nehme, steht noch nicht fest. Ggf. wandert das Vermögen vor oder nach meinem Ableben in eine Stiftung.
Die Investitionen, die deutlich lukrativer als die eigene Immobilie sind, habe ich, das sind tatsächlich meine eigenen Geschäftsmodelle.
Das Potential von EM kann ich leider nicht so gut abschätzen. Eine Steuerfreiheit bei Veräußerung von privat gehaltenem EM nach einer Haltedauer von mehr als einem Jahr hat schon was.
Das kann ich mit der zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilie allerdings genauso durchführen.
Den Aktienmarkt halte ich derzeit für riskant (wann kommt der Crash?) und die Einstiegspreise momentan für zu hoch, komme aber nicht gänzlich da drum herum, wenn ich das Risiko streuen will.
Bumerang hat geschrieben: Solche Strategien sind definitiv nichts für Anfänger!!
Das stimmt definitiv. Zumindest im Immobilienbereich und auch als Unternehmer bin ich seit einigen Dekaden kein Anfänger mehr.
Dafür habe ich in anderen Bereichen noch viel zu lernen, bspw. was EM angeht.