Aktuelle Zeit: 11.05.2024, 17:40
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Bumerang hat geschrieben:…
Einfache Rechnung mit 50k EK.
In einem guten Depot, werden daraus, in 10 Jahren 100 nach Kosten und Steuern. Sagen wir 150 wenn man viel Glück hat.
Wenn man mit 50k eine Immobilie finanziert die 300k kostet, hat man schon mal einen Wert von 300k , der steigt. Lass uns konservativ rechnen, und keine weiteren Hipe annehmen. in 10 Jahren ist die Hütte vielleicht 400k wert. Du hast nur mit der Wertsteigerung mehr oder mindestens so viel wie mit dem guten Depot verdient. Aber du hats auch getilgt ca 100k.
Also hast du 400k Immobilie und 150k Kredit. Nettovermögen 250k!
Das ist 100 mehr als mit dem sehr gutem Depot. Die holst du never ever ein.
Ist das Depot aber nur bei 100 ode drunter, ist der Zug abgefahren.
Frank the tank hat geschrieben:Die deutschen kaufen ein Haus und bleiben meist ein Leben lang dort wohnen.
CasaGrande hat geschrieben:Bumerang hat geschrieben:…
Einfache Rechnung mit 50k EK.
In einem guten Depot, werden daraus, in 10 Jahren 100 nach Kosten und Steuern. Sagen wir 150 wenn man viel Glück hat.
Wenn man mit 50k eine Immobilie finanziert die 300k kostet, hat man schon mal einen Wert von 300k , der steigt. Lass uns konservativ rechnen, und keine weiteren Hipe annehmen. in 10 Jahren ist die Hütte vielleicht 400k wert. Du hast nur mit der Wertsteigerung mehr oder mindestens so viel wie mit dem guten Depot verdient. Aber du hats auch getilgt ca 100k.
Also hast du 400k Immobilie und 150k Kredit. Nettovermögen 250k!
Das ist 100 mehr als mit dem sehr gutem Depot. Die holst du never ever ein.
Ist das Depot aber nur bei 100 ode drunter, ist der Zug abgefahren.
Deine "einfache Rechnung" unterschlägt doch letztlich aber die 50k EK und 100k geleistete Tilgung:
50k EK + 100k Tilgung + 150k Kredit = 300k, eben der ursprüngliche Preis der Immobilie.
250k Nettovermögen bei 400k Wert abzgl. 300k Verbindlichkeiten ist doch finanzmathematische Schönfärberei ...
Tykon hat geschrieben:CasaGrande hat geschrieben:Bumerang hat geschrieben:…
Einfache Rechnung mit 50k EK.
In einem guten Depot, werden daraus, in 10 Jahren 100 nach Kosten und Steuern. Sagen wir 150 wenn man viel Glück hat.
Wenn man mit 50k eine Immobilie finanziert die 300k kostet, hat man schon mal einen Wert von 300k , der steigt. Lass uns konservativ rechnen, und keine weiteren Hipe annehmen. in 10 Jahren ist die Hütte vielleicht 400k wert. Du hast nur mit der Wertsteigerung mehr oder mindestens so viel wie mit dem guten Depot verdient. Aber du hats auch getilgt ca 100k.
Also hast du 400k Immobilie und 150k Kredit. Nettovermögen 250k!
Das ist 100 mehr als mit dem sehr gutem Depot. Die holst du never ever ein.
Ist das Depot aber nur bei 100 ode drunter, ist der Zug abgefahren.
Deine "einfache Rechnung" unterschlägt doch letztlich aber die 50k EK und 100k geleistete Tilgung:
50k EK + 100k Tilgung + 150k Kredit = 300k, eben der ursprüngliche Preis der Immobilie.
250k Nettovermögen bei 400k Wert abzgl. 300k Verbindlichkeiten ist doch finanzmathematische Schönfärberei ...
In dem Beispiel sind doch nach 10 Jahren keine 300k Verbindlichkeiten mehr in Abzug zu bringen, sondern nur noch die genannten 150k. Der ursprüngliche Kaufpreis ist doch keine Verbindlichkeit in voller Höhe.
Ich bezweifel allerdings, das eine Immo realistisch betrachtet ca. 1/3 Wertzuwachs in 10 Jahren bringt. Außer vielleicht in München Schwabing.
Bumerang hat geschrieben:Ha, unglaublich.
Daran habe ich persönlich auch gedacht. Doch ich müsste meiner Frau einen Kotzeimer davor setzen, bei der Verkündigung des Plans.
Zudem bin ich für weitere 7 Jahre gebunden, sonst macht mir die Gemeinde ein Schluss durch die (Gewinn)Rechnung. Daher derzeit eher unmöglich. Ich müsste ein Konstrukt finden, so dass der Zeitpunkt des Übertrags in die Zukunft verschoben wird, das Geld aber fließt. Eher schwierig ohne Russen oder Chinesen.
Die Idee dahinter wäre bei mir folgende.
Ich würde den Gewinn realisieren. So geschehen bereits mit der Vorgänger Immo vor 3 Jahren. Den Gewinn in die jetzige Immo (3FH nur Familie) gesteckt und gehebelt.
Würde ich den Gewinn realisieren, wobei ich dem Anleger nicht mehr als 2,5% gönnen würde, hätte ich auch abzüglich der Schulden eine beträchtliche Summe frei.
Doch dann die Frage, wohin damit??
Für mich wären 2 Szenarien denkbar.
a) EM
b) 5 Reihenhäuser im EU Ausland, in der Heimat (Osten)
Oder Kombination.
a) macht nicht viel arbeit. Das Potenzial ist größer als bei Immos derzeit. Steuerlich super interessant. Schießen die EM Preise hoch, kann ich meine Immobilie "für die Hälfte zurück kaufen"
b) mehr Arbeit aber kein Problem.
Die Mieteinnahmen dort sehr niedrig besteuert (ca 15%) wobei "Optimierung" möglich. Miete Bar am 01 des Monats. Zahlt er nicht, in 3 Monate ist er legal draußen. Es geht aber auch schneller mit 'Hilfe". Die Mieter sind dort härteres gewöhnt als hier. Das Klientel für RH ist eh gehoben. Auch keine Steuer Differenz in Deutschland fällig. Wollte ich nicht glauben, ist aber so.
Die Mieteinnahmen lägen ca 30% über die Miete die ich hier für "mein Haus" zahlen müsste. Ich wäre schuldenfrei und hätte 5 nicht 3 Einheiten. Als Rentner werde ich ohnehin dort leben, überwiegend. Eine ETW habe ich bereits.
Da es eher nicht gehen wird mit der Veräußerung, bleibt es ein schöner Plan.In 7 Jahren sehen wir weiter.
Bumerang hat geschrieben:Wichtig ist, was du mit dem freien Kapital machst.
…
Irgendwann willst du die Gewinne rausnehmen.
Unterm Strich, muss du eine Investition finden, die deutlich lukrativer zu sein verspricht, als die selbstgenutzte Immobilie.
Das könnte das eigene Geschäft sein. Musst du wissen.
EM hat das größte Potenzial m.E. und steuerlich super.
Der Aktienmarkt wäre nix für mich.[/b]
Bumerang hat geschrieben: Solche Strategien sind definitiv nichts für Anfänger!!
haehnchen03 hat geschrieben:Argentum Amicum,
Ich glaube, da gehst du risiken ein, die man garnicht berechnen kann.
1. ist es sicher, dass du jedes Jahr und immer 10% Rendite erwirtschaftest?
2. Die Miete wird sich sicherlich auch erhöhen.
3. Evtl steuerliche Aspekte
4. Der Friede mit der Frau
5. Eigenbedarf des neuen Besitzers
6. überhaupt die Notwendigkeit eines solchen Wagnisses wenn keinerlei Not oder Bedarf besteht. Du schreibst ja selber du hast alles und kommst sehr gut zurecht.
haehnchen03 hat geschrieben:Ein Mensch der durch und durch kaufmännisch Denkt, dem wäre das Risiko zu hoch dazu.
Tykon hat geschrieben:Bei einer selbstgenutzten Immo darf man aber die psychologische Komponente nicht ausser Acht lassen.
Der Verkauf einer selbstgenutzten Immo ist doch für die meisten quasi ein Worst-Case-Szenario. Die Karte, die wirklich als letzte gespielt wird. Zumal der Zeitraum, der für eine Veräußerung inkl. geeignetem Ersatz auch deutlich länger ist, als der Verkauf eines Depots.
Bei einem Depot kann ich auch Teile davon zu Geld machen wenn es benötigt wird. Eine Immo geht nur ganz oder gar nicht.
Frank the tank hat geschrieben:Wenn man so sachlich kaufmännisch an das Thema geht wie Argentum, kann das klappen.
Seine Schilderung hat mir aber auch zu viele unbekannte, die schon benannt wurden (Eigenbedarf, Mieterhöhungen)
Man darf eins nicht außer Acht lassen: Die Emotionen bei einer Immo.
Da wird ein Elternhaus nicht verkauft, sondern aufwendig saniert. Völlig Ok, hat aber nichts mit kaufmännisch sachlich zu tun.
Die deutschen kaufen ein Haus und bleiben meist ein Leben lang dort wohnen. Nachdem die Kinder aus dem Haus sind, müsste man sich eigentlich verkleinern. Macht kein Mensch, also zumindestens hier bei uns im Baugebiet. Die meisten werden hier mit den Füßen voran rausgetragen. Dann kommen die Erben und behalten oder verkaufen.
Die Kinder müssen einen neuen Kredit aufnehmen um die Geschwister auszuzahlen. Toll!
Meistens wird jedoch verkauft .....
Man darf die Emotionen nicht außer Acht lassen.
lifesgood hat geschrieben:Grundsätzlich kann ich als Kaufmann die Überlegungen von argentum amicum nachvollziehen.
Ich gehe mal davon aus, dass die eigengenutzte Immobilie in den letzten Jahren deutlich an Wert gewonnen hat. Verkauft er nun diese Immobilie kann er den entsprechenden Gewinn steuerfrei realisieren.
Jedoch erscheinen mir 5% Mietrendite für den Käufer als zu hoch (entweder ist der Kaufpreis zu niedrig, oder der Mietpreis zu hoch angesetzt) und ein wesentlicher Aspekt ist natürlich auch, wer der Käufer ist.
Handelt es sich hier um einen (engen) Verwandten oder Freund, auf den man sich absolut verlassen kann, mit dem man dieses Konstrukt zum Steuersparen eingeht, ist das in Ordnung.
Mit einem Fremden würde ich einen solchen Deal nicht machen.
Zudem sollte man ab einem gewissen Alter parallel zum Betriebsvermögen auch ein Privatvermögen aufbauen - keinesfalls aber ohne Not Privatvermögen ins Betriebsvermögen überführen.
lifesgood
Tykon hat geschrieben:…
In dem Beispiel sind doch nach 10 Jahren keine 300k Verbindlichkeiten mehr in Abzug zu bringen, sondern nur noch die genannten 150k. Der ursprüngliche Kaufpreis ( EK + getilgtem Kredit) ist doch keine Verbindlichkeit in voller Höhe...
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