Wo jetzt investieren?

[IrresDing]

Der Immobilienmarkt wird sicher irgendwann crashen. Die günstigen Zinsen haben bei einem Großteil der Käufer zu einer Vollfinanzierung geführt.

Da reden wir von 300.000 bis 700.000 Euro. Und ich bezweifle, dass die meisten eine längere Zinsbindung über 20 oder 30 Jahre haben. Viele dürften auf Kante finanziert haben. Geht gar nicht anders bei solchen Höhen.

Für die Masse ist schlicht kein Geld mehr da, was dafür verwendet werden kann. Eine Erhöhung um 2 bis 3 Prozent machen solche Kredite unfinanzierbar.
Und die Lohnsteigerungen der letzten Jahre sind verpufft und neue, die das Übel ausgleichen wird es für die Masse ebensowenig geben.

Ok jetzt mal was aus dem Leben:

Unsere letzte Wohnung (September 2021!) kostete ~500.000 € inkl. Kosten. 390.000 wurden davon finanziert zu 1% auf 15 Jahre mit 2% Tilgung.

Die erste Annuität hat also 325€ Zins und 650€ Tilgung = 975€.

Miete zahlt man für solch eine Wohnung im Stuttgarter Speckgürtel 1.200€ kalt zzgl. Garage und Stellplatz. Für den Preis ist die in 3 Tagen vermietet. Das ist kein Mietzins der eines besonderen Mieters bedarf.

Nicht umlagefähige Rücklagen und Kosten haben wir rd. 225€ mtl.
Annuität + Kosten sind also 1200€. Und da sind ja Tilgung und Rücklagen bereits drin.

Wieso soll ich 2036 den Kredit nicht refinanzieren können?

Du vergisst, dass die Inflation den Kredit massiv verwässert. Dieses Jahr allein ca. 8%!

Wegen einer Sondersituation hab ich bereits knapp 40.000€ per Sondertilgung geleistet. Mein Kredit läuft nun mit ca. 221.000€ aus.

Gehen wir mal von einer mittleren Inflation von 3% in den nächsten Jahren aus, dann hat der Anschlusskredit nach heutiger Kaufkraft nur noch eine Kaufkraft von 144.000€. Selbst bei einer Stressannuität von 8% wären das 960€ im Jahr 2036 nach heutigen Preisen. Also sogar ein klein wenig weniger als heute.

Das bis dahin einige Male die Miete steigt ist noch nicht mal eingepreist. Das bietet die Möglichkeit über die Tilgung und Rücklage hinaus noch völlig kostenneutral Kapital anzusparen.

Wieso sollten also viele in die Zwangsversteigerung kommen? Verstehe ich nicht.

Ich glaube trotzdem an einen gewissen Preisverfall, allein jedoch aus demographischen Gründen. Die ältere Semester werden sterben und/oder in Altersheime gehen, die Wohnungen werden frei.

Bevor nun jemand jubelt, der sei aber gewarnt. Demographie ist eine blöde Sache. Denn wenn die Industrie nach Einwanderung schreit, dann wird dem stattgegeben. Ich wäre vorsichtig darauf zu kalkulieren.

[graurock]

Ich rede hier nicht von jemandem, der die Hütten als Geldanlage nutzt, sondern darin wohnt und selber abbezahlt.

Also viele Eigenheime zur Eigennutzung.

Hat dein Mieter bald kein Geld mehr, dann ist deine Rechnung auch obsolet. Noch wird gezahlt, was der Markt her gibt. Das wird nicht mehr so bleiben.

Und jemand der das kann, was du kannst, braucht sich glaub bei kaum einer Krise Gedanken machen. Nur sind das die wenigstens im Land.

[IrresDing]

Ich rede hier nicht von jemandem, der die Hütten als Geldanlage nutzt, sondern darin wohnt und selber abbezahlt.

Also viele Eigenheime zur Eigennutzung.

Hat dein Mieter bald kein Geld mehr, dann ist deine Rechnung auch obsolet. Noch wird gezahlt, was der Markt her gibt. Das wird nicht mehr so bleiben.

Und jemand der das kann, was du kannst, braucht sich glaub bei kaum einer Krise Gedanken machen. Nur sind das die wenigstens im Land.

Na beim Eigenheim siehts noch besser aus. Da ist man nicht drauf angewiesen einen Mieter zu finden. Das Risiko des Leerstands ist weg.

Die Mieterhöhungen ist dann die Lohnentwicklung.

Und Krise? Immer Krise, Krise, Krise. Ich kanns nicht mehr hören. Seit 20 Jahren wird das hier prophezeit. Wenn dann endlich mal diese angebliche Krise kommt, dann ist mein Gold ein Mehrfaches wert. Der Kredit ist schon jetzt damit gedeckt. In dieser allumfassenden Krise wirds dann leicht. Der Prof. Bocker wurde doch hier immer verehrt? War es nicht er, der behauptete man könne dann mit einer Unze ganze Straßenzüge kaufen?

[san agustin]

Ich rede hier nicht von jemandem, der die Hütten als Geldanlage nutzt, sondern darin wohnt und selber abbezahlt.

Also viele Eigenheime zur Eigennutzung.

Hat dein Mieter bald kein Geld mehr, dann ist deine Rechnung auch obsolet. Noch wird gezahlt, was der Markt her gibt. Das wird nicht mehr so bleiben.

Und jemand der das kann, was du kannst, braucht sich glaub bei kaum einer Krise Gedanken machen. Nur sind das die wenigstens im Land.

@ IrresDing

da muss ich @graurock Recht geben

Du stehst auf der anderen Seite des Lebens, ohne Neidfaktor jetzt

aber Deine Postings bereichern ja auch dieses Forum

[Matze12]

irres Ding hat doch recht, und er belegt seine Aussagen auch mit Fakten...
Immobilien waren vor 10 Jahren schon viel zu teuer, sollte man ja nicht kaufen. wg Lastenausgleich und Eurocrash
stattdessen Gold und Silber
die Zukunft ist ungewiss...
ein MfH von uns wurde 1960 für 60 k DM gekauft und 2021 für 620 k Eur verkauft. und in 10 Jahren werden Immos wieder mehr Wert sein...
es sei denn wir haben alle den Chip im Arm und stehen an der Suppenküche, dann ists auch egal...
die Leute die immer Angst haben und Silbermünuzen horten wurden die letzte Jahrzehnte nicht reich..jedoch diese die Risiko gegangen sind und investiert haben..
Finanzkrise, Eurokrise, Russlandkrise, Corona usw
es ging immer aufwärts.
2009 und 2011 waren die Zukunftsaussichten genauso schlecht wie aktuell....

[foxele]

Naja,
Ob es damals genauso schlecht aussah wie heute?
Wo gerade ein pöhser Junge mit Marschflugkörper spielt.
Die Wirtschaft gerade denn Bach runtergeht, viele Arbeitsplätze wegfallen?

Bin da ein bisschen skeptisch.

[Matze12]

wenn du erzählst dass du jetzt Aktien kaufst, und alle halten dich für verrückt....
war es meist ein gutes Zeichen

[foxele]

wenn du erzählst dass du jetzt Aktien kaufst, und alle halten dich für verrückt....
war es meist ein gutes Zeichen

Nö,
Aktien habe ich noch nie gekauft.
Da kann mich keiner für verrückt erklären.

[xailu14]

Der Immobilienmarkt wird sicher irgendwann crashen. Die günstigen Zinsen haben bei einem Großteil der Käufer zu einer Vollfinanzierung geführt.

Da reden wir von 300.000 bis 700.000 Euro. Und ich bezweifle, dass die meisten eine längere Zinsbindung über 20 oder 30 Jahre haben. Viele dürften auf Kante finanziert haben. Geht gar nicht anders bei solchen Höhen.

Für die Masse ist schlicht kein Geld mehr da, was dafür verwendet werden kann. Eine Erhöhung um 2 bis 3 Prozent machen solche Kredite unfinanzierbar.
Und die Lohnsteigerungen der letzten Jahre sind verpufft und neue, die das Übel ausgleichen wird es für die Masse ebensowenig geben.

Ok jetzt mal was aus dem Leben:

Unsere letzte Wohnung (September 2021!) kostete ~500.000 € inkl. Kosten. 390.000 wurden davon finanziert zu 1% auf 15 Jahre mit 2% Tilgung.

Die erste Annuität hat also 325€ Zins und 650€ Tilgung = 975€.

Miete zahlt man für solch eine Wohnung im Stuttgarter Speckgürtel 1.200€ kalt zzgl. Garage und Stellplatz. Für den Preis ist die in 3 Tagen vermietet. Das ist kein Mietzins der eines besonderen Mieters bedarf.

Nicht umlagefähige Rücklagen und Kosten haben wir rd. 225€ mtl.
Annuität + Kosten sind also 1200€. Und da sind ja Tilgung und Rücklagen bereits drin.

Wieso soll ich 2036 den Kredit nicht refinanzieren können?

Du vergisst, dass die Inflation den Kredit massiv verwässert. Dieses Jahr allein ca. 8%!

Wegen einer Sondersituation hab ich bereits knapp 40.000€ per Sondertilgung geleistet. Mein Kredit läuft nun mit ca. 221.000€ aus.

Gehen wir mal von einer mittleren Inflation von 3% in den nächsten Jahren aus, dann hat der Anschlusskredit nach heutiger Kaufkraft nur noch eine Kaufkraft von 144.000€. Selbst bei einer Stressannuität von 8% wären das 960€ im Jahr 2036 nach heutigen Preisen. Also sogar ein klein wenig weniger als heute.

Das bis dahin einige Male die Miete steigt ist noch nicht mal eingepreist. Das bietet die Möglichkeit über die Tilgung und Rücklage hinaus noch völlig kostenneutral Kapital anzusparen.

Wieso sollten also viele in die Zwangsversteigerung kommen? Verstehe ich nicht.

Ich glaube trotzdem an einen gewissen Preisverfall, allein jedoch aus demographischen Gründen. Die ältere Semester werden sterben und/oder in Altersheime gehen, die Wohnungen werden frei.

Bevor nun jemand jubelt, der sei aber gewarnt. Demographie ist eine blöde Sache. Denn wenn die Industrie nach Einwanderung schreit, dann wird dem stattgegeben. Ich wäre vorsichtig darauf zu kalkulieren.

@IrresDing:

Grundsätzlich eine richtige Kalkulation, die man so stehen lassen kann - aber ein paar Risiken sollte man doch beachten

- Lastenausgleich - eher unwahrscheinlich
- Ausfall der Miete - eher unwahrscheinlich (Speckgürtel Stuttgart)
- unzureichende Rücklagen auf 15 Jahre (!) - wahrscheinlich = Sonderumlage möglich
- stagnierende Preisentwicklung der Immobilie - halte ich für wahrscheinlich evtl. auch langfristig
- Abschrieb des Immobiliewertes in Höhe der Tilgung (2%) - möglich, aber eher unwahrscheinlich
- Regulierung des Marktes durch den Staat, oder steigende "Auflagen" - möglich

Bei mehreren Immobiliendarlehen:
- Nachschusspflichten der Sicherheiten, z.B. bei Auslaufen anderer Immobiliendarlehen - möglich, da geänderte Vorgaben der BaFin in Krisenzeiten an die Kreditinstitute erfolgen...
(Betrachtung des Klumpenrisikos durch den Refinanzierer)

Fazit:
Steigen die Immopreise weiter - kein Problem!
Stagnieren die Immopreise - Probleme in der Kalkulation möglich (siehe 90er-Jahre)

Alternative bei stagnierenden Immopreisen: 2-3% Zinsen auf dem Sparbuch bringen mehr Ertrag - wann und ob das sein wird - keine Ahnung Das letzte mal ist schon paar Jahrzehnte her.

Bitte diesen Post nicht als Kritik, sondern nur als Ergänzung verstehen

[IrresDing]

@xailu14 im Gegenteil, das ist eine sehr gute Analyse.

[trepid]

Das sind alle sehr interessante Beiträge von euch, ich möchte mich herzlich bedanken.

Dazu würde ich noch in der Kalkulation etwas hinzufügen: die Nebenkosten (Stichwort Energiekosten).

Das betrifft sowohl die Eigentümer die selbst da wohnen, als auch die Eigentümer die vermieten. Die Ersten müssen das selber bezahlen, und die Zweiten müssen ein Mieter finden, der das alles bezahlt.

Wir sollten nicht vergessen, dass ein Teil der Bevölkerung schon knapp bei der Kasse ist. Wenn die Lebensmittelkosten schon so teurer werden sind dann die Energiekosten für manche Haushalte nicht mehr bezahlbar.
Das werden wir auf jeden Fall spüren, vor Ende des Jahres. Und ich wette, dass es sich auf die Immobilienpreise widerspiegeln wird.

[Marcelausz]

Der Immobilienmarkt wird sicher irgendwann crashen. Die günstigen Zinsen haben bei einem Großteil der Käufer zu einer Vollfinanzierung geführt.

Da reden wir von 300.000 bis 700.000 Euro. Und ich bezweifle, dass die meisten eine längere Zinsbindung über 20 oder 30 Jahre haben. Viele dürften auf Kante finanziert haben. Geht gar nicht anders bei solchen Höhen.

Für die Masse ist schlicht kein Geld mehr da, was dafür verwendet werden kann. Eine Erhöhung um 2 bis 3 Prozent machen solche Kredite unfinanzierbar.
Und die Lohnsteigerungen der letzten Jahre sind verpufft und neue, die das Übel ausgleichen wird es für die Masse ebensowenig geben.

Ok jetzt mal was aus dem Leben:

Unsere letzte Wohnung (September 2021!) kostete ~500.000 € inkl. Kosten. 390.000 wurden davon finanziert zu 1% auf 15 Jahre mit 2% Tilgung.

Die erste Annuität hat also 325€ Zins und 650€ Tilgung = 975€.

Miete zahlt man für solch eine Wohnung im Stuttgarter Speckgürtel 1.200€ kalt zzgl. Garage und Stellplatz. Für den Preis ist die in 3 Tagen vermietet. Das ist kein Mietzins der eines besonderen Mieters bedarf.

Nicht umlagefähige Rücklagen und Kosten haben wir rd. 225€ mtl.
Annuität + Kosten sind also 1200€. Und da sind ja Tilgung und Rücklagen bereits drin.

Wieso soll ich 2036 den Kredit nicht refinanzieren können?

Du vergisst, dass die Inflation den Kredit massiv verwässert. Dieses Jahr allein ca. 8%!

Wegen einer Sondersituation hab ich bereits knapp 40.000€ per Sondertilgung geleistet. Mein Kredit läuft nun mit ca. 221.000€ aus.

Gehen wir mal von einer mittleren Inflation von 3% in den nächsten Jahren aus, dann hat der Anschlusskredit nach heutiger Kaufkraft nur noch eine Kaufkraft von 144.000€. Selbst bei einer Stressannuität von 8% wären das 960€ im Jahr 2036 nach heutigen Preisen. Also sogar ein klein wenig weniger als heute.

Das bis dahin einige Male die Miete steigt ist noch nicht mal eingepreist. Das bietet die Möglichkeit über die Tilgung und Rücklage hinaus noch völlig kostenneutral Kapital anzusparen.

Wieso sollten also viele in die Zwangsversteigerung kommen? Verstehe ich nicht.

Ich glaube trotzdem an einen gewissen Preisverfall, allein jedoch aus demographischen Gründen. Die ältere Semester werden sterben und/oder in Altersheime gehen, die Wohnungen werden frei.

Bevor nun jemand jubelt, der sei aber gewarnt. Demographie ist eine blöde Sache. Denn wenn die Industrie nach Einwanderung schreit, dann wird dem stattgegeben. Ich wäre vorsichtig darauf zu kalkulieren.

Wenn du zu 1% finanziert hast und 44000€ sondertilgst, würdest da nicht mit 700g Gold besser fahren und den erlös in 10 Jahren zum tilgen nehmen? Oder rechnest du mit einer schlechteren jährlichen Rendite bei Gold als 1% die nächsten 10 Jahre ?

[Matze12]

Gas und Strom wird ja gedeckelt, deswegen schlägt das noch nicht so durch, und Leute die ein Haus für paar 100k kaufen stört es nicht wenn der Butter n Euro mehr kostet

[xailu14]

Was man noch ergänzen könnte, oder als Risiko sehen könnte, wären Konjunkturprogramme im Zuge einer Rezession. Anbieten würden sich hier die Schaffung von mehr (günstigerem) Wohnraum, was dann auch die Mieten und/oder die Preise der Immobilien absenken lassen würden.

Wäre aus Sicht der Verbraucher auch keine schlechte Maßnahme

Insgesamt ist auch klar, müssen die Mieten auch bezahlt werden können.
Dies ist aber sehr von der Region und der Lage der Immobilie abhängig.

[Matze12]

Was man noch ergänzen könnte, oder als Risiko sehen könnte, wären Konjunkturprogramme im Zuge einer Rezession. Anbieten würden sich hier die Schaffung von mehr (günstigerem) Wohnraum, was dann auch die Mieten und/oder die Preise der Immobilien absenken lassen würden.

Wäre aus Sicht der Verbraucher auch keine schlechte Maßnahme

Insgesamt ist auch klar, müssen die Mieten auch bezahlt werden können.
Dies ist aber sehr von der Region und der Lage der Immobilie abhängig.

die können noch soviel Konjunkturprogramme machen, es gibt kaum Handwerker und Materialmangel, und wenn dann ist es sauteuer.
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