Das mag in der Theorie recht plausibel klingen, aber hält es auch dem Praxis-Check stand?
Ich bin Geschäftsführer einer kleinen Vermögensverwaltungs-GmbH, die Vermiet-Immos, Forst, Wertpapiere und Edelmetalle besitzt.
Vermiet-Immobilien: Was passiert, wenn die Mieter ihre Miete auf Grund von Krisensituationen nicht mehr bezahlen können, haben wir ja schon während der Corona-Krise erleben dürfen. Kündigungsrechte des Vermieters werden ausgesetzt, offene Mieten müssen gestundet werden. Natürlich entbindet das den Vermieter nicht von der Pflicht, selbst die Kosten der Vermiet-Immobilie (für Beheizung, Wasserversorung, Müllentsorgung, Versicherungen usw. usw.) zu leisten. Kommt noch ein Lastenausgleich in Form einer Vermögensabgabe hinzu, muß dieser genauso wie Zins- und Tilgungsleistungen wenn Darlehen bestehen, natürlich auch geleistet werden. Selbst wenn es gelingen sollte, in einer solchen Situation den Mieter zu kündigen, müßte man in einer Wirtschaftskrise erst wieder einen Mieter finden, der die Miete bezahlen kann. Hier würde es bei solventen Mietern wohl schnell zum Mietpreisdumping kommen. Eine sichere Einnahmequelle sind Mieten in einem solchen Szenario nicht, sie können in einem solchen Szenario sogar negative Einkünfte verursachen.
Forst: Hier ist man auch der Natur ausgeliefert und die schwerwiegenden Wetterereignisse werden immer mehr. Es können Sturmereignisse sein, Schneebruch und Schädlingsbefall. Ich bin in der Sache mittlerweile 14 Jahre drin und habe in dieser Zeit schon mehrere Sturmereignisse erlebt, Jahre mit heftigem Schädlingsbefall usw.. Ich habe in dieser Zeit Jahre erlebt, wo man in guten Jahren (bezogen auf die aktuellen Waldpreise) im Optimalfall eine Kapitalverzinsung von 3% erwirtschaften konnte, aber auch Jahre wo es fast eine 0-Nummer war. Der Gewinn lag hier in der Wertsteigerung, weil wir damals für weniger als die Hälfte der aktuellen Preise gekauft hatten. Das heißt, wenn man zu den aktuellen Preisen Forstbesitz finanziert, zahlt man drauf. Vor 5 oder 6 jahren war es so, dass die Preise von Schadholz gerade gereicht haben um die Kosten für Fällen und Rücken zu decken. Einzig eine Förderung von 12 € pro fm für schnelles Abtransportieren aus dem Wald und die Bundeswaldprämie von 100 € pro ha haben noch einen minimalen Gewinn entstehen lassen. Danach kamen ein paar gute Jahre, 2023 war ein Jahr mit dem höchsten Schädlingsbefall, seit ich das mache. Es war das erste Jahr in meiner Laufbahn in dem wir mehr entnehmen mußten als nachwächst. Und natürlich sinkt der Preis rapide, wenn alle Waldbesitzer viel Schadholz entnehmen müssen. Zugleich sind wegen der gestiegenen Energiekosten und Inflation die Kosten für Fällen und Rücken gestiegen. Und dabei haben wir noch das Glück, dass in unserer Region die Gefahr von großflächigen Waldbränden (noch) nicht besteht.
Eigengenutzte Immobilie: Ist natürlich ein Vorteil, wenn man dafür keine Zins- und Tilgungsraten mehr leisten muß. Aber es wird ja bereits jetzt ohne große Krise über Lastenausgleich oder Vermögensabgaben nachgedacht. Zugleich sind die Immobilienwerte auf Grund deren ja solche Abgaben erhoben würden, extrem gestiegen. Da stellt das Einfamilienhaus (keine Luxusimmobilie) schnell einen Wert von 500.000 € dar. Was bedeutet das? Beim letzten Lastenausgleich nach dem Krieg mußten 50% des Wertes auf 30 Jahre bezahlt werden, also 1,67 % des Wertes im Jahr in vierteljährlichen Zahlungen. Bei einem 500.000 € Haus würde das im Jahr gut 8.300 € ausmachen, oder gut 690 € im Monat. Und die laufenden Kosten müssen natürlich auch noch bezahlt werden. Hat man da wirklich noch einen nennenswerten Vorteil gegenüber einem Mieter, über den die Politik schützend ihre Hand hält?
Meines Erachtens besteht die beste Vorsorge vor solchen Ereignissen darin, schuldenfrei zu sein, damit man schon mal keine monatlichen Darlehensleistungen bezahlen muß. Dazu dann noch Vermögenswerte, die liquide sind, oder sich schnell liquidieren lassen, wie eben Edelmetalle oder auch Akten von Grundversorgern usw.. Gerade Grundversorger werden auch in Krisensituationen ihr Geschäft machen und wenn sie in Schieflage geraten, werden sie gestützt, weil sie systemrelevant sind. Auch die würden dann vermutlich im Wert sinken, wenn viele ihr das liquidieren, aber man bekäme noch was dafür.
Überschüßiges FIAT in EM oder Aktien von Grundversorgern zu stecken, dürfte für ein solches Szenario (von dem wir alle nicht hoffen, dass es kommt) sinnvoll sein, aber auf Kredit in langlebige Sachwerte zu gehen, wie es für Immos und Land und Forst meist nötig ist, könnte sich als großes Eigentor erweisen.
Auf jeden Fall sollte man sich von der Vorstellung trennen, dass man aus einem solchen Szenario ungeschoren, oder gar als Gewinner rausgeht. Die Prämisse wird sein, in einer solchen Zeit möglichst wenig Schaden zu erleiden, denn danach werden die Karten neu gemischt und wer dann noch was hat, hat gute Chancen.
Das Alles solange sich die Probleme nur auf wirtschaftliche Dinge beschränken. Wenn man sich die geopolitische Situation so ansieht kann es aber durchaus auch noch schlimmer kommen, wenn wir direkte Kriegspartei werden. Bei so manchen Äußerungen der Politik könnte man durchaus den Eindruck gewinnen, dass man uns darauf vorbereiten möchte ...
Ist nur meine persönliche Meinung, die aber eben auf Erfahrungswerten bzw. historischen Fakten basiert.
