DEN Immomarkt gibt es nicht. In Ballungszentren gelten andere Regeln als in mittelgroßen Städten und dort wiederum andere Regeln als in der Pampa.
Bei Immos in Ballungszentren hängt vieles auch davon ab, ob der Berliner Mietendeckel den Klagen standhält. Sollte das der Fall sein, so gäbe es sicher einige Nachahmer und dies hätte dann auf die Immopreise in Ballungszentren doch eine erhebliche Auswirkung. Denn der Wert einer Immobilie bemißt sich ja nicht zuletzt durch die mögliche Rendite bei Vermietung, bzw. die gesparte Miete bei Eigennutzung.
Wenn man sich nun ansieht, dass der Berliner Mietendeckel bis Baujahr 2013 bei 9,80 € pro qm liegt, sind das knapp 120 € im Jahr. Es sollte ja zumindest eine 2%ige Rendite oder Mietersparniss bleiben, was den Kaufpreis pro qm auf 6.000 € begrenzen würde. Sahnestückchen, die von Millionären zur Selbstnutzung gekauft werden, mal ausgenommen.
In kleinen und mittelgroßen Städten ist diese Gefahr natürlich nicht gegeben. Hier halte ich das Risiko auch für begrenzt, aber andererseits kann ich mir auch keine großen Steigerungen mehr vorstellen.
Bestandsimmobilien haben das Damoklesschwert des Klimapakets (mit entsprechendem Investitionsbedarf) über sich schweben und Neubauimmobilien haben mittlerweile ein Preisniveau erreicht, wo es für Normalverdiener fast nicht mehr möglich ist, Eigentum zu schaffen.
Ich lebe in einer 30.000 Einwohner Hochschulstadt. Hier haben sich in den letzten 10 Jahren die Preise für Bestandsimmobilien aus den 90ern verdoppelt. Ich hatte noch 2011 für eine 56 qm-Maisonette-Wohnung mit TG-Einzelstallplatz aus den 90ern 75.000 € bezahlt. Momentan werden für diese Baujahre qm-Preise zwischen 2.300 und 2.600 € aufgerufen. Für meine aktuelle Wohnung hatte ich 2017 in sehr guter Lage mit hohem Standard als Neubau 3.650 €/qm bezahlt. Im Neubaubereich ist hier mittlerweile unter 4.000 € pro qm nichts mehr zu bekommen. Gute Lagen und/oder Ausstattungen sind schon über 4.500 €. Da ist man dann bei einer 80qm 3-Zimmer-Wohnung mit Tiefgaragenstellplatz und Erwerbsnebenkosten schon deutlich über 400.000 €. Bei solchen Summen sind selbst 10.000 € Eigenheimzulage und 18.000 € KfW-Förderung nur noch ein Tropfen auf den heißen Stein.
Wenn ich mir dann ansehe, was hier für die nächste Zeit an Eigentumswohnungen bereits projektiert ist, habe ich langsam Zweifel, ob die Käufer in der Menge zu diesen Preisen dann auch noch da sind. Denn ein Großteil derjenigen die über entsprechendes Eigenkapital und/oder Einkommen verfügen, um sowas zu finanzieren, hat ja schon gekauft.
In der Pampa, ist erst seit drei, vier Jahren ein moderater Preisanstieg bei den Immos zu verzeichnen. Die Vermietbarkeit hat sich seit 2015 deutlich verbessert und auch das Mietniveau hat etwas angezogen. Hier rechne ich mittelfristig noch mit moderaten Steigerungen.
Für mich persönlich heißt das, dass ich mich im Privatbereich von der einen oder anderen Immo trenne. Im beruflichen Bereich kaufen wir noch. Allerdings wegen der Klimageschichte nur Neubau oder Fast-Neu. Das dann eben in recht kleinen Städten, wo man auch noch für gut 3.000 €/qm einen Neubau kaufen kann.
Hat aber natürlich nichts mit Silber 4-stellig zu tun, daher
für off-topic.
lifesgood